Distrito R-C: el negocio en la primera planta y la vivienda arriba

Es la Regla 6.1.5 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, que define el distrito de calificación R-C, residencial comercial. Tiene seis secciones: el propósito, la tabla de usos, la lista de usos prohibidos, los usos vía excepción, la tabla de parámetros de diseño en dos columnas, y una sección propia sobre área bruta de piso para proyectos de casas de apartamentos con primer nivel comercial. Es el distrito de los cascos urbanos y de las vías de tránsito donde el comercio y la vivienda comparten el mismo edificio.

Los parámetros aplican a toda nueva construcción en un solar calificado R-C. La tabla de parámetros distingue dos contextos: áreas urbanas de alta densidad y centros urbanos tradicionales, y en estos últimos la cabida mínima y el ancho mínimo del solar son los existentes, sin exigir un mínimo nuevo. Las instituciones docentes se permiten en solares donde la calificación en su posterior no sea R-I. Y por excepción se pueden permitir usos del distrito C-I que no estén contemplados en la tabla del R-C, siempre que cumplan con los propósitos del distrito.

• Mantener el uso residencial como uso principal del distrito; los usos comerciales o de servicio se ubican en parte o en la totalidad del área de la primera planta.Verificado con la fuente oficial
• En áreas urbanas de alta densidad: solar de no menos de 400 metros cuadrados y 20 metros de ancho, ocupación de 70% en solares interiores, 80% de esquina, 90% de dos o tres esquinas y 100% de toda una manzana, y área bruta de piso de 250%.Verificado con la fuente oficial
• En centros urbanos tradicionales: la cabida y el ancho existentes del solar, ocupación de 75% interior, 85% de esquina, 95% de dos o tres esquinas y 100% de toda una manzana, área bruta de piso de 450% interior y 510% de esquina, y una unidad de vivienda básica por cada 80 metros cuadrados de solar.Verificado con la fuente oficial
• Que la fachada del edificio armonice con las propiedades residenciales del sector en áreas urbanas de alta densidad, y que el sistema de distribución eléctrica del área comercial sea separado del sistema del área residencial.Verificado con la fuente oficial
• En centros urbanos tradicionales: que todo edificio nuevo sea especial y único y se conforme con la arquitectura general del área, sin construir edificios genéricos ni que representen simbólica o visualmente una franquicia.Verificado con la fuente oficial
• Si se alquilan automóviles o motoras: que los vehículos no se exhiban en el patio delantero. Si se opera panadería o repostería con hornos eléctricos o de gas fluido: que sus productos se vendan al detal dentro de la dependencia.Verificado con la fuente oficial

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   Paso 1: Para qué se creó el distrito

   El R-C se establece para promover el uso del suelo o de estructuras combinando usos comerciales y residenciales, fomentando la creación de núcleos de actividad local, sin que el comercio perjudique el carácter residencial que debe prevalecer en la zona, y promoviendo la densificación y la reducción de la dependencia del automóvil privado. Se promueve el desarrollo de usos mixtos que complementen la actividad en el centro urbano tradicional y el redesarrollo del sector. El distrito provee flexibilidad en el diseño de desarrollos orientados al peatón y en la ubicación de centros de empleo y comercio próximos a viviendas de alta densidad. Incluye usos comerciales, residenciales y de servicios en solares localizados a lo largo de las vías de tránsito, donde se fomentará la sustitución de estructuras existentes, la densificación y la agrupación de solares. Y se promueve aplicar normas de operación que aseguren la tranquilidad del vecindario, evitando ruidos excesivos, contaminación del aire, olores ofensivos o la iluminación excesiva hacia las áreas residenciales.

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   Paso 2: La regla básica: residencial arriba, comercio en la primera planta

   La Sección 6.1.5.2 abre con la frase que define todo el distrito: el uso principal en este distrito será el residencial; no obstante, se podrá dedicar parte o la totalidad del área de la primera planta para usos comerciales o de servicio. Esa es la lógica del R-C y explica por qué su lista de usos prohibidos es tan concreta: todo lo que rompa la convivencia con la vivienda de arriba queda fuera.

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   Paso 3: Los usos que sí se permiten

   En residencial: unifamiliar, vivienda a nivel de segunda planta, multifamiliares, casas gemelas o duplex y micro casas. En comercial: venta al detal, floristería, galería de arte, joyería, librería y casa de empeño. En servicios, la lista más larga: servicios según definidos en el reglamento, oficinas profesionales de baja densidad, farmacias, restaurantes, hospederías, hospedajes especializados, centros de cuido, instituciones financieras, laboratorios, reparación de zapatos, joyas o relojes, sastrería o taller de costura, lavandería, agencia de lotería, hípicas o viajes, barbería o salón de belleza, dispensario de medicina en general, estudio de fotografía, gimnasio, alquiler y arrendamiento de equipo, funeraria, hospital para tratamiento de animales a prueba de ruidos y sin mantener animales fuera del edificio, y alojamiento suplementario a corto plazo. En otros: empresas emergentes o startup que no generen ruidos, polvo ni olores objetables y operen solo en horario diurno; instituciones religiosas; institución filantrópica con fines no pecuniarios; instituciones docentes en solares donde la calificación en su posterior no sea R-I; colegios profesionales; alquiler de automóviles o motoras, con la condición de que los vehículos no podrán exhibirse en el patio delantero; panadería o repostería que utilice hornos eléctricos o de gas fluido, condicionada a que sus productos se vendan al detal dentro de la dependencia; y salón, estudio o academia de baile.

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   Paso 4: Los nueve usos prohibidos

   La Sección 6.1.5.3 lista los usos prohibidos en el distrito, a fin de mantener el carácter comercial de forma limitada: comercios para instalación de neumáticos y piezas de vehículos de motor; ferretería que incluya venta de madera, arena, piedra, cemento, cal, varilla de acero u otros materiales pesados; talleres de mecánica; talleres de hojalatería y pintura; talleres de reparación abiertos al exterior; talleres de screens, puertas y ventanas; panadería y repostería que utilice hornos eléctricos o de gas fluido y cuyos productos se vendan al por mayor; cafetín, barra, sport bar, música en vivo, karaokes y DJ; y comercios dedicados principalmente al expendio de bebidas alcohólicas o al entretenimiento. Vale notar el contraste con la tabla de usos: la panadería con hornos entra si vende al detal dentro del local y queda prohibida si vende al por mayor.

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   Paso 5: Los usos vía excepción, incluidos los del C-I

   Por excepción se permitirán usos del distrito C-I que no estén contemplados en el R-C, siempre que cumplan con los propósitos del distrito, y se podrán celebrar vistas públicas previas a la autorización. También entran por excepción: el club cívico sin fines pecuniarios en solares de cabida máxima de una cuerda, con patios del doble del tamaño del distrito y vista pública; el hospital, hospital de medicina general, casa de salud, sanatorio e institución para tratamiento de personas con discapacidad mental —los edificios dedicados principalmente a hospital o sanatorio para enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes se situarán a no menos de cincuenta metros de toda línea de propiedad del solar—; la renta de espacios de almacén a individuos, con la altura del edificio no mayor de nueve metros y sin almacenamiento de materiales que puedan resultar explosivos o tóxicos; y los proyectos de energía renovable conforme al Capítulo 9.2.

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   Paso 6: Los parámetros: dos columnas, dos mundos

   La tabla del R-C separa las áreas urbanas de alta densidad de los centros urbanos tradicionales. En alta densidad la cabida mínima del solar es de cuatrocientos metros cuadrados y el ancho mínimo de veinte metros; en el centro urbano tradicional son la cabida y el ancho existentes, sin mínimo nuevo. El área máxima de ocupación va por tipo de solar: setenta por ciento interior, ochenta de esquina, noventa de dos o tres esquinas y cien por ciento de toda una manzana en alta densidad; y setenta y cinco, ochenta y cinco, noventa y cinco y cien en el centro urbano tradicional. El área bruta de piso es de doscientos cincuenta por ciento en alta densidad, y de cuatrocientos cincuenta por ciento en solares interiores y quinientos diez en solares de esquina en el centro urbano tradicional. Y la densidad: una unidad de vivienda básica por cada ciento cincuenta metros cuadrados de solar en alta densidad, con posibilidad de convertir el número de unidades según la tabla de la Sección 6.1.1.5; y una unidad por cada ochenta metros cuadrados en el centro urbano tradicional.

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   Paso 7: Los patios, y la regla de la manzana residencial

   En alta densidad, el patio delantero es de tres metros de fondo o una quinta parte de la altura del edificio, con una salvedad importante: en solares situados en la misma manzana y que den frente al mismo lado de una vía de solares incluidos en un distrito residencial, el fondo del patio delantero no será menor al requerido para el distrito residencial ni menor de tres metros. El patio posterior es de cuatro metros o una quinta parte de la altura, y hay dos patios laterales de cuatro metros cada uno o una quinta parte de la altura. En el centro urbano tradicional el patio delantero baja a un metro o una quinta parte de la altura, y se exime a los edificios en contextos donde los colindantes no tengan patio delantero; el posterior es de tres metros, con la regla de los solares de esquina en manzana totalmente comercial que permite localizarlo en la cuarta parte interior del solar sin que ningún patio sea menor de tres por cinco metros; y los laterales son de dos metros cuando la parcela colinda con otro distrito, quedando eximidos —y permitiéndose el desarrollo en medianera— cuando colinda con otra parcela del mismo distrito. En ambas columnas, cualquier patio posterior o parte del mismo que colinde con una vía se considerará patio delantero.

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   Paso 8: La fachada, y la prohibición de la franquicia

   La tabla de parámetros cierra con el tipo de diseño en edificios y estructuras, y aquí las dos columnas dicen cosas muy distintas. En áreas urbanas de alta densidad, los edificios y estructuras mantendrán una fachada que armonice con las propiedades residenciales en el sector; se podrán adoptar fachadas típicas que sirvan de guía; y el sistema de distribución eléctrica para el área comercial del edificio será separado del sistema del área residencial, cumpliendo con las normas de diseño para las cargas que requiera el negocio. En centros urbanos tradicionales, todo edificio nuevo será especial y único y deberá conformarse con la arquitectura general del área; y no se permitirá la construcción de edificios genéricos o que representen simbólica o visualmente una franquicia.

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   Paso 9: El área bruta de piso con primer nivel comercial

   La Sección 6.1.5.6 fija que el área bruta de piso no excederá del doscientos cincuenta por ciento del área del solar, pero en proyectos de casas de apartamentos con primer nivel comercial podrá aumentarse según la densidad poblacional permitida: con cien metros cuadrados de solar por unidad de vivienda básica, doscientos ochenta por ciento; con setenta, cuatrocientos; con sesenta, cuatrocientos setenta; con cincuenta y cinco, quinientos diez; y con cincuenta, quinientos sesenta por ciento del área total del solar.

La calificación R-C de un predio se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación, y el permiso de construcción y el Permiso Único que aplican estos parámetros se tramitan ante la OGPe, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III o un Profesional Autorizado. Los usos vía excepción, incluidos los del distrito C-I que se quieran traer al R-C, se conceden en el proceso que corresponda y pueden llevar vista pública previa a la autorización.

• Abrir un taller de mecánica, de hojalatería y pintura, o de reparación abierto al exterior en un solar R-C.
• Poner una ferretería que venda madera, arena, piedra, cemento, cal o varilla de acero.
• Abrir un cafetín, una barra, un sport bar o un negocio con música en vivo, karaoke o DJ.
• Operar una panadería con hornos eléctricos o de gas vendiendo al por mayor en vez de al detal dentro de la dependencia.
• Exhibir en el patio delantero los vehículos de un negocio de alquiler de automóviles o motoras.
• Tratar el comercio como uso principal: el uso principal del distrito es el residencial.
• Poner el comercio en plantas sobre la primera, cuando la regla lo ubica en el área de la primera planta.
• Aplicar la columna de alta densidad a un solar del centro urbano tradicional, o al revés.
• Dejar el patio delantero en tres metros cuando el solar da frente al mismo lado de la vía que solares de un distrito residencial que exige más.
• Construir en el centro urbano tradicional un edificio genérico o que represente simbólica o visualmente una franquicia.
• No separar el sistema de distribución eléctrica del área comercial del sistema del área residencial.
• Rentar espacios de almacén a individuos en un edificio de más de nueve metros de altura, o almacenar materiales explosivos o tóxicos.
• Suponer que un uso del distrito C-I entra automáticamente: entra por excepción y puede llevar vista pública.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov