Querella por vivienda inadecuada para habitar

Es el procedimiento del Capítulo III del Libro IV del Código Municipal para la reparación y eliminación de viviendas inadecuadas. No lo confundas con la declaración de estorbo público: aquel capítulo mira propiedades deshabitadas y abandonadas; este mira viviendas que no cumplen los estándares para considerarse aptas para habitar, incluidas las que están ocupadas. El Código no describe el procedimiento paso a paso: dice qué disposiciones tiene que incluir la ordenanza municipal que lo implante, y esas disposiciones son las que se resumen aquí.

La petición la puede radicar una autoridad pública o cinco residentes del municipio, según el Artículo 4.016(b), y el funcionario público designado también puede actuar por iniciativa propia según el inciso (e). Del otro lado están el dueño de la vivienda y las partes con interés en ella, que son quienes reciben la querella con los cargos imputados y el derecho a contestar y comparecer a la audiencia.

• Que la petición la radiquen una autoridad pública o cinco (5) residentes del municipio, declarando que determinada vivienda es inadecuada para ser habitada (Artículo 4.016(b)).Verificado con la fuente oficial
• Que el funcionario público designado realice una investigación preliminar, y que formule querella si concluye que existe base para las acusaciones (Artículo 4.016(b)).Verificado con la fuente oficial
• Que la querella se notifique al dueño y a las partes con interés, expresando los cargos y el derecho a contestar y a comparecer a una audiencia (Artículo 4.016(c)).Verificado con la fuente oficial
• Que la audiencia se programe en un término no menor de diez (10) ni mayor de treinta (30) días laborables posteriores a la notificación de la querella (Artículo 4.016(d)).Verificado con la fuente oficial
• Que la notificación se haga personalmente o por correo certificado, o —si tras razonable diligencia se ignora el paradero y el funcionario lo hace constar en declaración jurada— mediante anuncio publicado durante dos (2) semanas consecutivas, con copia fijada en sitio conspicuo del lugar afectado (Artículo 4.017).Verificado con la fuente oficial
• Cumplir la orden dentro del término prescrito: reparar, modificar o mejorar la vivienda o, a opción del dueño, desocuparla y clausurarla como habitación para seres humanos (Artículo 4.016(f) y (g)).Verificado con la fuente oficial

• La petición ante el funcionario público, que puede venir de una autoridad pública o de cinco residentes del municipio (Artículo 4.016(b)).
• La querella notificada al dueño y a las partes con interés, con los cargos imputados (Artículo 4.016(c)).
• La orden escrita del funcionario público, con los hechos que aduce en apoyo de su determinación (Artículo 4.016(f)).
• La declaración jurada del funcionario haciendo constar que, tras razonable diligencia, no pudo determinarse el paradero de las personas interesadas (Artículo 4.017).

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   Paso 1: Cinco vecinos bastan para abrir el expediente

   Es la puerta de entrada y la parte menos conocida del capítulo. El Artículo 4.016(b) dice que la ordenanza deberá disponer que, cuando se radique una petición ante el funcionario público, por una autoridad pública o por cinco residentes de dicho municipio, haciendo la declaración de que determinada vivienda es inadecuada para ser habitada, el funcionario público vendrá obligado a realizar una investigación preliminar. Y añade que, si de esa investigación se concluye que existe base para tales acusaciones, el funcionario procederá a formular una querella. El inciso (e) agrega que, cuando el funcionario considere por iniciativa propia que una vivienda es inadecuada, se procede igual.

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   Paso 2: No es lo mismo que un estorbo público

   Conviene separarlos porque el Código los trata en capítulos distintos y con procedimientos distintos. El de estorbo público mira propiedades inmuebles deshabitadas y abandonadas, con oficial examinador —ingeniero o abogado licenciado— y vista de oposición. Este capítulo mira viviendas cuyas condiciones no cumplen con los estándares establecidos por las leyes y reglamentos para considerarse aptas para habitar, lo abre una petición de cinco residentes o de una autoridad pública, y lo resuelve un funcionario público designado por ordenanza. El Artículo 4.015 le da al municipio el poder de remediar las viviendas en estado inhabitable y de eliminar aquellas que por su deterioro se hayan convertido en estorbos públicos, así que los dos caminos pueden acabar tocándose.

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   Paso 3: La audiencia se señala entre diez y treinta días laborables

   El Artículo 4.016(d) fija la ventana: la notificación incluirá un aviso de que se celebrará una audiencia ante el funcionario público, o el agente que este designe, con la fecha, hora y lugar; y la audiencia será programada en un término no menor de diez días ni mayor de treinta días laborables posteriores a la fecha de la notificación de la querella. El inciso (c) ya había garantizado el derecho a radicar una contestación a la querella y a comparecer personalmente, o de otro modo, a presentar argumentos y exponer testimonio.

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   Paso 4: En esa audiencia no rigen las reglas de evidencia

   Es un dato que conviene saber antes de entrar. El Artículo 4.017 cierra diciendo que las reglas de evidencia que rigen en los Tribunales de Derecho en Puerto Rico o equidad no regirán en las audiencias que se celebren ante el funcionario público. La audiencia es administrativa, y lo que se presenta ahí se rige por lo que disponga la ordenanza municipal, no por las reglas de un tribunal.

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   Paso 5: Cómo notifican si no dan contigo

   El Artículo 4.017 dice que las querellas u órdenes deberán notificarse a las personas interesadas personalmente o por correo certificado. De ignorarse el paradero de tales personas, luego de razonable diligencia, y no poder determinarse, el funcionario público deberá hacer una declaración jurada a tales efectos. En esos casos la notificación podrá hacerse mediante un anuncio publicado en un periódico de circulación regional o general, durante dos semanas consecutivas, y copia de la querella u orden se fijará en sitio conspicuo en el lugar afectado.

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   Paso 6: Reparar o clausurar, a opción del dueño

   El Artículo 4.016(f) describe la primera salida. Si después de las notificaciones y audiencias el funcionario público determina que la vivienda es inadecuada para ser habitada, expresará por escrito los hechos que aduzca en apoyo de tal determinación y expedirá una orden, que se notificará al dueño, requiriéndole que repare, modifique o mejore la vivienda a fin de hacerla adecuada para ser habitada o, a opción del dueño, para que desocupe y clausure la vivienda como habitación para seres humanos, en los términos y condiciones que se dispongan en la orden.

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   Paso 7: El rótulo, y la multa a quien alquile igual

   El Artículo 4.016(g) dice qué pasa si el dueño no cumple dentro del término prescrito: el funcionario público podrá hacer que la vivienda sea desocupada y clausurada, y podrá hacer que se fije a la entrada principal un rótulo con esta inscripción, que la ley reproduce entre comillas: «Este edificio es inadecuado para habitarse; es ilegal y queda prohibido su uso u ocupación como vivienda para seres humanos». Y añade la consecuencia para terceros: toda persona que alquile, arriende u ocupe, o que permita a otra persona alquilar, arrendar u ocupar tal edificio para vivienda de seres humanos, será responsable de la multa que se prescriba por las ordenanzas del municipio.

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   Paso 8: Cuando la vivienda es peligrosa, el municipio hace la obra

   El Artículo 4.016(h) es la vía más dura. Si después del aviso y de la audiencia el funcionario determina que la vivienda es peligrosa debido a su estado de ruina, falta de reparación, defectos de construcción u otra razón, o que es perjudicial para la salud o seguridad del público, de los inquilinos o de los ocupantes de las viviendas vecinas, expedirá una orden requiriéndole al dueño que la repare, modifique o mejore o, a su opción, que la haga desaparecer o la destruya. Si el dueño no cumple dentro del término prescrito, el funcionario hará que la vivienda sea reparada, modificada o mejorada de acuerdo con la orden.

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   Paso 9: Y el costo se cobra como contribución especial

   El mismo inciso (h) cierra con la parte económica. Cuando las reparaciones, modificaciones o mejoras no puedan realizarse a un costo razonable en relación con el valor de la vivienda, la ordenanza fijará un porciento de tal costo como razonable para esa vivienda; el funcionario público podrá determinar hacer desaparecer o demoler la vivienda; y el costo de tales reparaciones, modificaciones, mejoras, o de hacerla desaparecer o demoler, constituirá un gravamen sobre el inmueble y se impondrá y cobrará como una contribución especial. El porciento concreto lo fija cada ordenanza municipal, y no lo publicamos porque no leímos ninguna.

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    Paso 10: El recurso judicial existe, pero es estrecho

    El Artículo 4.018 dice que toda persona afectada por una orden del funcionario público podrá solicitar del Tribunal de Primera Instancia una orden de entredicho para impedir que se lleven a cabo las disposiciones de la orden, y que el tribunal podrá restringir al funcionario hasta la resolución final del caso. Las audiencias sobre esas solicitudes se celebran dentro de veinte días, o tan pronto como sea posible después, y tienen preferencia sobre los demás asuntos del calendario. Pero el mismo artículo pone dos límites fuertes: en esos procedimientos, las decisiones del funcionario público en cuanto a hechos, si están sostenidas por la prueba, serán concluyentes; y los remedios que provee ese artículo serán exclusivos, sin que ninguna persona afectada tenga derecho a obtener daños y perjuicios por cualquier acción que tome el funcionario conforme a la orden o por razón de su incumplimiento.

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    Paso 11: Qué puede hacer el funcionario

    El Artículo 4.019 dice que la ordenanza podrá autorizar al funcionario público a ejercer los poderes necesarios o convenientes, incluyendo: investigar las condiciones de vivienda en el municipio para determinar cuáles son inadecuadas para seres humanos; tomar juramentos y afirmaciones, examinar testigos y recibir evidencia; entrar en cualquier sitio con el fin de realizar inspecciones, disponiéndose que los medios y formas causen el menor inconveniente posible a quienes los ocupen; solicitar los recursos, incluidos los humanos, que considere necesarios; y delegar cualquiera de sus funciones y poderes en los funcionarios y agentes que designe.

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    Paso 12: El municipio tiene que presupuestar las inspecciones

    El Artículo 4.020 pone una obligación presupuestaria que explica por qué el programa funciona en unos municipios y no en otros: el municipio que adopte una ordenanza bajo este capítulo preparará un presupuesto de los gastos para el año fiscal, y ese presupuesto deberá incluir los gastos para proveer el equipo, el personal y los materiales necesarios para realizar investigaciones e inspecciones periódicas de las viviendas en el municipio. Queda autorizado a hacer las asignaciones que estime necesarias de sus ingresos y a aceptar y aplicar concesiones o donativos para estos fines.

Ante el funcionario público que el municipio designe o nombre en la ordenanza que apruebe conforme a este Capítulo, según el Artículo 4.016(a). El Código no nombra ese cargo ni dice en qué oficina se radica la petición: eso lo fija cada ordenanza municipal, y por eso hay que preguntarlo en el municipio donde esté la vivienda. El recurso contra la orden se pide en el Tribunal de Primera Instancia conforme al Artículo 4.018.

• Creer que hace falta ser el dueño o el vecino de al lado: la petición la pueden radicar cinco residentes del municipio.
• Confundirlo con el estorbo público: aquel capítulo mira propiedades deshabitadas y abandonadas, este mira viviendas inadecuadas para habitar.
• Esperar que el Código traiga el procedimiento completo: dice qué tiene que contener la ordenanza municipal, y el detalle vive ahí.
• Contar los diez a treinta días como naturales: el Artículo 4.016(d) los cuenta laborables.
• Ir a la audiencia esperando reglas de evidencia de tribunal: el Artículo 4.017 dice que no rigen.
• Suponer que si no te encuentran no hay notificación: cabe el anuncio en periódico por dos semanas consecutivas más la copia fijada en el sitio.
• Pensar que clausurar es la sanción final: si la vivienda es peligrosa, el funcionario puede llegar a ordenar su demolición.
• Alquilar un edificio clausurado: quien lo alquile, arriende, ocupe o permita ocupar responde por la multa que fije la ordenanza.
• Creer que el municipio absorbe el costo de la obra: constituye un gravamen y se cobra como contribución especial.
• Ir al tribunal esperando revisar los hechos: si están sostenidos por la prueba, las decisiones del funcionario sobre hechos son concluyentes.
• Pensar en demandar por daños: el Artículo 4.018 dice que los remedios que provee son exclusivos.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

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