El derecho de superficie: construir en suelo de otro y ser dueño de lo construido

Son las Secciones Primera y Segunda del Capítulo IV del Título VI del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 971 a 985. Es la figura que separa el dueño del suelo de quien construye y usa lo construido, sin que el suelo cambie de manos.

Lo constituye el propietario, con el consentimiento de cualquier arrendatario o usufructuario del inmueble o de la parte sobre la que se conceda; ese consentimiento no hace falta cuando del Registro de la Propiedad surge que el propietario se reservó la facultad de concederlo.

• Otorgarlo en escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad: el Artículo 973 exige ambas cosas para que quede válidamente constituido.Verificado con la fuente oficial
• El consentimiento de cualquier arrendatario o usufructuario del inmueble, salvo reserva del propietario que conste en el Registro.Verificado con la fuente oficial
• Constituir una servidumbre de acceso a la vía pública u otra necesaria sobre la finca principal a favor del superficiario.Verificado con la fuente oficial
• Construir dentro del término concedido, que no puede pasar de cinco años, o dentro de cinco años desde la constitución si el título no fija plazo.Verificado con la fuente oficial
• Si el derecho recae sobre una edificación existente, que esta conste inscrita o que se solicite su inscripción mediante declaración de obra nueva.Verificado con la fuente oficial
• Para derribar, ampliar o elevar la edificación, el consentimiento escrito del propietario.Verificado con la fuente oficial

• La escritura pública de constitución, donde además pueden pactarse el plazo para construir, los derechos de tanteo y retracto y el régimen liquidatorio.
• La declaración de obra nueva, cuando el derecho se concede sobre una edificación existente que no consta inscrita.
• El acta notarial de edificación, con la que pueden hacerse constar las modificaciones si ambas partes lo acuerdan.

1. 1

   Paso 1: Qué es, y qué cuenta como construcción

   El Artículo 971 lo define como un derecho real limitativo sobre cosa ajena que faculta a una persona, el superficiario, a construir sobre el suelo, subsuelo o vuelo de una finca o sobre una edificación existente perteneciente a otra persona, el propietario. Y da su propia lista de lo que se entiende por construcción, entre otros: edificación nueva o existente, antenas, placas fotovoltaicas, molinos de viento, pizarras electrónicas, y siembras y plantaciones. No es solo para casas.

2. 2

   Paso 2: Lo construido se convierte en finca aparte

   El mismo Artículo 971 lo dice: el derecho de superficie crea un gravamen sobre la finca principal, y una vez terminada la construcción, esta se inscribirá como una finca nueva independiente. Si el derecho se concede sobre una edificación existente, esa edificación deberá constar inscrita en el Registro de la Propiedad o solicitarse su inscripción en virtud de una declaración de obra nueva.

3. 3

   Paso 3: Escritura pública e inscripción: las dos

   El Artículo 973 no deja alternativa: el derecho de superficie queda válidamente constituido mediante su otorgamiento en escritura pública y su inscripción en el Registro de la Propiedad. Un acuerdo privado no basta.

4. 4

   Paso 4: Cuánto dura si nadie lo escribe

   El Artículo 972 lo resuelve con una regla que conviene conocer antes de firmar: el derecho de superficie puede ser perpetuo o a término, y si nada se dice en el título se entiende concedido a perpetuidad. El silencio no acorta el derecho: lo hace perpetuo.

5. 5

   Paso 5: Quién tiene que consentir

   El Artículo 974 dice que puede constituirlo el propietario, con el consentimiento de cualquier arrendatario o usufructuario del inmueble o parte del mismo sobre la cual se vaya a conceder. Ese consentimiento no es necesario cuando del Registro de la Propiedad surge que el propietario se reservó la facultad de conceder el derecho de superficie.

6. 6

   Paso 6: Cinco años para construir, y ni uno más

   El Artículo 979 pone un tope duro: el derecho a construir se concederá por un término no mayor de cinco años, y si en el título constitutivo no se ha fijado plazo, el superficiario debe realizar la construcción dentro del plazo máximo de cinco años contados desde la fecha de la constitución del derecho. El Artículo 976(a) permite además pactar que el incumplimiento del plazo tenga eficacia extintiva y, si procede, resolutoria; y añade que en todo caso lo que se haya construido revierte en el propietario, salvo pacto distinto.

7. 7

   Paso 7: El acceso no es opcional

   El Artículo 980 lo hace requisito: la concesión de un derecho de superficie requiere la constitución de una servidumbre de acceso a la vía pública u otra servidumbre necesaria sobre la finca principal a favor del superficiario. Si en el título no se designa el sitio y las demás condiciones del ejercicio de las servidumbres, a falta de acuerdo, los fija el tribunal.

8. 8

   Paso 8: Qué puede y qué no puede hacer cada parte

   El Artículo 977 permite al superficiario efectuar trabajos en las construcciones con las condiciones y limitaciones del título. El Artículo 978 obliga al propietario a inhibirse, desde la constitución, de cualquier acto perturbador o que dificulte o impida el ejercicio del derecho, y lo hace responder por los daños si lo hace. Y el Artículo 985 pone dos límites: el superficiario no puede derribar la edificación, ampliarla o elevarla sin el consentimiento escrito del propietario —las modificaciones pueden hacerse constar mediante acta notarial de edificación con el acuerdo de ambas partes— y ni el propietario ni el superficiario pueden actuar de manera tal que pongan en peligro la edificación ajena o su buen uso y disfrute.

9. 9

   Paso 9: Vender el derecho, y quién tiene preferencia

   El Artículo 975 hace el derecho transmisible salvo que se condicione, se constituya a título gratuito y como personalísimo, o lo prohíba expresamente la ley. El Artículo 984 añade las preferencias: los derechos de tanteo y retracto pueden pactarse en la escritura, y en ausencia de pacto, en toda enajenación onerosa del derecho de superficie el propietario ostentará tanteo y retracto frente a cualquier adquirente; y en las enajenaciones onerosas que haga el propietario a favor de particulares, el superficiario ostentará los mismos derechos. Funciona en las dos direcciones.

10. 10

    Paso 10: Si es a perpetuidad, se puede hacer condominio

    El Artículo 982 abre una posibilidad grande: cuando el derecho de superficie sea concedido a perpetuidad, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal y podrá transmitir y gravar como fincas independientes los apartamentos, los locales y los elementos privativos, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

Ante notario para la escritura pública, y ante el Registro de la Propiedad para la inscripción, que el Artículo 973 exige para que el derecho quede válidamente constituido. El tribunal solo entra cuando falta acuerdo sobre el sitio y las condiciones de la servidumbre de acceso.

• Constituirlo en documento privado: hacen falta escritura pública e inscripción en el Registro.
• No escribir la duración: el silencio lo hace perpetuo, no temporal.
• Olvidar el consentimiento del arrendatario o usufructuario del inmueble.
• Pactar más de cinco años para construir: el Artículo 979 no lo permite.
• Dejar pasar el plazo sin construir: lo construido revierte al propietario salvo pacto distinto.
• Conceder el derecho sin constituir la servidumbre de acceso a la vía pública.
• Derribar, ampliar o elevar la edificación sin el consentimiento escrito del propietario.
• Vender el derecho sin contar con el tanteo y el retracto del propietario.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov