Alquilar una vivienda: qué debe el dueño y qué debes tú

Es el contrato por el que una persona cede a otra el uso de un bien a cambio de un precio. El Código Civil de 2020 lo regula con libertad de forma: no hace falta escritura ni contrato firmado para que exista y obligue —aunque tener el contrato por escrito es lo que evita la mitad de los pleitos. El precio lo convienen las partes conforme al valor del bien, o lo determina un tercero que designen; si esa persona no puede o no quiere, lo determina el tribunal. El pago puede pactarse por períodos vencidos o adelantados, y a falta de estipulación se entiende pactado por períodos vencidos. Esta guía cubre la relación entre las partes; el procedimiento de desahucio, que es un pleito con reglas propias, tiene su propia guía.

Aplica a cualquier arrendamiento civil de un bien —incluida la vivienda— entre arrendador y arrendatario. Puede ser objeto del arrendamiento cualquier bien presente o futuro que sea determinable sin necesidad de un nuevo contrato. No hay que registrarse en ninguna agencia ni cualificar: las obligaciones nacen del contrato y de la ley. Si el arrendamiento se pacta por más de seis años y recae sobre un inmueble, la ley exige que conste por escrito; y si se quiere que tenga eficacia frente a terceros, hay que inscribirlo en el Registro de la Propiedad.

• Ninguna formalidad especial para la validez del contrato, salvo cuando el objeto es un inmueble y se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad para que tenga eficacia ante terceros.Verificado con la fuente oficial
• Cuando el arrendamiento de un inmueble se conviene por término mayor de seis años, debe constar por escrito.Verificado con la fuente oficial
• Para modificar el contrato ya perfeccionado: observar las mismas formalidades que en el otorgamiento original.Verificado con la fuente oficial

• El contrato, si lo hay: aunque la ley no lo exige para la validez en la mayoría de los casos, es tu evidencia del precio, el uso convenido y los períodos de pago.
• Tus avisos por escrito al arrendador sobre averías y condiciones que requieren reparación: la obligación del dueño de reparar corre "luego de que el arrendatario le haya avisado".
• Las constancias de pago del alquiler y de los suministros: la ley obliga expresamente al arrendatario a entregar al arrendador la constancia de haber pagado el alquiler.

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   Paso 1: Avisa por escrito: la reparación empieza ahí

   El arrendador está obligado a llevar a cabo las reparaciones necesarias dentro de un tiempo razonable, pero el reloj empieza cuando tú le avisas de la avería. Por eso el aviso por escrito —mensaje, correo, carta— vale oro: fija la fecha. Tú también tienes la obligación de avisarle de cualquier avería o condición que requiera reparación, y de cualquier usurpación, perturbación o intento de imponer una servidumbre sobre el bien.

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   Paso 2: Si la reparación es urgente, puedes hacerla a costa del dueño

   El Código incluye entre las obligaciones del arrendatario "realizar, a costa del arrendador, reparaciones necesarias, cuando estas sean urgentes y le hayan sido avisadas al arrendador". Es decir: urgente más avisada. No es una licencia para remodelar —las mejoras útiles o de lujo no se te devuelven, aunque puedes retirarlas si no dañas el bien— sino la salida cuando algo necesario no puede esperar.

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   Paso 3: La inspección: causa justificada y siete días de aviso

   El arrendatario está obligado a permitir que el arrendador inspeccione el bien "por causas justificadas y mediante aviso previo de siete (7) días". Las dos condiciones cuentan. Un dueño que aparece sin avisar, o que quiere entrar sin motivo, está fuera de lo que la ley le concede; y un inquilino que niega una inspección debidamente avisada y justificada está incumpliendo.

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   Paso 4: Conoce las causas de resolución antes de que las usen

   El arrendador puede resolver el contrato cuando el arrendatario abandona o deja de usar el bien, o varía el uso convenido; cuando incumple la obligación de conservarlo; o cuando deja de pagar el alquiler durante dos períodos consecutivos. El arrendatario puede resolver cuando el arrendador incumple la obligación de conservar la cosa apta para el uso convenido, cuando incumple las garantías de evicción o vicios ocultos, o cuando por sus mejoras te priva del uso parcial —en este último caso puedes optar, en vez de resolver, por una rebaja proporcional durante el tiempo de la privación. Las partes también pueden convenir la resolución anticipada.

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   Paso 5: Al salir: devuelve como recibiste, menos el uso ordinario

   La obligación es desalojar o restituir el bien en el estado en que lo recibiste, salvo los deterioros provenientes del transcurso del tiempo y el uso ordinario. Ese "salvo" es el que evita discusiones sobre pintura desgastada o piezas envejecidas. Documenta el estado al entrar y al salir —fotos con fecha— porque esa es la evidencia que decide.

No hay agencia que administre estos derechos: nacen del contrato y del Código Civil, y se hacen valer entre las partes o ante el tribunal. La inscripción del arrendamiento, cuando se quiere eficacia frente a terceros, se hace en el Registro de la Propiedad. El desahucio es un procedimiento judicial aparte.

• Reclamar una reparación sin haber avisado: la obligación del dueño corre "luego de que el arrendatario le haya avisado" de la avería.
• Descontar del alquiler por tu cuenta: lo que la ley contempla es reparar a costa del arrendador cuando es urgente y avisada, no la compensación unilateral.
• Creer que sin contrato escrito no hay derechos: el arrendamiento no requiere formalidad especial para su validez, salvo los casos que la ley señala.
• Pactar más de seis años de palabra: para inmuebles, ese término debe constar por escrito.
• Dejar entrar sin aviso, o negar una inspección debidamente avisada: la ley exige causa justificada y siete días, y ambas partes tienen que respetarlo.
• Pensar que un mes sin pagar da pie a la resolución: la causa que fija el Código es dejar de pagar dos períodos consecutivos.
• Reclamar el valor de las mejoras de lujo al salir: no se devuelven, aunque puedes retirarlas si no dañas el bien.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov