Distritos R-E y P-P: la ruta escénica y la playa pública

Son las Reglas 6.1.25 y 6.1.26 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, que definen los distritos de calificación R-E, Ruta Escénica, y P-P, Playas Públicas. La del R-E trae su propósito, una tabla de usos por categorías, una sección de usos vía excepción y su tabla de parámetros con las segregaciones, las construcciones y las demoliciones. La del P-P trae su propósito, una tabla larga de usos recreativos con los servicios e instalaciones mínimas de un balneario, la misma sección de excepción, y una tabla de parámetros que se ocupa sobre todo de las concesiones, las segregaciones y la remisión a otros capítulos.

El R-E aplica a los terrenos y propiedades ubicados en los márgenes de rutas escénicas designadas mediante legislación o por la Junta de Planificación mediante resolución. El P-P aplica a los sectores costaneros de Puerto Rico apropiados para baños de mar y recreación pasiva relacionada con esa actividad, y su delimitación en el agua será la línea de boyas instaladas. En el P-P, las concesiones, franquicias, permisos o arrendamientos que haga el Estado, por medio de algún organismo gubernamental, a empresas privadas, de terrenos públicos dentro del distrito para fines de recreo, cumplirán con las disposiciones de la propia sección.

• En R-E: que ninguna estructura obstruya la visibilidad hacia el panorama desde la vía; las del lado del panorama se construirán a un nivel menor que el de la vía sin sobrepasar el nivel de su superficie de rodaje, y las del lado contrario no excederán de cuatro metros de altura sobre la elevación de la superficie pavimentada.Verificado con la fuente oficial
• En R-E: patio delantero frente a la vía de no menos de diez metros, patios laterales y posteriores de no menos de seis metros, y que la suma del ancho de los patios laterales no sea menor que el ancho de la estructura medida en forma paralela a la vía.Verificado con la fuente oficial
• En R-E: un acceso a la vía por cada solar más un acceso por cada 250 metros de frente del solar a dicha vía; las segregaciones autorizadas después de la vigencia del reglamento no podrán aumentar el número de accesos a lo largo de la vía.Verificado con la fuente oficial
• En R-E: que toda finca a segregarse tenga un tamaño no menor de cinco cuerdas y un ancho no menor de cien metros; podrá autorizarse una cabida menor en consultas de ubicación o permisos de uso no agrícolas bajo el Capítulo 6.3, pero en ningún caso será menor de dos mil metros cuadrados, y cuando el ancho sea menor de cien metros el fondo no excederá de tres veces el ancho.Verificado con la fuente oficial
• En R-E: que los productos que se autoricen vender como uso accesorio de la vivienda sean elaborados en la misma residencia, y que los puestos agrícolas de venta al detal se construyan a no menos de diez metros de la línea de la vía principal y no ocupen más de veinticinco metros cuadrados.Verificado con la fuente oficial
• En R-E: que el uso comercial de venta al detal no exceda de doscientos metros cuadrados de área de piso y se demuestre claramente que es necesario para servir los fines de la vía panorámica o escénica.Verificado con la fuente oficial
• En P-P: proveer en un balneario las instalaciones mínimas que lista el reglamento, incluidas las duchas, vestidores, casilleros y servicios sanitarios con descargas aprobadas por la Agencia de Protección Ambiental mediante permiso NPDES.Verificado con la fuente oficial

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   Paso 1: Qué es una ruta escénica para el reglamento

   El distrito R-E se establece para el disfrute y la contemplación del paisaje o panorama a lo largo de rutas escénicas designadas mediante legislación o por la Junta de Planificación mediante resolución, a través de controles apropiados de los usos de terrenos y propiedades ubicadas en los márgenes de las mismas. Su política de usos es conservar en su mayor extensión posible la condición natural existente de los terrenos y propiedades, y se permitirán solamente aquellos usos que complementen, armonicen y fomenten el más amplio disfrute de su ambiente cultural, natural y la belleza de su paisaje. Es decir, el distrito no protege un recurso concreto sino una vista, y todo lo demás se ordena en función de eso.

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   Paso 2: La regla de la visibilidad y las alturas

   Es la disposición que define el distrito. Cualquier estructura que obstruya la visibilidad hacia el panorama desde una vía no será permitida. Las estructuras a erigirse hacia el lado del panorama se construirán a un nivel menor que el de la vía, donde su altura máxima no sobrepase el nivel de la superficie de rodaje de la misma. Y las estructuras a construirse hacia el lado contrario del panorama no excederán de cuatro metros de altura sobre la elevación de la superficie pavimentada de dicha vía. En corto: del lado de la vista, la casa se hunde bajo el nivel de la carretera; del lado opuesto, no pasa de cuatro metros.

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   Paso 3: Los accesos y los patios

   Se permitirá un acceso a la vía por cada solar, más un acceso por cada doscientos cincuenta metros de frente del solar a dicha vía. Y las segregaciones de terrenos que se autoricen con posterioridad a la vigencia del reglamento no podrán aumentar el número de accesos a lo largo de la vía: es decir, partir una finca no da derecho a abrir más entradas a la carretera panorámica. En patios, todo patio delantero frente a la vía tendrá un tamaño no menor de diez metros; los patios laterales y posteriores tendrán un tamaño no menor de seis metros; y en ningún caso la suma del ancho de los patios laterales podrá ser menor que el ancho de la estructura medida en forma paralela a la vía, una regla de proporción que limita cuánto puede ensancharse un edificio de cara al panorama.

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   Paso 4: La gasolinera a quinientos metros

   La columna comercial del R-E permite usos comerciales para la venta al detal siempre que el área de piso de la estructura no exceda de doscientos metros cuadrados y se demuestre claramente que dichos usos son necesarios para servir los fines y propósitos de la vía panorámica o escénica. Y añade una exclusión expresa: las estaciones de gasolina quedan excluidas de estas disposiciones, debido a que las mismas solo serán permitidas en las vías de acceso a la carretera principal de la vía panorámica o escénica, a una distancia no menor de quinientos metros de la intersección con la misma. El reglamento cierra el punto con una obligación de la agencia: el DTOP proveerá los rótulos necesarios para avisar a los viajeros los servicios y la ubicación de dichas estaciones de gasolina.

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   Paso 5: La casa típica, la artesanía y el puesto de venta

   En residencial, el R-E permite vivienda de una familia y micro casas, incluyendo aquellos usos accesorios que contribuyan al ambiente típico de la montaña y de la cultura puertorriqueña, siempre que estén a tono con los propósitos del distrito. Y pone una condición que decide qué se puede vender: los productos que se autorizan vender, como parte del uso accesorio, deben ser elaborados en la misma residencia, e incluirán productos tales como objetos de artesanía, comestibles típicos o cualquier otro producto de uso tradicional de la región. También permite el alojamiento suplementario a corto plazo y el alojamiento y desayuno en viviendas existentes. En recreacional: merenderos al aire libre y miraderos o áreas para observar paisajes o panoramas. Y en agrícola: usos agrícolas incluyendo puestos para la venta al detal de los productos cosechados en el predio, siempre que cada puesto se construya a una distancia no menor de diez metros de la línea de la vía principal que da acceso al solar y no ocupe un área mayor de veinticinco metros cuadrados.

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   Paso 6: Segregar en ruta escénica, y no demoler la casa típica

   Toda finca a segregarse con posterioridad a la vigencia del reglamento tendrá un tamaño no menor de cinco cuerdas y un ancho no menor de cien metros. Podrá autorizarse una cabida menor en aquellos casos de consulta de ubicación o permisos de uso no agrícolas que se autoricen bajo esta sección y el Capítulo 6.3 de variaciones, pero en ningún caso será menor de dos mil metros cuadrados. Y cuando el ancho sea menor de cien metros, el fondo no excederá de tres veces su ancho. Sobre las demoliciones, el distrito es tajante: no se permitirá la demolición de estructuras con características de ambiente típico puertorriqueño. Y al considerar solicitudes para demolición de estructuras se requerirá al solicitante garantizar que la demolición, una vez aprobada y comenzada, se efectuará en su totalidad y que el solar quedará libre de escombros y lastre.

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   Paso 7: Los usos accesorios y la regla del "nunca antes"

   El R-E fija cuatro condiciones para todo uso accesorio. Deberá ser ubicado en el mismo solar donde ubica el uso principal al que habrá de servir. Será claramente incidental y relacionado con ese uso. Deberá contribuir a la comodidad, conveniencia o necesidad de los usuarios del fin principal. Y podrá ser establecido conjuntamente o con posterioridad al establecimiento del uso principal, pero nunca antes; el reglamento añade que la descontinuación del uso principal implicará la descontinuación de los usos accesorios. Además, el uso accesorio cumplirá con los requisitos sobre patios establecidos para el uso principal.

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   Paso 8: P-P: hasta dónde llega el distrito de playa

   El distrito de Playas Públicas se establece para identificar áreas reservadas para bañistas y para clasificar y designar sectores costaneros de Puerto Rico apropiados para baños de mar y recreación pasiva relacionada con dicha actividad. Y trae una definición práctica que conviene conocer: la delimitación del Distrito P-P en el agua será la línea de boyas instaladas. Es decir, el distrito no termina en la orilla; se extiende mar adentro hasta donde llegan las boyas.

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   Paso 9: Los servicios e instalaciones mínimas de un balneario

   La tabla de usos del P-P lista los balnearios o áreas reservadas para bañistas incluyendo estos servicios e instalaciones mínimas: boyas para proteger a los bañistas de los botes de motor y motoras acuáticas; rampa de acceso para personas con impedimentos y limitación, con boyas de áreas de baño para impedidos; estacionamientos para vehículos en áreas debidamente segregadas de las áreas peatonales; áreas de duchas, vestidores, casilleros y servicios sanitarios con descargas aprobadas por la Agencia de Protección Ambiental mediante permiso NPDES; servicios médicos de primera ayuda; servicios de limpieza, recogido de basura y mantenimiento del área; estaciones de salvavidas, vigilancia, seguridad y cuartel; área de información con personal del Municipio y del Cuerpo de Vigilantes del DRNA; áreas de recolección de desperdicios sólidos y reciclaje con zafacones identificados; letreros de identificación de áreas y horario de estacionamiento; y letreros con información sobre las áreas de anidaje de tortugas y fechas de anidaje.

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    Paso 10: Lo demás que se permite en la playa, y las concesiones

    La misma tabla añade el avistamiento de pájaros, la apreciación de la naturaleza, las áreas de descanso, los criaderos de especies críticas como las tortugas bajo la vigilancia del DRNA e instituciones educativas a fin de aumentar la tasa de supervivencia de las especies, las actividades de buceo y de esnórquel controlado, el surfeo sobre tabla o tabla de vela, el área de varadero de botes en embarcaderos de pescadores, las áreas para pasadías incluyendo kioscos e instalaciones de barbacoa según sean compatibles con el uso principal, el área para casetas de acampar removibles mediante autorización de la Junta Adjudicativa, y los restaurantes, cafeterías y áreas de venta de artesanía típica como usos accesorios a los anteriores, además de la gastronomía y los usos educativos y artísticos. En parámetros, la regla se ocupa sobre todo de tres cosas: las concesiones, franquicias, permisos o arrendamientos que haga el Estado a empresas privadas de terrenos públicos dentro de un Distrito P-P para fines de recreo cumplirán con las disposiciones de la propia sección; no se permitirá la segregación de terrenos excepto para viabilizar los usos permitidos o para dedicar la porción a uso público mediante escritura pública; y el estacionamiento, la accesibilidad y las construcciones se rigen por otros capítulos del reglamento. Un aviso sobre la fuente: la fila de construcción remite a "la Regla 6.5.2 (Proyectos)" para los proyectos en la zona costanera, y el capítulo que este reglamento dedica a la zona costanera es el 6.4; reproducimos la referencia tal como está impresa.

La calificación de un predio se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación, que es también quien designa rutas escénicas por resolución cuando no lo hace la legislación. Las instalaciones turísticas del R-E se tramitan mediante consulta de ubicación y requieren recomendaciones de la Compañía de Turismo previo a la autorización. El área para casetas de acampar removibles del P-P se autoriza por la Junta Adjudicativa. Las descargas de duchas y servicios sanitarios de un balneario necesitan la aprobación de la Agencia de Protección Ambiental mediante permiso NPDES. Y los rótulos que avisan de las estaciones de gasolina fuera de la vía panorámica los provee el DTOP.

• Levantar en R-E una estructura que obstruya la visibilidad hacia el panorama desde la vía.
• Construir del lado del panorama a un nivel que sobrepase la superficie de rodaje de la carretera.
• Pasar de cuatro metros de altura sobre la superficie pavimentada en el lado contrario al panorama.
• Abrir más accesos a la vía que el que corresponde por solar más uno por cada doscientos cincuenta metros de frente.
• Suponer que segregar una finca en ruta escénica da derecho a abrir accesos nuevos.
• Segregar por debajo de cinco cuerdas y cien metros de ancho sin consulta de ubicación o variación, o por debajo de dos mil metros cuadrados en cualquier caso.
• Dejar el patio delantero frente a la vía en menos de diez metros, o los laterales y posteriores en menos de seis.
• Construir un edificio cuyo ancho paralelo a la vía sea mayor que la suma del ancho de sus patios laterales.
• Vender en el uso accesorio productos que no fueron elaborados en la misma residencia.
• Levantar un puesto de venta agrícola de más de veinticinco metros cuadrados, o a menos de diez metros de la línea de la vía principal.
• Abrir un comercio al detal de más de doscientos metros cuadrados de área de piso en ruta escénica.
• Proyectar una estación de gasolina en la vía panorámica en vez de en una vía de acceso a quinientos metros o más de la intersección.
• Demoler una estructura con características de ambiente típico puertorriqueño.
• Empezar una demolición aprobada sin garantizar que se efectuará en su totalidad y que el solar quedará libre de escombros y lastre.
• Establecer un uso accesorio antes que el uso principal, o mantenerlo después de descontinuado el principal.
• Montar un balneario sin las descargas de duchas y servicios sanitarios aprobadas por la EPA mediante permiso NPDES.
• Poner el estacionamiento del balneario sin segregarlo debidamente de las áreas peatonales.
• Segregar terrenos en P-P para algo que no sea viabilizar los usos permitidos o dedicar la porción a uso público mediante escritura pública.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Departamento de Recursos Naturales y Ambientales

  drna

  www.drna.pr.gov