La opción de compra: cuánto dura y qué tiene que decir

Es el Capítulo II del Título VIII del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 1029 a 1032, más el Artículo 1039 del Capítulo IV, que fija cómo se extinguen los derechos de adquisición preferente. Es uno de los tres derechos de adquisición preferente, junto al tanteo y el retracto.

Puede recaer sobre bienes inmuebles y sobre bienes muebles susceptibles de identificación. Para tener naturaleza real hace falta configurarlo así en el título, que conste en escritura pública y se inscriba en el registro correspondiente.

• Que el título contenga el plazo de duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio.Verificado con la fuente oficial
• Que contenga el precio o contraprestación, o los criterios para fijarlo; con cláusulas de estabilización, criterios objetivos que permitan fijarlo con una simple operación aritmética.Verificado con la fuente oficial
• Que contenga la prima pactada para su constitución, cuando el derecho se constituye a título oneroso.Verificado con la fuente oficial
• Para inscribirlo, que cumpla esos requisitos y conste en escritura pública.Verificado con la fuente oficial
• Para ejercer una opción a la adquisición onerosa, el pago previo o simultáneo del precio fijado.Verificado con la fuente oficial

• La escritura pública que recoja el título de constitución, sin la cual el contrato de opción no se puede inscribir.
• El domicilio a efectos de las notificaciones preceptivas, que el Artículo 1030 pide que conste en el título.

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   Paso 1: Qué es: un trato cerrado con la decisión abierta

   El Artículo 1029 la define como el derecho que faculta a su titular para que decida durante un plazo determinado, mediante la manifestación de su aceptación, el perfeccionamiento del contrato de compraventa que ha sido ya acordado en todos sus aspectos fundamentales y secundarios y a cuyo cumplimiento se mantiene comprometido el concedente durante el plazo prefijado. La venta ya está negociada entera: lo que falta es que el titular diga que sí.

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   Paso 2: Las cuatro cosas que el título tiene que decir

   El Artículo 1030 fija el mínimo, además de las estipulaciones, el domicilio a efectos de notificaciones y lo demás que las partes quieran: el plazo de duración del derecho y, si procede, el plazo para su ejercicio; en su caso, la voluntad de configurar el derecho con carácter real; el precio o contraprestación, o los criterios para su fijación, indicando el precio estipulado; y la prima pactada para su constitución, cuando se constituye a título oneroso, indicando el precio convenido.

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   Paso 3: Si hay cláusula de estabilización, tiene que ser aritmética

   El mismo Artículo 1030 pone una exigencia concreta y poco conocida: cuando se prevean cláusulas de estabilización, deben contener criterios objetivos y el precio debe poder fijarse con una simple operación aritmética. Una fórmula que dependa del juicio de una de las partes no cumple.

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   Paso 4: Cuánto puede durar

   El Artículo 1031 pone los topes: el derecho de opción de naturaleza real puede constituirse por un tiempo máximo de cinco años si recae sobre bienes inmuebles, o de dos años en el caso de los bienes muebles. Puede haber sucesivas prórrogas por acuerdo, pero cada una está sujeta a esos mismos máximos.

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   Paso 5: Qué pasa cuando se inscribe

   El mismo artículo lo explica en tres tiempos. La inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad caduca transcurrido el plazo para ejercerla, o cinco años después de la fecha en que fue inscrita. Puede inscribirse otra vez por ese mismo término, si no ha vencido el término contractual para el ejercicio de la opción. Y la consecuencia que importa: la opción inscrita tiene la condición de gravamen y obliga a los subsiguientes adquirentes de acuerdo con sus términos. Quien compre después carga con ella.

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   Paso 6: La opción dentro de un contrato de alquiler

   El Artículo 1031 cierra con una regla específica que conviene leer antes de firmar: la opción de compra contenida en un contrato de arrendamiento es inscribible única y exclusivamente por la duración del arrendamiento sin incluir la prórroga. Y añade una regla general para las opciones pactadas dentro de otro negocio: su duración puede ser la misma de ese negocio, con las correspondientes prórrogas.

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   Paso 7: Cómo se ejerce

   El Artículo 1032 lo condiciona al dinero: el ejercicio del derecho de opción a la adquisición onerosa requiere el pago previo o simultáneo del precio fijado, determinado según los criterios establecidos, o el que resulta de la aplicación de las cláusulas de estabilización, si se han previsto. Declarar la aceptación sin pagar no basta.

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   Paso 8: Cómo se extingue

   El Artículo 1039, en el Capítulo IV, vale para los tres derechos de adquisición preferente: se extinguen una vez se ejercen, o por haberse cumplido el plazo de su duración y, en el caso del derecho de tanteo, el plazo de su ejercicio, o por la renuncia del titular.

Ante notario para la escritura pública, y ante el Registro de la Propiedad si se quiere inscribir, que es lo que convierte la opción en gravamen frente a los subsiguientes adquirentes.

• Dejar el título sin plazo de duración: el Artículo 1030 lo exige como contenido mínimo.
• Pactar una opción real sobre un inmueble por más de cinco años, o sobre un mueble por más de dos.
• Poner una cláusula de estabilización que no permita fijar el precio con una simple operación aritmética.
• Creer que la opción dentro de un alquiler se inscribe también por la prórroga: solo por la duración del arrendamiento.
• Ejercer la opción sin pagar el precio previa o simultáneamente.
• No inscribirla y suponer que ata a quien compre después: solo la opción inscrita tiene condición de gravamen.
• Olvidar que la inscripción caduca a los cinco años aunque el término contractual siga vivo, y hay que volver a inscribirla.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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