Distritos industriales I-E, I-L e I-P: la gravera, la industria liviana y la pesada

Son las Reglas 6.1.14, 6.1.15 y 6.1.16 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, el capítulo de Áreas Calificadas. Cada una define un distrito industrial —I-E de industria especializada, I-L industrial liviano e I-P industrial pesado— con su propósito, su tabla de usos y sus parámetros de diseño; el I-P añade además una sección de usos vía excepción. El I-E es el único cuyos parámetros de diseño, más allá del tamaño y el ancho mínimos del solar, se determinan caso por caso en la consulta de ubicación.

El I-E es un distrito de carácter rural, cónsono con los suelos rústicos comunes así clasificados, y en proyectos de extracción de material terrestre el distrito se extenderá hasta donde el análisis de reserva determine la presencia del material que se propone extraer. Todo desarrollo propuesto en I-E se presenta y evalúa por consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III. El I-L y el I-P excluyen expresamente el uso residencial de sus terrenos; en el I-P los usos comerciales serán permitidos cuando sirvan de apoyo a la operación industrial pesada, mientras que las industrias livianas serán permitidas ministerialmente. Y los parámetros de diseño para los usos comerciales del I-L son los del distrito C-I.

• En I-E: presentar todo desarrollo propuesto por consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, donde se atenderán los parámetros de diseño de cada actividad.Verificado con la fuente oficial
• En I-E: que todo solar formado con posterioridad a la vigencia del reglamento tenga un área no menor de ocho mil metros cuadrados y un ancho no menor de cuarenta metros; los demás parámetros los determina la consulta de ubicación.Verificado con la fuente oficial
• En I-E: que la propuesta tome en consideración los ruidos, las vibraciones, el uso de explosivos, el impacto sobre las vías por maquinaria, equipo y camiones, el deterioro de las vías de tránsito, la rotulación adecuada y la seguridad.Verificado con la fuente oficial
• En I-L: solar de no menos de 800 metros cuadrados y 20 metros de ancho, ocupación máxima de 75% y área bruta de piso máxima de 450%, con los entresuelos sin contar como planta cuando su área de piso sea menor del 33% del área total de la planta bajo ellos y se dediquen a usos relacionados con la actividad principal.Verificado con la fuente oficial
• En I-P: solar de no menos de 4,000 metros cuadrados y 40 metros de ancho, ocupación máxima de 50%, área bruta de piso máxima de 300%, patio delantero de no menos de 3 metros y patio posterior de no menos de 5 metros.Verificado con la fuente oficial
• Para una institución docente por excepción en I-P: ocho metros cuadrados de terreno por estudiante, veinte pies cuadrados de salón por estudiante, separación mínima de mil pies (305 metros) de cualquier solar con estación de gasolina existente o autorizada, patios del doble del distrito y vista pública previa a la autorización.Verificado con la fuente oficial
• Para un proyecto de carácter industrial liviano por excepción en I-P: no exceder de quince mil pies cuadrados de área bruta de piso, o treinta mil en el caso de las polleras, y que la actividad no produzca en forma significativa humo, polvo, gases, ruidos, vibraciones ni riesgos de fuego o explosión.Verificado con la fuente oficial

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   Paso 1: I-E: el distrito de la extracción

   El distrito de industria especializada se establece para clasificar extensiones del suelo donde se promueven proyectos industriales específicos que por su naturaleza e intensidad requieren de una ubicación especial, así como para identificar terrenos dedicados o a dedicarse a extracción, excavación o remoción de material de la corteza terrestre, donde también se podrá elaborar, fabricar, tratar, procesar o refinar materiales. Tiene dos rasgos que lo separan de los otros dos. El primero: en proyectos de extracción, el distrito se extenderá hasta donde el análisis de reserva determine la presencia del material que se propone extraer, de modo que la frontera del distrito la marca el propio yacimiento. El segundo: es un distrito de carácter rural, cónsono con los suelos rústicos comunes así clasificados. La determinación de la extensión de terrenos estará basada en las potencialidades del área para el desarrollo propuesto en la consulta de ubicación, y la propuesta deberá tomar en consideración los ruidos, las vibraciones, el uso de explosivos, el impacto sobre las vías por maquinaria, equipo y camiones, el deterioro de las vías de tránsito, la rotulación adecuada y la seguridad.

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   Paso 2: Qué se permite en I-E, y cómo se aprueba

   Cualquier desarrollo propuesto en este distrito será presentado y evaluado por la Junta Adjudicativa de la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III mediante el mecanismo de consulta de ubicación, donde se atenderán los parámetros de diseño de cada actividad en virtud de las particularidades de la industria que se propone establecer. La tabla de usos lista la extracción de material de la corteza terrestre incluyendo su procesamiento, los graveros, la dosificadora de hormigón o asfalto, la disposición de basura o desechos, el procesamiento de arena, los productos de hormigón o bloques, la terracota y sus derivados, la mezcladora central de hormigón, yeso o materiales para el pavimento y morteros, la planta procesadora de fosfato en piedra, las hormigoneras, el depósito de chatarra para fines comerciales o junker, la planta de carbonato calizo, el almacenamiento a granel de arena, piedra, tosca, polvillo, cemento y otros materiales para hormigón premezclado, los establecimientos donde se transforma materia prima, y la planta de composta. En la columna de otros aparecen los almacenes, los depósitos de relleno sanitario o vertederos, las farmacéuticas, el centro de acopio y procesamiento de concreto reciclado y los proyectos de energía renovable.

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   Paso 3: Los parámetros del I-E: solo dos números

   La tabla de parámetros del I-E es la más corta del capítulo y dice tres cosas. Todo solar formado con posterioridad a la vigencia de este reglamento tendrá un área no menor de ocho mil metros cuadrados. Tendrá un ancho no menor de cuarenta metros. Y los demás parámetros de diseño del proyecto serán determinados en la consulta de ubicación. Eso significa que en I-E no hay porcentaje de ocupación, ni área bruta de piso, ni patios fijados de antemano: se negocian caso por caso en el expediente de la consulta.

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   Paso 4: I-L: industria liviana, sin vivienda

   El distrito industrial liviano se establece para identificar industrias o áreas industriales de carácter liviano, desarrolladas o que puedan desarrollarse, y su objetivo es que los terrenos se dediquen a tales fines excluyendo el uso residencial, aunque permite establecer ciertos usos comerciales para atender las necesidades del área. El reglamento fija además un estándar de operación: los usos de industria liviana se diseñarán, construirán y operarán de manera que se proteja la salud, la seguridad y el bienestar de los ocupantes de la propiedad y de las propiedades limítrofes, que no se menoscabe el suministro de luz y aire al edificio o a las propiedades vecinas, que no se aumente el peligro de fuego, y que no se ocasione reducción ni perjuicio a los valores de las propiedades establecidas en las áreas vecinas. Un dato que conviene retener: los parámetros de diseño para los usos comerciales del I-L serán los del distrito C-I.

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   Paso 5: La lista del I-L

   En industria liviana: aserraderos; cremación mediante un método térmico; ebanistería; estacionamiento incluyendo vehículos pesados; estaciones de gasolina u otro combustible; estaciones de transbordo; farmacéuticas sin procesos de síntesis; industrias livianas como lavandería comercial, panaderías, taller de costura, producción de artesanía y taller cerrado de reparación de bicicletas y enseres de uso corriente en el hogar; procesamiento de desperdicios biomédicos; proyectos de energía renovable; y talleres de reparación de vehículos de motor incluyendo hojalatería, pintura y tapicería. En comerciales y servicios: almacén, cafeterías, centros de cuido, comercio y almacenaje de productos terminados al por mayor, concesionarios de vehículos de motor, escuelas vocacionales, farmacias, ferretería, gimnasio, instituciones bancarias y financieras, mini almacenes, oficinas, restaurantes, venta al detal y al por mayor, y venta de equipo pesado. Y en otros: armería y polígono de tiro interior, siempre que el solar donde ubique no colinde con un distrito residencial; centro para procesar materiales reciclables; empresas emergentes; hospital para tratamiento de animales a prueba de ruidos y sin mantener animales fuera del edificio; y la ubicación de centros de cultivo, manufactura, fabricación, distribución de productos, laboratorio y dispensario de cannabis para uso medicinal.

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   Paso 6: Los parámetros del I-L y la regla del entresuelo

   Cabida mínima de ochocientos metros cuadrados, ancho mínimo de veinte metros, área máxima de ocupación de setenta y cinco por ciento y área bruta de piso máxima de cuatrocientos cincuenta por ciento. Y una regla que vale dinero en una nave industrial: los entresuelos no se contarán como una planta cuando su área de piso sea menor de un treinta y tres por ciento del área total de la planta bajo los mismos, siempre que sean dedicados a usos relacionados con la actividad principal permitida en dicha planta. En patios, no se requiere patio delantero para las tres primeras plantas, salvo que el solar dé frente a una acera de menos de dos metros —en cuyo caso se requiere un patio igual a la diferencia entre dos metros y el ancho de la acera— o que esté en la misma manzana y dé frente al mismo lado de la vía que solares de un distrito residencial. Sobre la tercera planta se requiere patio delantero de no menos de dos metros y nunca menor de una quinta parte de la altura. El patio posterior es de tres metros o una quinta parte de la altura, y los laterales son dos de dos metros, omisibles en las tres primeras plantas salvo del lado que colinde con un distrito residencial o para uso público. Cualquier patio posterior o lateral que linde con una vía se considerará patio delantero.

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   Paso 7: I-P: industria pesada, y la dirección de los vientos

   El distrito industrial pesado se establece para clasificar áreas para el establecimiento de industrias pesadas, excluyendo los usos residenciales. Los usos comerciales serán permitidos cuando sirvan de apoyo a la operación industrial pesada, mientras que las industrias livianas serán permitidas ministerialmente en este distrito. La determinación de la extensión de terrenos estará basada en las potencialidades del área, la dirección de los vientos, los efectos detrimentales de las industrias pesadas sobre el aire, el agua u otros tales como olores, ruidos, vibraciones y reflejos de luces, las implicaciones del tránsito generado por estas industrias en el sistema de transportación, y la mejor organización del uso de los terrenos.

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   Paso 8: Lo que solo se permite en I-P

   La tabla del I-P es de una sola columna y recoge los usos más intensos del reglamento: almacenaje de sustancias químicas, explosivos y materiales explosivos que cumplan con el Capítulo 9.2; almacenaje y distribución de fuegos artificiales; centros de distribución de gas; cloro y productos derivados; corte y empaque de carnes; destrucción de vehículos; elaboración, fabricación, tratamiento, procesado y refinamiento de sustancias químicas; estacionamiento de vehículos incluyendo camiones de arrastre, carga y camiones tanque con capacidad mayor de una tonelada y media; fábricas para producción y distribución de productos; fraguado y forjado de metales; industrias farmacéuticas que conlleven procesos de síntesis; instalaciones para recuperación de metales; macelos; molino de harina y granos; petróleo y sus derivados; planta de recauchamiento; planta de recuperación de energía y centrales termoeléctricas; planta pasteurizadora de leche y productos derivados; procesamiento de alimentos para animales; procesamiento de desperdicios biomédicos; procesos de producción y distribución de pintura; procesos de producción y distribución de plaguicidas; producción de energía con fuentes renovables; productos de metal y su procesamiento; y productos textiles.

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   Paso 9: Los parámetros del I-P, y un defecto que hay que conocer

   La sección que el reglamento titula "Parámetros en Distritos I-P" fija cabida mínima del solar de cuatro mil metros cuadrados, ancho mínimo de cuarenta metros, área máxima de ocupación de cincuenta por ciento y área bruta de piso máxima de trescientos por ciento, con la regla de que el área bruta de piso de cualquier planta sobre la primera no excederá el por ciento máximo de ocupación permitido. Se requerirá un patio delantero con un fondo no menor de tres metros, y en solares situados en la misma manzana que den frente al mismo lado de una vía de solares incluidos en un distrito residencial, el fondo no será menor de tres metros ni menor del tamaño requerido para el distrito residencial. El patio posterior será de no menos de cinco metros. Ahora el aviso sobre la fuente, porque importa: la Regla 6.1.16 imprime dos secciones numeradas 6.1.16.3 —una titulada "Parámetros en Distritos I-P" y otra, páginas después, "Usos vía Excepción"— y su Sección 6.1.16.4, titulada "Parámetros de Diseño", trae la "Tabla 6.68 - Parámetros de Diseño Distrito ARD", una tabla de un distrito llamado ARD cuyo contenido es claramente residencial: densidad de vivienda para una o dos familias, treinta y cinco por ciento de ocupación, setenta y cinco por ciento de área bruta de piso, patio delantero de tres metros con la mitad de su área en siembra y un árbol de tres metros y medio de altura mínima por unidad de vivienda. Esa tabla no puede ser la de parámetros del industrial pesado, y no la publicamos como tal: publicamos las cifras de la sección que el propio reglamento titula "Parámetros en Distritos I-P" y reportamos la tabla ARD tal como está impresa.

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    Paso 10: Los usos vía excepción del I-P

    El I-P admite por excepción cuatro cosas. Instituciones docentes de nivel pre-primario, primario, secundario y superior: se podrán construir otros edificios relacionados en el mismo predio presentando un concepto del desarrollo; el área mínima de terreno se calculará a base de ocho metros cuadrados por estudiante y el tamaño de los salones a base de veinte pies cuadrados por estudiante; los solares deberán mantener una separación mínima de mil pies —trescientos cinco metros— de cualquier otro solar donde ubique o haya sido autorizada una estación de gasolina; los edificios guardarán patios del doble de los requeridos en el distrito; y se celebrará vista pública previa a la autorización. Instituciones religiosas en solares de hasta dos cuerdas, con la separación de cincuenta metros de una estación de gasolina, patios del doble, posible aislamiento sónico si no se pueden observar los patios, y sin altoparlantes ni bocinas en el exterior. Proyectos de carácter industrial liviano que no excedan de quince mil pies cuadrados de área bruta de piso, con las polleras hasta treinta mil pies cuadrados, tomando en consideración que la actividad no produzca en forma significativa humo, polvo, gases, ruidos, vibraciones ni riesgos de fuego o explosión. Y hospitales, casas de salud y sanatorios, con los de enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes situados a no menos de cincuenta metros de toda línea de propiedad del solar. Las excepciones concedidas quedarán sujetas al cumplimiento de las condiciones que se establezcan.

La calificación de un predio se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación. En el I-E, todo desarrollo se presenta y evalúa por consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, y allí se fijan los parámetros de diseño que la regla no publica. En el I-L y el I-P, los permisos de construcción y el Permiso Único se tramitan ante la OGPe, los municipios con jerarquía o un Profesional Autorizado, y los usos comerciales del I-L se miden con los parámetros del distrito C-I. Los usos vía excepción del I-P que envuelven instituciones docentes llevan vista pública previa a la autorización.

• Esperar una tabla de parámetros para el I-E: solo hay solar mínimo y ancho mínimo, y lo demás lo fija la consulta de ubicación.
• Formar un solar en I-E de menos de ocho mil metros cuadrados o de menos de cuarenta metros de ancho después de la vigencia del reglamento.
• Presentar un proyecto de extracción en I-E sin atender los ruidos, las vibraciones, el uso de explosivos, el impacto de los camiones sobre las vías y la rotulación.
• Proponer vivienda en un distrito I-L o I-P: los dos excluyen expresamente el uso residencial.
• Medir los usos comerciales de un solar I-L con los parámetros del I-L en vez de con los del distrito C-I.
• Contar el entresuelo de una nave I-L como planta cuando su área es menor del treinta y tres por ciento de la planta bajo él y sirve a la actividad principal, o al revés.
• Poner una armería o un polígono de tiro interior en I-L en un solar que colinda con un distrito residencial.
• Instalar una farmacéutica con procesos de síntesis en I-L: esa va en I-P.
• Suponer que un uso de industria liviana necesita excepción en I-P: allí se permiten ministerialmente.
• Superar los quince mil pies cuadrados en un proyecto industrial liviano por excepción en I-P, o los treinta mil en el caso de las polleras.
• Ubicar una institución docente en I-P a menos de mil pies —trescientos cinco metros— de un solar con estación de gasolina existente o autorizada.
• Calcular el terreno de una institución docente en I-P sin los ocho metros cuadrados por estudiante y los veinte pies cuadrados de salón por estudiante.
• Instalar altoparlantes o bocinas en el exterior de una institución religiosa en I-P.
• Usar la Tabla 6.68 del distrito ARD como si fueran los parámetros de diseño del industrial pesado.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov