Distritos comerciales C-L, C-I y C-C: qué negocio cabe en cada uno

Son las Reglas 6.1.6, 6.1.7 y 6.1.8 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, el capítulo de Áreas Calificadas. Cada una define un distrito comercial —C-L liviano, C-I intermedio y C-C central— con su propósito, su tabla de usos permitidos, su lista de usos prohibidos, sus usos vía excepción y sus parámetros de diseño; el C-I y el C-C añaden secciones propias de área de ocupación y área bruta de piso, y el C-C trae además una sección entera dedicada a los centros comerciales grandes. Los tres se leen juntos porque el reglamento los encadena expresamente.

Los parámetros aplican a toda nueva construcción en un solar calificado C-L, C-I o C-C. El encadenamiento es expreso: en el C-I se permitirán los usos del distrito C-L, y en el C-C se permitirán los usos de los distritos C-L y C-I. En sentido contrario, la lista de usos prohibidos de cada distrito empieza reservando al siguiente lo suyo: el C-L prohíbe los usos reservados para el distrito C-I, y el C-I prohíbe los usos reservados para el distrito C-C. Y los proyectos comerciales que excedan de doscientos cincuenta mil pies cuadrados de área bruta de piso pasan por consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III.

• En C-L: solar de no menos de 300 metros cuadrados y 12 metros de ancho, ocupación máxima de 70%, área bruta de piso de 300%, y una unidad de vivienda básica por cada 100 metros cuadrados de solar.Verificado con la fuente oficial
• En C-I: solar de no menos de 450 metros cuadrados y 15 metros de ancho, una unidad de vivienda básica por cada 70 metros cuadrados, ocupación de 75% interior, 85% de esquina, 95% de dos o tres esquinas y 100% de toda una manzana, y área bruta de piso de 375%, 425%, 475% y 500% respectivamente.Verificado con la fuente oficial
• En C-C: solar de no menos de 500 metros cuadrados y 15 metros de ancho, una unidad de vivienda básica por cada 60 metros cuadrados, ocupación de 75%, 85%, 95% y 100%, y área bruta de piso de 450%, 510%, 570% y 600% según el tipo de solar.Verificado con la fuente oficial
• Para música en vivo, karaoke, velloneras o DJ en C-I y C-C: que la actividad sea en el interior del establecimiento cerrado, que el local no colinde con un distrito residencial, y que cuente con cámaras y guardias para atender la seguridad de los usuarios y de los vecinos.Verificado con la fuente oficial
• Para esas actividades en el exterior: que sea un evento ocasional o particular, con guardias de seguridad y en un horario debidamente regulado por las autoridades del estado, solicitando el Permiso Único para Actividades Temporeras conforme a la Sección 3.7.1.7 del reglamento.Verificado con la fuente oficial
• Para un proyecto comercial que exceda de 250,000 pies cuadrados de área bruta de piso: consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe presentada en vista pública, solar de no menos de 8,000 metros cuadrados, y patios con fondo o ancho no menor de 15 metros.Verificado con la fuente oficial
• Para una institución docente o escuela comercial o vocacional en C-L: que la pertenencia observe una separación no menor de cincuenta metros de cualquier estación de gasolina existente o previamente autorizada, medida entre los puntos más cercanos de ambos solares.Verificado con la fuente oficial

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   Paso 1: La escalera: cada distrito hereda del anterior

   Antes de mirar cualquier tabla conviene entender cómo se encadenan los tres distritos. La Regla 6.1.7 dice que en el C-I se permitirán los usos del distrito C-L, y la Regla 6.1.8 dice que en el C-C se permitirán los usos de los distritos C-L y C-I. Y en sentido inverso, cada lista de usos prohibidos empieza por lo mismo: el C-L prohíbe los usos reservados para el distrito C-I, y el C-I prohíbe los usos reservados para el distrito C-C. Por eso la pregunta práctica casi nunca es "¿está mi negocio en la tabla?", sino "¿está mi negocio prohibido en este escalón y permitido en el siguiente?".

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   Paso 2: C-L: el comercio del vecindario

   El distrito comercial de baja intensidad se establece para clasificar áreas comerciales que puedan suplir las necesidades diarias de residentes de una o más comunidades, sin afectar la calidad de vida, y se promueve estimular el establecimiento de comercios pequeños y medianos. Su tabla permite la venta al detal, floristería, galería de arte y casa de empeño; en servicios, oficinas profesionales de baja densidad, farmacias, restaurantes, hospederías, hospedajes especializados, centros de cuido, instituciones financieras, cafetería, laboratorios, reparación de zapatos, joyas o relojes, sastrería, lavandería automática operada por monedas, agencia de lotería, hípicas o viajes, barbería o salón de belleza, dispensario de medicina general, estudio de fotografía, gimnasio y hospital para tratamiento de animales a prueba de ruidos. En la columna industrial permite mini almacenes, ferretería sin almacenaje que no incluya venta de madera, arena, piedra, cemento, cal ni varillas de acero, y estación para la recolección y distribución de ropa y otros materiales para ser llevados a establecimientos de limpieza y tintorería. Y en otros: instituciones docentes y escuelas comerciales o vocacionales —con la separación de cincuenta metros de cualquier estación de gasolina—, estacionamiento de vehículos livianos en solares o estructuras de hasta dos plantas, usos institucionales, cívicos y culturales, institución religiosa, empresas emergentes, dispensario de cannabis para uso medicinal con cultivo como uso accesorio, vivienda, y alojamiento suplementario a corto plazo.

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   Paso 3: Lo que el C-L prohíbe, y lo que deja entrar con quince empleados

   El C-L prohíbe los usos reservados para el distrito C-I; los comercios para instalación de neumáticos y piezas de vehículos de motor; la ferretería que incluya venta de madera, arena, piedra, cemento, cal, varilla de acero u otros materiales pesados; los talleres de mecánica; los de hojalatería y pintura; los talleres de reparación abiertos al exterior; los talleres de screens, puertas y ventanas; la panadería y repostería con hornos eléctricos o de gas cuyos productos se vendan al por mayor; el cafetín, la barra, el sport bar, la música en vivo, los karaokes y los DJ; y los comercios dedicados principalmente al expendio de bebidas alcohólicas o al entretenimiento. Por excepción sí entran cuatro actividades, limitadas a que el número de empleados no exceda de quince personas y a que en el proceso industrial envuelto no se produzca humo, polvo, gases, ruidos ni otras condiciones perjudiciales a las áreas adyacentes: lavandería comercial; panadería y repostería cuyos productos se vendan al detal; producción y venta de artesanías; y taller cerrado de reparación de bicicletas y enseres de uso corriente en el hogar.

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   Paso 4: Los parámetros del C-L y la vivienda de arriba

   Cabida mínima de trescientos metros cuadrados, ancho mínimo de doce metros, área máxima de ocupación de setenta por ciento y área bruta de piso máxima de trescientos por ciento. La densidad permite una unidad de vivienda básica por cada cien metros cuadrados del área del solar, convertible en un número mayor o menor de unidades según el número de dormitorios, sin exceder nunca el número de unidades permitidas en el solar. Y hay dos condiciones que conviene leer despacio si el edificio va a mezclar comercio y vivienda: cualquier uso residencial deberá proveerse de un acceso a la calle y a su estacionamiento independientemente del acceso a los usos comerciales y su estacionamiento; y las unidades residenciales no podrán ser utilizadas para fines comerciales a menos que se demuestre que la totalidad de las unidades residenciales que comparten un acceso está vacante, que sus propietarios están de acuerdo con el cambio de uso propuesto, y que se ha provisto del estacionamiento adicional necesario. En patios, no se requiere patio delantero para las dos primeras plantas, con tres excepciones: acera de menos de dos metros, manzana que da frente al mismo lado de la vía que solares residenciales, y plantas sobre la segunda. El patio posterior es de tres metros o una quinta parte de la altura, y los laterales de dos metros, pudiendo omitirse en las dos primeras plantas salvo del lado que colinde con un distrito residencial o para uso público.

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   Paso 5: C-I: el comercio de varios vecindarios

   El C-I se establece para clasificar áreas comerciales existentes o crear nuevas que suplan las necesidades de varios vecindarios o comunidades residenciales, así como comercio de intensidad intermedia en los centros fundacionales de los municipios. Además de todos los usos del C-L, permite la venta al detal y al por mayor solos o combinados, el alquiler de automóviles y la exhibición y venta de automóviles; en servicios, la venta de comida confeccionada incluyendo la venta de bebidas alcohólicas, farmacia, estaciones de gasolina, funeraria y hospital para tratamiento de animales; en industrial, las industrias livianas como lavandería comercial, panaderías, taller de costura y bordado, producción de artesanía y taller cerrado de reparación de bicicletas y enseres de uso corriente en el hogar, siempre que el proceso no produzca humo, polvo, gases, ruidos ni otras condiciones perjudiciales; y en otros, museos, teatros, vivienda y usos institucionales, cívicos y culturales en solares con tamaño suficiente para cumplir con los requerimientos de estacionamiento. Prohíbe los usos reservados para el C-C, los comercios de neumáticos y piezas, las ferreterías con materiales pesados, los talleres de mecánica, los de hojalatería y pintura, y los talleres de reparación abiertos al exterior.

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   Paso 6: La barra, la música en vivo y las cámaras

   En el C-I los comercios dedicados principalmente al expendio de bebidas alcohólicas o al entretenimiento entran por excepción. Y hay una regla propia para las actividades accesorias —espectáculos artísticos, música en vivo, karaoke, velloneras o DJ— que aplica igual en C-I y en C-C: deben ser en el interior del establecimiento cerrado y el local no debe colindar con un distrito residencial. Para cualificar, el local deberá contar con cámaras y guardias para atender adecuadamente la seguridad de los usuarios del negocio y de los vecinos. Solo se permitirán en el exterior cuando haya un evento ocasional o particular, para lo cual el lugar contará con guardias de seguridad y un horario debidamente regulado por las autoridades del estado, y habrá que solicitar el correspondiente Permiso Único para Actividades Temporeras conforme a la Sección 3.7.1.7 del reglamento, que este sitio cubre en otra guía.

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   Paso 7: Los parámetros del C-I y del C-C

   El C-I pide cabida mínima de cuatrocientos cincuenta metros cuadrados y ancho mínimo de quince metros, con una unidad de vivienda básica por cada setenta metros cuadrados. El C-C pide quinientos metros cuadrados y quince de ancho, con una unidad por cada sesenta metros cuadrados. Los patios son iguales en los dos: no se requiere patio delantero para las tres primeras plantas, salvo acera de menos de dos metros o manzana que dé frente al mismo lado de la vía que solares residenciales, y se exime a los edificios en contextos donde los colindantes no tengan patio delantero; el patio posterior es de tres metros o una quinta parte de la altura, y en solares de dos o tres esquinas solo se requiere cuando el solar colinda con un distrito residencial o para uso público; los laterales son dos de dos metros, omisibles en las tres primeras plantas salvo colindancia residencial o pública, y eximidos por completo cuando la parcela colinda con otra del mismo distrito, permitiendo el desarrollo en medianera. En ocupación, el C-I va de setenta y cinco por ciento en solar interior a cien por ciento en solar de toda una manzana, y el C-C usa los mismos por cientos. En área bruta de piso el C-I da trescientos setenta y cinco, cuatrocientos veinticinco, cuatrocientos setenta y cinco y quinientos por ciento según el tipo de solar, y el C-C da cuatrocientos cincuenta, quinientos diez, quinientos setenta y seiscientos. En los dos distritos, cada uno de esos por cientos podrá aumentarse un diez por ciento adicional en los casos donde el área bruta de piso de toda planta sobre la segunda no sea mayor del cincuenta por ciento del área del solar.

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   Paso 8: C-C: lo que solo entra aquí

   El C-C se establece para clasificar áreas comerciales existentes o crear nuevas que suplan las necesidades de varios vecindarios, así como áreas comerciales existentes de carácter central, centros urbanos de alta densidad y centros de mercadeo desarrollados mediante consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe o el Municipio Autónomo. Además de todo lo del C-L y el C-I, permite el club de venta al detal y al por mayor; el salón, estudio o academia de baile o música; los cinemas; la armería, siempre que el solar donde ubique no colinde con un distrito residencial; los talleres de reparación de vehículos de motor incluyendo cambio de neumáticos, hojalatería y pintura —justo lo que los otros dos distritos prohíben—; las industrias livianas como imprenta, taller de manufactura de ropa, taller para la confección de toldos y taller de rótulos y anuncios; la ubicación de centros de cultivo, manufactura, fabricación, distribución de productos y dispensario de cannabis para uso medicinal; el estudio de radio y televisión; el centro radiológico; la recreación comercial simple; y la vivienda. Por excepción entran los hospitales, casas de salud y sanatorios —con la separación de cincuenta metros de toda línea de propiedad para los de enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes—, los usos para muelles o rampas, y los proyectos de energía renovable.

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   Paso 9: Los centros comerciales de más de 250,000 pies

   La Sección 6.1.8.3 es la que gobierna los centros comerciales grandes. La Junta Adjudicativa de la OGPe evaluará y adjudicará mediante consulta de ubicación todo proyecto comercial que exceda de doscientos cincuenta mil pies cuadrados de área bruta de piso, con estas condiciones: toda solicitud deberá ser presentada en vista pública; el área del solar no será menor de ocho mil metros cuadrados; el área bruta de piso no excederá la autorizada en la consulta o el cien por ciento del área del solar; se requerirán patios con fondo o ancho no menor de quince metros; los motores, las subestaciones de energía eléctrica y los compresores o unidades de refrigeración deberán localizarse como parte del edificio principal sin sobresalir de sus líneas generales; y el área de ocupación no excederá la autorizada en la consulta o el cincuenta por ciento del solar si no se hubiera establecido. Hay dos reglas prácticas más: cuando el proyecto no establezca en su solicitud el área a utilizar para almacenaje, se entenderá que una tercera parte del área bruta de piso se dedicará a esos fines para el cálculo de estacionamientos; y si se incluyen otros usos principales o complementarios, se podrán solicitar las fórmulas de estacionamiento compartido del Land Use Institute y el Institute of Transportation Engineers o de otra entidad reconocida. Sobre la segunda planta se podrán permitir oficinas y vivienda, y la vivienda tendrá acceso y estacionamientos independientes del centro comercial. Y se permitirá la ubicación de estructuras independientes, que deberán observar los patios del distrito.

La calificación de un predio se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación, y los permisos que aplican estos parámetros se tramitan ante la OGPe, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III o un Profesional Autorizado. Los proyectos comerciales de más de doscientos cincuenta mil pies cuadrados de área bruta de piso van por consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe, con vista pública. Y las actividades de música en vivo, karaoke o DJ en el exterior requieren el Permiso Único para Actividades Temporeras.

• Abrir un taller de mecánica o de hojalatería y pintura en C-L o en C-I: solo entran en C-C.
• Poner un negocio de cambio de neumáticos o de piezas de vehículos fuera del distrito C-C.
• Montar una barra, un sport bar o un cafetín en C-L, donde están expresamente prohibidos.
• Poner música en vivo, karaoke o DJ en un local que colinda con un distrito residencial.
• Ofrecer esas actividades sin las cámaras y los guardias que exige el reglamento.
• Sacar la música al exterior sin que sea un evento ocasional y sin el Permiso Único para Actividades Temporeras.
• Instalar una ferretería con venta de madera, arena, piedra, cemento, cal o varilla de acero en C-L o C-I.
• Operar en C-L una lavandería comercial, panadería, artesanía o taller de reparación con más de quince empleados.
• Abrir una panadería en C-L vendiendo al por mayor en vez de al detal.
• Ubicar una institución docente o escuela vocacional en C-L a menos de cincuenta metros de una estación de gasolina existente o autorizada.
• Construir un estacionamiento de vehículos livianos de más de dos plantas en C-L.
• Poner una armería en C-C en un solar que colinda con un distrito residencial.
• Diseñar un centro comercial de más de 250,000 pies cuadrados sin consulta de ubicación, sin vista pública, con menos de 8,000 metros cuadrados de solar o con patios de menos de quince metros.
• Dejar los motores, subestaciones o unidades de refrigeración del centro comercial sobresaliendo de las líneas del edificio principal.
• Mezclar vivienda y comercio en C-L sin acceso a la calle y estacionamiento independientes para la vivienda.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov