Registro de la Propiedad: cómo pedir una certificación registral

El Registro de la Propiedad Inmobiliaria es donde se inscriben los títulos sobre bienes inmuebles —compraventas, hipotecas, herencias, embargos— y donde se consulta la historia jurídica de una finca. La certificación es la ventana pública a esa información. La ley distingue dos clases y conviene pedir la correcta: la certificación con estudio y relación muestra todos los asientos vigentes del período respectivo, e incluye referencia a los asientos vigentes del libro único de embargos; la negativa acredita la ausencia de lo que se busca. La existencia o ausencia de gravámenes sobre bienes inmuebles o derechos reales puede acreditarse frente a terceros con esta certificación —aunque la ley aclara que si la certificación no coincide con los asientos del registro, prevalece lo que resulte del registro.

Puede solicitarla cualquier parte interesada, y también se expide en virtud de orden judicial. No hace falta ser el titular de la finca para pedir información registral: esa publicidad es precisamente la función del Registro. Lo que sí exige la ley es precisión en la solicitud: el registrador devolverá las solicitudes —o las órdenes de los tribunales— cuando no expresen con bastante claridad la clase de certificación que se pide, los bienes, las personas o el período a que se refieren, y debe expresar el motivo de la devolución. También puede devolverlas si tiene duda sobre los bienes o asientos, aunque estén bien redactadas, cuando entienda que puede cometer error o causar confusión.

• Expresar con claridad y precisión la clase de certificación que solicitas, los bienes, las personas y el período a que se refiere; si no, el registrador devuelve la solicitud indicando el motivo.Verificado con la fuente oficial
• Pedir por separado las certificaciones que se refieran a fincas o personas diferentes: la ley exige que se soliciten y expidan por separado.Verificado con la fuente oficial

• Los datos de identificación de la finca (número de finca, tomo, libro, municipio) o de la persona sobre la que buscas los asientos, y el período. La forma y el contenido exactos de la solicitud los fija el reglamento del Registro.

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   Paso 1: Decide qué clase de certificación necesitas

   La ley reconoce dos: con estudio y relación de los asientos vigentes, o negativas. La primera es la que pides cuando quieres ver la historia y los gravámenes de una finca —incluye referencia a los asientos vigentes del libro único de embargos. La negativa es la que acredita que no aparece lo que buscabas. Pedir la clase equivocada es una de las formas más comunes de perder semanas.

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   Paso 2: Identifica bien la finca o la persona

   El registrador está autorizado a devolver la solicitud si no expresa con bastante claridad la clase de certificación, los bienes, las personas o el período —y también si le queda duda sobre los bienes o asientos, aunque la solicitud esté bien redactada, cuando entienda que puede errar o causar confusión. Lleva los datos registrales exactos. Y si necesitas certificaciones de fincas o personas distintas, sepáralas: la ley exige que se soliciten y expidan por separado.

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   Paso 3: Cuenta los 60 días

   Las certificaciones deben expedirse en un plazo no mayor de 60 días contados desde la solicitud. Ese plazo corta en dos direcciones: es lo que puedes exigir, y también es la fecha en que tu solicitud caduca si no la renuevas dentro del mismo término. Anota la fecha en que radicaste.

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   Paso 4: Si no la expiden: acude al Director Administrativo

   La ley te da un remedio concreto en dos escenarios: cuando el registrador se niega a expedir la certificación de lo que conste en los libros o sistemas del Registro, y cuando no la expide dentro del término. En ambos puedes acudir al Director Administrativo, que requerirá al registrador una explicación escrita de su actuación y, si lo entiende procedente, ordenará que se expida en un plazo no mayor de 5 días, tomando además la acción disciplinaria que corresponda.

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   Paso 5: No pidas planos aquí

   La ley es expresa: el Registro de la Propiedad no expide copias ni certificaciones de planos, ni de las resoluciones correspondientes, aunque mantiene el registro de esos documentos. Si lo que necesitas es el plano, ese camino es otro —típicamente la agencia de permisos o el profesional autorizado que lo preparó.

En el Registro de la Propiedad, que forma parte del Departamento de Justicia (justicia.pr.gov; Calle Teniente César González 677, esquina Ave. Jesús T. Piñero, San Juan; (787) 721-2900). Desde la Ley 210-2015 toda certificación se expide digitalmente por vía electrónica autenticada. El remedio por negativa o tardanza se presenta ante el Director Administrativo del Registro.

• Pedir "una certificación" sin decir cuál: la ley reconoce dos clases —con estudio y relación, o negativa— y la solicitud debe expresarlo con claridad.
• Meter varias fincas o personas en una sola solicitud: deben solicitarse y expedirse por separado.
• Dejar caducar la solicitud: pasados los 60 días caduca si no se renueva dentro del mismo plazo.
• Aguantar una negativa o una tardanza sin usar el remedio: el Director Administrativo puede ordenar la expedición en 5 días.
• Esperar copias de planos del Registro: la ley se lo prohíbe expresamente.
• Confiar en una certificación vieja para una compra: los asientos cambian, y frente a una discrepancia prevalece lo que resulte del registro.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Departamento de Justicia de Puerto Rico

  Justicia

  bvirtualogp.pr.gov

• Departamento de Justicia, del que forma parte el Registro de la Propiedad

  Justicia

  www.justicia.pr.gov