El derecho de tanteo: comprar antes que un extraño

Es el Capítulo III del Título VIII del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 1033 a 1038, más el Artículo 1039 sobre la extinción. Es el segundo de los tres derechos de adquisición preferente, y el que más se parece a lo que la gente llama tener el primer chance de comprar.

Puede pactarse entre las partes o venir de la ley. El Código nombra uno legal en este capítulo: el de los propietarios de tierras colindantes cuando se vende una finca rústica cuya cabida no exceda de diez mil metros cuadrados.

• Que el propietario quiera enajenar la cosa mediante un acto oneroso.Verificado con la fuente oficial
• Ejercerlo dentro del plazo pactado o, a falta de él, dentro de los treinta días desde el día siguiente a aquel en que la notificación pudo llegar a conocimiento del titular.Verificado con la fuente oficial
• Para el tanteo de colindantes, que se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de diez mil metros cuadrados.Verificado con la fuente oficial
• Que las tierras colindantes no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.Verificado con la fuente oficial
• Para inscribir la transmisión o el gravamen del derecho, que no se haya constituido como personalísimo.Verificado con la fuente oficial

• La notificación fehaciente del acuerdo de enajenación entre el dueño y el tercero: de ella arranca el plazo, y su falta convierte el tanteo en retracto.

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   Paso 1: Qué es, y su otra cara

   El Artículo 1033 lo define en dos frases que hay que leer juntas. El derecho de tanteo faculta a su titular para la adquisición preferente de una cosa en caso de que el propietario de esta quiera enajenarla mediante un acto oneroso. Y el derecho de tanteo es un derecho de retracto cuando ya ha tenido lugar la transmisión, permitiendo que su titular se subrogue en la posición del tercero adquirente. Antes de la venta se llama tanteo; después, retracto.

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   Paso 2: Se puede inscribir por sí solo

   El Artículo 1034 lo permite: los derechos de tanteo y retracto convencionales para la adquisición del dominio se pueden inscribir sin la necesidad de estar pactados dentro de otro contrato inscribible. Y añade que la transmisión o gravamen de estos derechos puede ser inscrita siempre que no se hayan constituido como personalísimos.

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   Paso 3: Cuánto dura, y cuándo caduca la inscripción

   El Artículo 1035 separa dos supuestos. El tanteo de naturaleza real puede constituirse por tiempo indefinido cuando se ha pactado su ejercicio para la primera transmisión, y por un tiempo no mayor de diez años cuando se pacta para segundas y ulteriores transmisiones. Cuando se ha inscrito, caduca transcurrido el plazo por el que ha sido concedido, que no puede exceder de diez años, o a los cuatro años desde la fecha del contrato si no se estipuló término. Las prórrogas por acuerdo no pueden exceder ese mismo máximo.

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   Paso 4: Los treinta días que casi nadie cuenta bien

   El Artículo 1036 los fija con precisión: si no se ha fijado un plazo para el ejercicio del derecho, se entiende que este caduca cuando han transcurrido treinta días, que comienzan a contar el día siguiente del día en que la notificación del acuerdo de enajenación entre el dueño de la cosa y un tercero pudo llegar a conocimiento del titular del derecho. Nótese la fórmula: no desde que te enteraste, sino desde que la notificación pudo llegar a tu conocimiento. Si la transmisión se somete a plazo o condición suspensiva, el plazo se cuenta desde el vencimiento del plazo o desde el conocimiento del cumplimiento de la condición.

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   Paso 5: Solo la primera transmisión, y también en subasta

   El mismo Artículo 1036 pone dos reglas más. El derecho de tanteo solo puede ejercitarse respecto a la primera transmisión, salvo pacto o estipulación en contrario. Y también puede ejercerse aunque la transmisión proyectada se realice en subasta judicial o extrajudicial; en caso de impugnación, el plazo de ejercicio se suspende hasta que se resuelva la impugnación.

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   Paso 6: El tanteo de los colindantes

   El Artículo 1037 crea un tanteo legal con números concretos. Los propietarios de las tierras colindantes tienen el derecho de tanteo cuando se trata de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de diez mil metros cuadrados. No aplica a las tierras colindantes que estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Y si dos o más colindantes ejercen el tanteo, o en su caso el retracto, al mismo tiempo, se prefiere al que sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; si las dos la tienen igual, al que primero lo solicite.

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   Paso 7: Si no te avisaron: el tanteo se convierte en retracto

   El Artículo 1038 es el que salva al titular que se enteró tarde. El derecho de tanteo se convierte en derecho de retracto si falta la notificación fehaciente del acuerdo de enajenación, o si esta se ha realizado en condiciones distintas de las que constan en la notificación. El retracto debe ejercerse dentro de un plazo igual al pactado para el tanteo; si no se pactó plazo, o si se trata de un tanteo legal, el plazo del retracto es de sesenta días. Y ese plazo comienza a contar, en todos los casos, desde la fecha de la inscripción registral o del conocimiento de la enajenación.

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   Paso 8: Cómo se extingue

   El Artículo 1039 vale para los tres derechos de adquisición preferente: se extinguen una vez se ejercen, o por haberse cumplido el plazo de su duración y, en el caso del derecho de tanteo, el plazo de su ejercicio, o por la renuncia del titular.

El derecho se ejerce frente al dueño de la cosa, con notificación fehaciente. La inscripción va ante el registro que corresponda, y la controversia, ante el Tribunal de Primera Instancia. El Código Civil no designa una agencia para administrarlo.

• Contar los treinta días desde que te enteraste: corren desde el día siguiente a aquel en que la notificación pudo llegar a tu conocimiento.
• Creer que sin notificación se pierde el derecho: la falta de notificación fehaciente lo convierte en retracto.
• Pensar que vender en condiciones distintas a las notificadas cierra el asunto: también convierte el tanteo en retracto.
• Suponer que el tanteo sirve para todas las ventas futuras: solo para la primera transmisión, salvo pacto en contrario.
• Creer que una subasta lo esquiva: también puede ejercerse en subasta judicial o extrajudicial.
• Reclamar el tanteo de colindante sobre una finca de más de diez mil metros cuadrados.
• Reclamarlo cuando las fincas están separadas por un camino, un arroyo o una servidumbre aparente en provecho de otra finca.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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