Tener preferencia para comprar algo: opción, tanteo y retracto

Es el Capítulo I del Título VIII del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 1022 a 1028. Son las reglas comunes a la opción de compra, el tanteo y el retracto: lo que vale para las tres antes de entrar en cada una.

Pueden recaer sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles susceptibles de identificación, incluidos bienes futuros. Los derechos sobre bienes futuros son personales, salvo que se condicionen a la existencia efectiva de los bienes.

• Para que el derecho sea real, constituirlo como tal en instrumento público e inscribirlo en el correspondiente registro, salvo que la ley le reconozca esa naturaleza.Verificado con la fuente oficial
• Para oponer a terceros un derecho de adquisición preferente voluntario, la inscripción registral.Verificado con la fuente oficial
• Al ejercerlo, cumplir previa o simultáneamente los requisitos estipulados o dispuestos en la ley y notificar fehacientemente al dueño actual de la cosa.Verificado con la fuente oficial
• Si el derecho pertenece a varios en común, ejercerlo todos conjuntamente o uno o varios por cesión de los demás.Verificado con la fuente oficial

• El instrumento público de constitución, sin el cual el derecho no puede ser real salvo que la ley le reconozca esa naturaleza.
• La notificación fehaciente al dueño actual de la cosa, que el Artículo 1027 exige al ejercer el derecho.

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   Paso 1: Qué son y cuáles son

   El Artículo 1022 los define como aquellos derechos limitados que facultan para conseguir la transmisión de una cosa o de un derecho, por quien sea su dueño o titular, mediante el pago de su precio y el cumplimiento de los demás requisitos dispuestos en el negocio jurídico o la ley. Y nombra los tres que forman la categoría: la opción de compra, el tanteo y el retracto.

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   Paso 2: De dónde pueden salir

   El Artículo 1023 abre varias puertas: pueden constituirse por actos entre vivos, a título oneroso o gratuito o por causa de muerte, o mediante cesión, reserva o división. La constitución puede realizarse mediante un negocio jurídico dirigido a la atribución del derecho, o mediante pacto o estipulación, expresos e independientes, que se integran en otro negocio jurídico. Y añade una vía que no depende de nadie: el tanteo y el retracto pueden también disponerse por la ley.

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   Paso 3: El artículo que decide cuánto valen

   El Artículo 1024 es el que hay que leer antes de firmar nada. Los derechos de adquisición preferente pueden tener naturaleza real o personal. Son reales solo cuando se les constituye como tales en instrumento público y se inscriben en el correspondiente registro, de conformidad con la legislación que les aplique, o cuando la ley le reconoce esta naturaleza. Y la oponibilidad a los terceros de los derechos de adquisición preferente de carácter voluntario tiene lugar mediante la inscripción registral. Un pacto de preferencia en un contrato privado obliga a quien lo firmó; no le impide a un tercero comprar.

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   Paso 4: Sobre qué pueden recaer, incluidos bienes futuros

   El Artículo 1025 los admite sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles susceptibles de identificación, y también sobre bienes futuros. Pero pone una condición sobre estos últimos: los derechos sobre bienes futuros son personales, salvo que se condicionen a la existencia efectiva de los bienes.

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   Paso 5: Qué pasa cuando se ejerce uno de naturaleza real

   El Artículo 1026 lo detalla. El ejercicio supone la adquisición de la cosa en las mismas condiciones en que se hallaba en el momento de la constitución del derecho, y tiene como consecuencia la extinción de los derechos incompatibles que se hayan constituido con posterioridad sobre la cosa, sin perjuicio de lo establecido en la legislación registral inmobiliaria. El precio queda íntegramente a disposición del titular del derecho de propiedad sobre la cosa o, si procede, de los titulares de derechos constituidos con posterioridad al derecho de adquisición preferente.

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   Paso 6: Si el dueño se niega a formalizar

   El mismo Artículo 1026 da el remedio: el titular del derecho de adquisición preferente puede requerir judicialmente al propietario actual de la cosa, en caso de negarse a formalizar la transmisión, y la demanda puede anotarse en el correspondiente registro. Esa anotación es lo que avisa al mundo de que la cosa está en disputa.

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   Paso 7: Cómo se ejerce, y qué pasa si son varios

   El Artículo 1027 impone dos cosas al ejercerlo: cumplir previa o simultáneamente los requisitos estipulados o dispuestos en la ley, y notificar fehacientemente el ejercicio efectivo del derecho al dueño actual de la cosa. Y el Artículo 1028 cierra el capítulo: el derecho de adquisición preferente que pertenece a varios titulares en común no puede ejercerse si no lo hacen todos conjuntamente o uno o varios de ellos por cesión de los demás.

Ante notario para el instrumento público, y ante el registro que corresponda para la inscripción, que es lo que hace real el derecho y lo hace oponible a terceros. El requerimiento por negativa a formalizar la transmisión va ante el Tribunal de Primera Instancia, y la demanda puede anotarse en el registro.

• Creer que un pacto de preferencia en documento privado impide que un tercero compre: sin instrumento público e inscripción no es real.
• Confundir la opción, el tanteo y el retracto: son tres figuras distintas dentro de la misma categoría.
• Pactar preferencia sobre un bien futuro sin condicionarla a su existencia efectiva: así el derecho es personal.
• Ejercer el derecho sin notificar fehacientemente al dueño actual de la cosa.
• Ejercerlo sin haber cumplido antes o a la vez los requisitos estipulados o legales.
• Ejercerlo uno solo cuando el derecho pertenece a varios en común, sin cesión de los demás.
• Suponer que el precio se queda el titular del derecho: queda a disposición del dueño de la cosa.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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