Propiedad en común: cómo se administra y cómo se divide

El Código la define en una línea: existe comunidad de bienes cuando una cosa o un derecho pertenecen en común proindiviso a dos o más personas. Proindiviso quiere decir que nadie es dueño de una parte física concreta —nadie tiene "el cuarto de atrás"— sino de una cuota sobre el todo. A falta de pacto entre comuneros, o de disposiciones o comunidades especiales, la comunidad se rige por lo que dispone este título del Código.

Cualquier comunero. El Código no exige mayoría, ni permiso de los demás, ni una razón: el comunero no está obligado a permanecer en la comunidad y tiene derecho a pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Las excepciones son cinco y están tasadas: que exista pacto o disposición testamentaria o donataria de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado; que esté sometida a una indivisión forzosa; que, tratándose de un inmueble, su fraccionamiento contravenga las normas de urbanismo; que de dividirse resulte inservible para el uso al que se destina; o que lo impida el propio Código o la ley.

• Ser comunero: que la cosa o el derecho te pertenezca en común proindiviso junto a otras personas.Verificado con la fuente oficial
• Que no aplique ninguna de las cinco excepciones al derecho de pedir la división: pacto o disposición de indivisión vigente, indivisión forzosa, fraccionamiento contrario a las normas de urbanismo, que la cosa quede inservible, o impedimento del Código o de la ley.Verificado con la fuente oficial
• Para vender tu cuota sobre un terreno: que la enajenación conste en instrumento público, porque el Código lo exige para que sea válida.Verificado con la fuente oficial

• El título que acredite la comunidad y las cuotas: la escritura de compraventa, la declaratoria de herederos, el testamento o la partición. El Código presume iguales las cuotas cuando no consta otra cosa.
• Si hay pacto de indivisión sobre un inmueble o sobre un derecho real que recaiga sobre un inmueble: la constancia de su inscripción en el Registro de la Propiedad, porque sin ella no produce efectos contra tercero.

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   Paso 1: Averigua cuál es tu cuota

   Manda sobre casi todo lo demás. El Código presume que las cuotas de los comuneros son iguales, y establece que los derechos y las obligaciones de cada uno son proporcionales a su cuota. De ahí sale cuánto te toca en la división, cuánto pesa tu voto en la administración y cuánto tienes que aportar a los gastos. Si el título dice otra cosa —una escritura que reparte 50/25/25, por ejemplo— manda el título; la igualdad es solo la presunción de partida.

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   Paso 2: Entiende qué puedes decidir tú y qué necesita a los demás

   Son tres niveles distintos. Sobre tu cuota decides tú: el comunero tiene los derechos inherentes a la plena propiedad de su cuota y de los frutos que le correspondan, y puede enajenarla, cederla, gravarla o sustituir a otro en su aprovechamiento, salvo que se trate de derechos personalísimos —y el efecto de esa venta o gravamen se limita a los derechos que le pertenezcan al momento de la división. Sobre la administración ordinaria decide la mayoría absoluta calculada según el valor de las cuotas, y ese acuerdo obliga aun a la minoría disidente. Sobre innovaciones, alteraciones sustanciales y actos de disposición jurídica de la cosa común hace falta el consentimiento unánime de todos. Por eso puedes vender tu parte sin permiso, pero no puedes vender la casa.

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   Paso 3: Si hay que acordar algo, convoca bien

   El Código pone un requisito de forma que anula acuerdos cuando falta: para que los acuerdos adoptados por la mayoría sean válidos, es necesario informar previamente a todos los comuneros el objeto de las deliberaciones a las que se les convoca. Con la mayoría absoluta puede además aprobarse un reglamento para la administración ordinaria y el mejor goce de la cosa común, y la administración puede delegarse a una persona con determinación de sus facultades y obligaciones. Y si no se aprueban las medidas necesarias, no se forma mayoría, o no se ejecuta el acuerdo adoptado, cualquier comunero puede recurrir a la autoridad judicial competente.

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   Paso 4: Reclama lo que te toca por uso y por gastos

   Dos reglas que resuelven las peleas más comunes. El comunero tiene derecho a usar y disfrutar las cosas comunes siempre que lo haga conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás usarlas según su derecho; si no se ponen de acuerdo, el tribunal puede regular el uso a instancia de parte. Y el comunero que tiene el uso exclusivo de la cosa en perjuicio y sin la aprobación de los demás debe indemnizarlos en las proporciones que les correspondan. Del otro lado, todo comunero está obligado a contribuir al pago de los gastos necesarios para la conservación de la cosa o derecho común y a los gastos acordados por la mayoría, cuando lo exija cualquiera de ellos; solo se exime quien renuncia a su cuota antes de aprobar, expresa o tácitamente, esos gastos, y esa renuncia aumenta las cuotas de los demás en proporción a las suyas.

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   Paso 5: Pide la división

   La división es el acto jurídico mediante el cual los derechos de los comuneros se sustituyen por un derecho exclusivo de cada uno sobre una parte determinada del bien que era común, correspondiente al valor de sus cuotas. Puede hacerse de tres maneras: por los interesados, por árbitros o mediadores nombrados por acuerdo unánime de los partícipes, o por el tribunal. Si la hacen árbitros, mediadores o el tribunal, deben formarse partes proporcionales al derecho de cada uno y evitar en lo posible el suplemento en dinero. Y si algún comunero objeta seguir en la indivisión, los demás pueden satisfacerlo entregándole su cuota en especie —siempre que sea fácilmente separable del resto— o en dinero, como él prefiera; si no hay acuerdo sobre especie o dinero, un perito o una persona designada por todos hace la valoración, y si tampoco hay acuerdo en eso, decide el tribunal.

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   Paso 6: Si hay pacto de indivisión, cuenta los años

   El pacto por consentimiento unánime, o la disposición testamentaria o donataria de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, es válido si no excede de 4 años, y es prorrogable siempre por nuevos convenios de no más de 4 años cada uno. Si el pacto o la disposición no consigna plazo, se entiende que es de 4 años. Para que afecte a terceros, el pacto sobre un inmueble o sobre un derecho real que recaiga sobre un inmueble debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Y aun con pacto en contrario hay dos salidas: la división es válida si media el consentimiento unánime de los comuneros, y si median circunstancias graves el tribunal puede ordenarla antes de que venza el plazo.

La división puede hacerse entre ustedes mismos, ante árbitros o mediadores nombrados por acuerdo unánime, o en el Tribunal de Primera Instancia si no hay acuerdo. La enajenación de cuotas en común proindiviso sobre un terreno debe constar en instrumento público, así que ahí interviene un notario. Los pactos de indivisión sobre inmuebles se inscriben en el Registro de la Propiedad.

• Creer que hace falta que todos estén de acuerdo para dividir: el comunero no está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir la división en cualquier tiempo.
• Contar la mayoría por cabezas: en la administración ordinaria se calcula por el valor de las cuotas.
• Tomar acuerdos sin avisarle a todos: el Código exige informar previamente el objeto de las deliberaciones para que el acuerdo de la mayoría sea válido.
• Vender la casa entera con la firma de la mayoría: los actos de disposición jurídica sobre la cosa común exigen consentimiento unánime.
• Vender tu cuota sobre un terreno en documento privado: el Código exige instrumento público para que la enajenación sea válida.
• Pactar la indivisión "para siempre": el pacto vale hasta 4 años, prorrogable por nuevos convenios de hasta 4 años cada uno.
• Firmar un pacto de indivisión sobre un inmueble y no inscribirlo: sin inscripción en el Registro de la Propiedad no produce efectos contra tercero.
• Vivir en la propiedad común sin la aprobación de los demás y sin pagarles: hay obligación de indemnizar en las proporciones que les correspondan.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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