Distritos residenciales R-B, R-I y R-U: qué se puede construir y con qué medidas

Son las Reglas 6.1.2, 6.1.3 y 6.1.4 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, el capítulo de Áreas Calificadas. Cada una define un distrito residencial —R-B de baja densidad, R-I intermedio y R-U urbano— con cuatro partes: el propósito del distrito, la tabla de usos permitidos, los usos que solo se conceden vía excepción, y la tabla de parámetros de diseño con el solar mínimo, el ancho, la ocupación, el área bruta de piso, la densidad y los patios. El R-U añade dos secciones propias sobre área de ocupación y área bruta de piso para proyectos de casas de apartamentos.

Los parámetros aplican a toda nueva construcción en un solar calificado R-B, R-I o R-U. La calificación de un predio se lee en los mapas de calificación, que este sitio cubre en otra guía. El distrito R-U identifica además áreas residenciales que forman parte de zonas históricas: esas estarán conforme al Capítulo 10.2 del reglamento y requerirán la recomendación del Instituto de Cultura Puertorriqueña. Y la Ley 161-2009 establece que los municipios con un Plan de Ordenación Territorial aprobado que usen una nomenclatura distinta tendrán que armonizar sus distritos con este reglamento.

• En R-B: solar de no menos de 900 metros cuadrados y 20 metros de ancho, ocupación máxima de 50%, área bruta de piso máxima de 150%, patio delantero y posterior de 3 metros o una quinta parte de la altura, y dos patios laterales de no menos de 3 metros cada uno.Verificado con la fuente oficial
• En R-I: solar de no menos de 275 metros cuadrados y 11 metros de ancho, ocupación máxima de 60%, área bruta de piso máxima de 180%, patio delantero y posterior de 3 metros o una quinta parte de la altura, y dos patios laterales de 2 metros cada uno.Verificado con la fuente oficial
• En R-U: solar de no menos de 400 metros cuadrados y 15 metros de ancho, ocupación máxima de 50%, área bruta de piso de 250% en multifamiliar y 420% en zona histórica, y patios de 5 metros en multifamiliar o 3 metros en zona histórica.Verificado con la fuente oficial
• Si el solar R-U está en una zona histórica: cumplir con el Capítulo 10.2 del reglamento y obtener la recomendación del Instituto de Cultura Puertorriqueña.Verificado con la fuente oficial
• Para una hospedería por excepción: certificación de la Compañía de Turismo, no más de 25 unidades de alojamiento en R-B y R-U ni más de 15 en R-I, no dar características comerciales a las estructuras, y el solar mínimo que fija la tabla del distrito con 60 metros cuadrados adicionales por cada dormitorio sobre siete.Verificado con la fuente oficial
• Para una institución religiosa por excepción: solar de hasta dos cuerdas, separación mínima de cincuenta metros lineales de cualquier solar con estación de gasolina existente o autorizada, patios del doble del tamaño requerido en el distrito, sin altoparlantes exteriores, y vista pública previa a la autorización.Verificado con la fuente oficial

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   Paso 1: R-B: baja densidad, novecientos metros

   El distrito de baja densidad poblacional se establece para identificar áreas para futuro crecimiento urbano y para preservar el carácter residencial de áreas desarrolladas o que puedan desarrollarse, donde se permitirán diferentes tipos de viviendas. Sus parámetros son los más holgados en solar y los más estrictos en aprovechamiento: cabida mínima de novecientos metros cuadrados, ancho mínimo de veinte metros, área máxima de ocupación de cincuenta por ciento y área bruta de piso máxima de ciento cincuenta por ciento, con la regla de que el área bruta de piso de cualquier planta sobre la primera no excederá el por ciento máximo de ocupación permitido. La densidad va por tamaño de solar: en solares menores de novecientos metros cuadrados, una unidad de vivienda; en solares mayores, casas de una o dos unidades. Los patios delantero y posterior son de tres metros o una quinta parte de la altura, lo que resulte mayor, y hay dos patios laterales de no menos de tres metros cada uno.

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   Paso 2: R-I: intermedio, una unidad por cada 150 metros

   El distrito de densidad poblacional intermedia se establece para identificar áreas residenciales desarrolladas o que puedan desarrollarse donde se permitirán diferentes tipos de viviendas. Cabida mínima de doscientos setenta y cinco metros cuadrados, ancho mínimo de once metros, ocupación de sesenta por ciento y área bruta de piso de ciento ochenta por ciento. La densidad cambia de lógica: en solares menores de doscientos setenta y cinco metros cuadrados, una unidad de vivienda; en solares de doscientos setenta y cinco metros cuadrados o más, una unidad de vivienda básica por cada ciento cincuenta metros cuadrados. Los patios delantero y posterior son de tres metros o una quinta parte de la altura, con una excepción útil: en las manzanas con paseo público de seis metros de ancho o más a lo largo del centro, el patio delantero con frente a la vía podrá tener un ancho no menor de dos metros. Los patios laterales bajan a dos metros a cada lado.

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   Paso 3: R-U: la densidad la decide el ancho de la calle

   El distrito R-U se establece para áreas residenciales existentes o que puedan desarrollarse con una densidad poblacional alta, en suelos clasificados como urbanos o urbanizables, próximas a centros principales de actividad económica, donde existe o puede proveerse infraestructura de alcantarillado, agua potable, energía eléctrica y transportación. Cabida mínima de cuatrocientos metros cuadrados, ancho mínimo de quince metros y ocupación de cincuenta por ciento. Lo distintivo es la densidad: en la columna multifamiliar, el número de unidades se calcula entre una relación del ancho de la vía a la que dé frente el solar, en metros cuadrados de solar por unidad de vivienda básica: setenta con vía de diez metros, sesenta con vía de once a trece, cincuenta y cinco con vía de catorce a quince, y cincuenta con vía de diecisiete o más. Los patios delantero y posterior son de cinco metros o una quinta parte de la altura, y los laterales de tres metros a cada lado.

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   Paso 4: R-U en zona histórica: otra columna entera

   El R-U identifica además áreas residenciales que forman parte de zonas históricas, que estarán conforme al Capítulo 10.2 del reglamento y requerirán la recomendación del ICP. La tabla de parámetros trae una columna aparte para ellas. La cabida mínima, el ancho y la ocupación son iguales, pero el área bruta de piso sube a cuatrocientos veinte por ciento y la densidad pasa a una unidad de vivienda básica por cada cincuenta metros cuadrados de área de solar, sin exceder nunca el número de unidades permitidas en el solar, y con el área bruta de piso por planta excediendo el noventa por ciento del área de solar para las primeras tres plantas o el cincuenta por ciento para cualquier planta sobre esas. El patio delantero baja a tres metros y se exime a los edificios en contextos históricos donde los colindantes no tengan patio delantero. Del lateral se exime a las estructuras que colinden con otra parcela donde el contexto urbano de la zona histórica no tiene patios laterales, permitiendo el desarrollo en medianera, y se podrá requerir un zaguán no menor de metro y medio en sustitución del patio lateral si el ancho de la propiedad lo permite.

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   Paso 5: Ocupación y área bruta de piso en proyectos de apartamentos R-U

   El R-U trae dos secciones propias. El área de ocupación no excederá del cincuenta por ciento del tamaño del solar, pero en proyectos de casas de apartamentos sube según la densidad permitida: con cien metros cuadrados de solar por unidad, cincuenta por ciento; con setenta, cincuenta y cinco; con sesenta, sesenta; con cincuenta y cinco, sesenta y cinco; y con cincuenta, setenta por ciento. El reglamento añade que esos por cientos pueden interpolarse para ajustarse a tamaños intermedios de solares. El área bruta de piso no excederá del doscientos cincuenta por ciento del área del solar, y en proyectos de casas de apartamentos podrá aumentarse: con cien metros cuadrados por unidad, doscientos ochenta por ciento; con setenta, cuatrocientos; con sesenta, cuatrocientos setenta; con cincuenta y cinco, quinientos diez; y con cincuenta, quinientos sesenta por ciento.

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   Paso 6: Qué usos permite cada distrito

   Los tres distritos permiten unifamiliares, segundas plantas, micro casas o tiny houses, casas patio, casas en hilera y casas de apartamentos. Los tres permiten alojamiento suplementario a corto plazo y alojamiento y desayuno, y el R-I y el R-U añaden las casas de huéspedes o guest house. En servicios, los tres permiten hospedajes especializados y centros de cuido; la casa de salud aparece en R-B excepto para pacientes con condiciones mentales, en R-I limitada a dos inquilinos, y en R-U sin limitación expresa. El R-U añade multifamiliares y estacionamientos a nivel de suelo o en estructuras. Y los tres permiten huertos urbanos y empresas emergentes o startup, estas últimas limitadas al veinticinco por ciento de la estructura o propiedad, sin generar ruidos, polvo ni olores objetables, y operando solo en horario diurno.

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   Paso 7: La hospedería por excepción: las tres tablas

   La hospedería no es un uso permitido: entra por excepción, y con condiciones. Se requerirá certificación de la Compañía de Turismo; no tendrá más de veinticinco unidades de alojamiento en R-B y R-U, ni más de quince en R-I; no se darán características comerciales a las estructuras; y el permiso contendrá las condiciones que la OGPe o el municipio entienda necesarias para proteger la salud y el bienestar del vecindario. Cuando el número de dormitorios para huéspedes exceda de siete, los patios laterales y posterior deberán cumplir con los parámetros del distrito. Y la cabida mínima del solar la fija una tabla por distrito: novecientos metros cuadrados en R-B, doscientos setenta y cinco en R-I y cuatrocientos en R-U, los tres para siete dormitorios, con sesenta metros cuadrados adicionales de solar por cada dormitorio extra; el máximo de dormitorios por pertenencia es treinta y cinco en R-B, quince en R-I y veinticinco en R-U.

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   Paso 8: Comida y bebida en la hospedería, y el hotel en zona histórica

   Las hospederías podrán servir comida y bebidas alcohólicas limitado a huéspedes e invitados, con cuatro condiciones expresas: solamente entre las 7:00 A.M. y las 9:00 P.M.; no se fijarán rótulos exteriores indicando la disponibilidad de comida y bebidas alcohólicas; el comedor tendrá un máximo de acomodo, en sillas y mesas, igual al número de camas disponibles; y la posible autorización de venta de bebidas alcohólicas no se entenderá como un permiso para operar una barra ni para habilitar un sitio específico para su consumo. Aparte, el hotel dentro de una zona histórica también entra por excepción: requiere certificación de la Compañía de Turismo —y en R-B, además, recomendación del ICP—, la densidad se calcula asumiendo que una habitación de hotel equivale a cuatro décimas de unidad básica de vivienda, las unidades residenciales que se incluyan no excederán de una por cada cuatro habitaciones de hotel, el patio delantero no será menor de seis metros y los laterales o posterior no menores de tres.

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   Paso 9: Iglesias, clubes cívicos y comercio en los apartamentos

   Las instituciones religiosas entran por excepción en solares de hasta dos cuerdas. Podrán construir otros edificios relacionados en el mismo predio, como la residencia del ministro o párroco y edificios docentes, presentando un concepto del desarrollo de los terrenos; el área ocupada por esos usos relacionados no se contará al determinar el área requerida para fines religiosos. Deberán mantener una separación mínima de cincuenta metros lineales de cualquier otro solar donde ubique o haya sido autorizada una estación de gasolina, medida entre los puntos más cercanos. Guardarán patios no menores del doble del tamaño requerido en el distrito; de no poderse observar, se podrá requerir aislamiento sónico u otras formas de mitigar el ruido. No se permitirá instalar altoparlantes ni bocinas en el exterior. Cumplirán estrictamente con los estacionamientos del Capítulo 8.5. Y se celebrará vista pública previa a la autorización. El club cívico sin fines pecuniarios entra en solares de cabida máxima de una cuerda, con patios del doble del distrito, recomendación del ICP en sitios y zonas históricas y vista pública. La institución filantrópica también exige vista pública. Y los usos comerciales livianos se permiten por excepción en proyectos de casas de apartamentos de cien o más unidades: cinco mil pies cuadrados por las primeras cien unidades, incrementables a razón de quince pies cuadrados por cada unidad sobre las primeras cien, en la primera planta, sin que un solo uso exceda el cincuenta por ciento del área comercial, con instalaciones sanitarias para no menos de tres de los usos y con estacionamientos independientes de los residentes.

La calificación de un predio se determina en los mapas de calificación de la Junta de Planificación, y los permisos de construcción y de uso que aplican estos parámetros se tramitan ante la OGPe, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III o un Profesional Autorizado. Los usos vía excepción se conceden en el proceso que corresponda y varios de ellos —club cívico, institución filantrópica e instituciones religiosas— exigen vista pública previa a la autorización. En zonas históricas, la recomendación la da el Instituto de Cultura Puertorriqueña.

• Calcular la densidad en R-U sin medir el ancho de la vía a la que da frente el solar.
• Aplicar la columna multifamiliar del R-U a un solar que está en una zona histórica, o al revés.
• Olvidar la recomendación del ICP cuando el solar R-U forma parte de una zona histórica.
• Suponer que un solar en R-B menor de novecientos metros cuadrados permite dos unidades de vivienda.
• Contar el patio delantero de tres metros sin comparar con la quinta parte de la altura del edificio, que puede resultar mayor.
• Usar los dos metros de patio delantero de R-I sin que la manzana tenga el paseo público de seis metros o más que lo permite.
• Montar una hospedería sin la certificación de la Compañía de Turismo, o pasando del máximo de unidades del distrito.
• Servir comida o bebidas alcohólicas en la hospedería fuera del horario de 7:00 A.M. a 9:00 P.M., o poner rótulos exteriores anunciándolo.
• Tratar la autorización de venta de bebidas de una hospedería como si fuera permiso para operar una barra.
• Proyectar una iglesia a menos de cincuenta metros lineales de un solar con estación de gasolina existente o autorizada.
• Instalar altoparlantes o bocinas en el exterior de una institución religiosa.
• Contar con abrir un club cívico, una institución filantrópica o una iglesia sin la vista pública previa a la autorización.
• Poner comercio liviano en un proyecto de apartamentos de menos de cien unidades, o sin estacionamiento independiente al de los residentes.
• Operar una startup en zona residencial ocupando más del veinticinco por ciento de la estructura, generando ruido u olores, o fuera del horario diurno.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov