Negocio en tu casa: el 25%, un sillón y quién puede trabajar

Es el Capítulo 8.4 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, el que regula los edificios y usos accesorios. Un uso accesorio es el que acompaña al uso principal de una propiedad: la oficina en la casa, el almacén detrás de la tienda, la caseta del vigilante en la fábrica. El capítulo fija cuatro reglas generales para todos y luego reglas propias según el uso principal sea residencial, comercial, un centro de mercadeo, industrial, o institucional y turístico.

Podrán proveerse usos accesorios a cualquier fin principal permitido en el distrito donde ubique la propiedad. Cuatro condiciones aplican a todos: todo uso accesorio será claramente incidental y corrientemente relacionado con el fin principal al que habrá de servir; deberá contribuir a la comodidad, conveniencia o necesidad de los usuarios del fin principal servido; deberá establecerse conjuntamente o con posterioridad al fin principal, pero nunca antes; y la descontinuación del fin principal implicará la descontinuación de los usos accesorios, excepto cuando se trate de las unidades de vivienda que se permiten en los edificios accesorios en los distritos residenciales.

• Que el uso accesorio sea claramente incidental y corrientemente relacionado con el fin principal, y que se establezca conjuntamente o con posterioridad a éste, nunca antes.Verificado con la fuente oficial
• Que el espacio para la oficina profesional, la ocupación domiciliaria o el salón no exceda del veinticinco por ciento (25%) del área bruta de piso de la unidad de vivienda a la que será accesorio.Verificado con la fuente oficial
• Que se mantengan las características residenciales del distrito, evitando dar la impresión de que la propiedad se usa para otro propósito que no sea el de vivienda, con excepción del rótulo permitido para ese uso accesorio.Verificado con la fuente oficial
• Que el edificio accesorio no tenga más de dos (2) plantas ni exceda siete (7) metros de altura o la altura del edificio principal al que sirve.Verificado con la fuente oficial
• Que el área de ocupación del edificio accesorio no exceda del veinticinco por ciento (25%) del área del edificio principal o del quince por ciento (15%) del área del solar, lo que resulte menor.Verificado con la fuente oficial

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   Paso 1: Las cuatro reglas que aplican a todo

   Antes de mirar tu caso concreto, el capítulo pone cuatro condiciones a cualquier uso accesorio. Todo uso accesorio a permitirse será claramente incidental y corrientemente relacionado con el fin principal al que habrá de servir. Todo uso accesorio deberá contribuir a la comodidad, conveniencia o necesidad de los usuarios del fin principal servido. Todo uso accesorio deberá ser establecido conjuntamente o con posterioridad al establecimiento del fin principal al que habrá de servir, pero nunca antes —lo que descarta construir primero el edificio accesorio y la casa después—. Y la descontinuación del fin principal implicará la descontinuación de los usos accesorios, excepto cuando se trate de las unidades de vivienda que se permiten en los edificios accesorios en los distritos residenciales.

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   Paso 2: La oficina profesional o estudio de un residente

   Cuando se provea espacio para estos propósitos como uso accesorio a una unidad de vivienda permitida, el tamaño del espacio no será mayor del veinticinco por ciento del área bruta de piso ocupada o usada por la unidad de vivienda a la cual será accesorio. Si se utiliza un edificio accesorio, el tamaño será el menor que resulte entre ese veinticinco por ciento y el por ciento del área de ocupación permitida que corresponda a dicho edificio accesorio. Sobre el personal, la regla es estricta con una excepción: en conexión con estas actividades sólo podrán utilizarse miembros de la familia que residan en la unidad de vivienda, excepto en la práctica de una profesión, cuando se podría emplear una persona particular. Y en todo caso, los servicios a prestarse serán los que produzca el residente responsable del estudio o de la oficina profesional. Además, se mantendrán las características residenciales del distrito, evitando dar la impresión o hacer referencia de que la propiedad está siendo ocupada o usada, en todo o en parte, para cualquier propósito que no sea el de vivienda, con excepción del rótulo que se permita para este uso accesorio.

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   Paso 3: La ocupación domiciliaria

   El mismo tope del veinticinco por ciento del área bruta de piso, y la misma regla del menor entre ese porcentaje y la ocupación permitida si se usa un edificio accesorio. Las diferencias están en el personal y en el producto. En conexión con la operación de esta ocupación domiciliaria sólo podrá utilizarse a miembros de la familia que residan en la unidad de vivienda y equipo mecánico de uso corriente en el hogar para propósitos puramente domésticos —o sea, ni empleados de fuera ni maquinaria industrial—. Los servicios a prestarse o los artículos a venderse serán los que produzcan los miembros de la familia que residan en la unidad de vivienda. Y hay una prohibición expresa que conviene subrayar: no se proveerá o mantendrá un sitio o espacio para la venta de comidas o bebidas. Igual que en la oficina, se mantendrán las características residenciales, con la única excepción del rótulo permitido.

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   Paso 4: La barbería o el salón de belleza: un sillón

   Cuando se provea espacio para una barbería o salón de belleza como uso accesorio a una unidad de vivienda permitida, rige otra vez el veinticinco por ciento del área bruta de piso, y el menor entre ese porcentaje y la ocupación permitida si se usa un edificio accesorio. Pero aquí el reglamento pone dos límites que definen el negocio: en conexión con la operación de estos usos sólo podrá utilizarse un sillón, y el operario deberá residir en la unidad de vivienda a la cual serán accesorios. Los servicios a prestarse o los artículos a venderse serán los que produzca el operario que habita en la unidad de vivienda. Y de nuevo, se mantendrán las características residenciales de la propiedad, con excepción del rótulo permitido para estos usos accesorios. Ojo: esto es la parte de zonificación. La licencia profesional del barbero o estilista es un trámite aparte, con su propia reglamentación.

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   Paso 5: Unidades de vivienda en un edificio accesorio

   La provisión de unidades de vivienda en edificios accesorios, excepto en distritos R-U y R-T, será permitida como uso accesorio cuando existan unidades de vivienda en el edificio principal, siempre que la densidad poblacional en la propiedad resulte conforme con lo establecido para el distrito y que el número de unidades de vivienda en el edificio accesorio no sea mayor de dos. El reglamento añade el detalle de cómo puede ser esa vivienda: se podrá ocupar o usar la segunda planta de un edificio accesorio exclusivamente para unidades de vivienda, siempre que el número de dormitorios no sea mayor de tres y el tamaño de cada uno no sea mayor de doce pies por doce pies, y las dependencias adicionales sólo incluyan sala, comedor, cocina, servicio sanitario y un balcón por cada unidad de vivienda permisible. Y recuerda la excepción general: si se descontinúa el uso principal, los usos accesorios se descontinúan también, salvo precisamente estas unidades de vivienda en distritos residenciales.

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   Paso 6: Cuánto puede medir el edificio accesorio

   Altura: los edificios accesorios a un uso residencial principal no podrán tener más de dos plantas ni excederán siete metros de altura o la altura del edificio principal al que sirven, a excepción de los edificios para usos agrícolas que se permitan en los distritos, cuyas alturas se determinan a base de las condiciones particulares del uso. Área de ocupación: el área total de ocupación del edificio principal y el accesorio no excederá de la permitida en el distrito, y el área de ocupación del edificio accesorio no excederá del veinticinco por ciento del área del edificio principal o del quince por ciento del área del solar, lo que resulte menor. Área bruta de piso: será el doble del área de ocupación. Esos tres números —dos plantas y siete metros, el menor entre 25% y 15%, y el doble de la ocupación— son los que deciden si tu caseta, tu taller o tu apartamento sobre el garaje caben.

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   Paso 7: Dónde se puede poner en el solar

   Los espacios para usos accesorios podrán proveerse como parte de un edificio principal o en edificios accesorios, y éstos podrán situarse en cualquier sección del solar donde se permite localizar el edificio principal, o en patios laterales o posteriores requeridos con condiciones. En solares interiores, los edificios accesorios podrán situarse en patios laterales o posteriores requeridos siempre que se construyan a una distancia de la línea de la vía no menor del sesenta por ciento del fondo del solar; y cuando el fondo del solar sea mayor que el requerido en el distrito, se permitirá un retiro igual al por ciento requerido multiplicado por el fondo mínimo del solar para ese distrito. En solares de esquina o que den a dos o más vías, además del sesenta por ciento del fondo, la distancia no será menor del cuarenta por ciento de la distancia que existe entre la línea de la vía y su correspondiente lado opuesto del solar cuando esa distancia no constituye el fondo. Y en todos los casos: los edificios accesorios que se construyan hasta la línea del solar estarán separados del edificio principal por una distancia no menor de uno y medio metros, y si se proyecta ubicarlo a menos de uno y medio metros del edificio principal, deberá observar los patios requeridos para el distrito.

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   Paso 8: Si tu uso principal es comercial o industrial

   Para un uso comercial principal, el almacenaje como uso accesorio no será mayor del cincuenta por ciento del área bruta de piso ocupada o usada para el fin principal, y si se usa un edificio accesorio, el menor entre ese tamaño y la ocupación permitida para ese edificio. Los motores, subestaciones de energía eléctrica y compresores o unidades de refrigeración deberán localizarse como parte del edificio principal sin sobresalir de sus líneas generales; cuando la naturaleza del uso no lo permita, se pueden ubicar en estructuras separadas, siempre que se observe una separación no menor de diez pies de cualquier línea de colindancia lateral o posterior. La altura para edificios accesorios comerciales es de dos plantas y siete metros o la del edificio principal; la ocupación, el menor entre el veinticinco por ciento del edificio principal y el quince por ciento del solar; y el área bruta de piso, el doble de la ocupación. Para un uso industrial principal el almacenaje también se topa en el cincuenta por ciento, aunque la OGPe puede autorizar más cuando la naturaleza del uso lo justifique; se permiten instalaciones para un vigilante o guardián empleado en la propiedad; y la altura de los edificios accesorios no excederá cinco metros. En centros de mercadeo en distrito C-I las reglas son otras: edificios accesorios sólo para servicios, recreación comercial simple, comercio de neumáticos y piezas con mecánica liviana, restaurantes y ventas al detal; altura máxima cinco metros; ocupación y área bruta no mayores del cincuenta por ciento de las del edificio principal; patios mínimos de quince metros de cualquier colindancia y quince metros de retiro del edificio principal y de otros accesorios; estacionamiento independiente del principal; y un requisito de diseño: los accesorios deben conformarse con la arquitectura general del centro, sin edificios genéricos ni que representen simbólica o visualmente una franquicia.

El Capítulo 8.4 fija parámetros, no ventanillas. Los usos y edificios accesorios se evalúan dentro del permiso que corresponda —construcción, uso o Permiso Único— ante la OGPe, un Profesional Autorizado o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III. Para los usos y edificios accesorios relacionados a usos institucionales, turísticos y otros no cubiertos en el capítulo, el reglamento dice que los autorizará la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III, según corresponda.

• Pasar del veinticinco por ciento del área bruta de piso de la vivienda.
• Emplear a alguien de fuera en una ocupación domiciliaria, donde sólo cabe la familia residente.
• Poner dos sillones en una barbería o salón de belleza accesorio a la vivienda.
• Operar el salón sin que el operario resida en la unidad de vivienda.
• Montar venta de comidas o bebidas como ocupación domiciliaria, que el reglamento prohíbe.
• Construir el edificio accesorio antes que el uso principal.
• Hacer un edificio accesorio de más de dos plantas o de más de siete metros.
• Pasar del quince por ciento del solar cuando ése es el menor de los dos topes de ocupación.
• Pegar el accesorio a la línea del solar dejándolo a menos de uno y medio metros del edificio principal.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov