Subarrendar lo que alquilas: cuándo se puede y cuándo pueden negarse

Son los Artículos 1336 a 1338 del Código Civil de 2020: la cesión y el subarrendamiento, la regla que decide quién se queda con el bien si se arrendó a varios, y quiénes pueden otorgar un arrendamiento.

Arrendatarios que quieran subarrendar o ceder, arrendadores que quieran negarse, subarrendatarios ya instalados, y quien vaya a arrendar un bien que es de varios.

• Para subarrendar: que el contrato de arrendamiento no lo prohíba expresamente.Verificado con la fuente oficial
• Para que el arrendador se niegue: que el cesionario o subarrendatario no tenga las mismas calificaciones económicas que el arrendatario, o que su actividad o uso le cause perjuicio económico.Verificado con la fuente oficial
• Para arrendar: capacidad para consentir y no estar comprendido en las prohibiciones establecidas para la compraventa.Verificado con la fuente oficial
• Si el bien es de varios comuneros: el consentimiento de los demás, aunque el contrato puede ratificarse expresa o tácitamente.Verificado con la fuente oficial

• El contrato de arrendamiento, para ver si prohíbe expresamente el subarriendo: de eso depende todo lo demás.
• El título del arrendamiento con su fecha cierta, que es el tercer criterio del Artículo 1337 cuando nadie posee ni ha inscrito.
• Si el bien es de una comunidad, la constancia del consentimiento o de la ratificación de los demás comuneros.

1. 1

   Paso 1: La regla es que sí se puede

   Artículo 1336: cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada. La prohibición tiene que ser expresa; el silencio no prohíbe.

2. 2

   Paso 2: Subarrendar no te saca del contrato

   El mismo párrafo lo aclara: sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador. El arrendatario original sigue respondiendo.

3. 3

   Paso 3: Las dos únicas razones para negarse

   El artículo las escribe: cuando el cesionario o el subarrendatario no tienen las mismas calificaciones económicas que el arrendatario, o cuando la actividad o el uso que efectuarán le causen perjuicio económico. No hay una tercera en el texto. Conviene señalar que el texto consolidado imprime aquí "El arrendador solo se puede negarse", con un desliz gramatical de la fuente; lo citamos como está publicado.

4. 4

   Paso 4: Lo que el artículo no dice sobre la negativa

   No define qué son "las mismas calificaciones económicas", no dice en qué forma ni en qué plazo debe negarse el arrendador, y no dice qué pasa si se niega sin ninguna de las dos razones. Esta guía no rellena esos huecos.

5. 5

   Paso 5: El arrendador puede cobrarle directo al subarrendatario

   Artículo 1336: sin perjuicio de sus derechos frente al arrendatario, el arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario para cobrarle los cánones adeudados y por cualquier otro incumplimiento.

6. 6

   Paso 6: Y el subarrendatario puede reclamarle directo al dueño

   La vía es recíproca, y eso importa a quien vive de subarriendo: el subarrendatario tiene acción directa contra el arrendador para exigirle el cumplimiento de sus obligaciones.

7. 7

   Paso 7: Si arrendaron el mismo bien a dos personas

   Artículo 1337, en orden: se prefiere al arrendatario que cumpla los requisitos del tercero registral; en defecto de la inscripción, se prefiere al primer poseedor; y cuando ninguno haya empezado a poseerlo, se prefiere al arrendatario cuyo título posea la fecha cierta más antigua.

8. 8

   Paso 8: Quién puede arrendar un bien

   Artículo 1338: toda persona con capacidad para consentir, siempre que no esté comprendida en alguna de las prohibiciones establecidas para la compraventa. El Código no las repite aquí; están en el artículo de la compraventa, con su propia guía.

9. 9

   Paso 9: No hace falta ser el dueño

   El mismo artículo: el arrendador puede ser el propietario, el usufructuario o cualquier otra persona cuyas facultades de administración incluyan la de arrendar el bien que es objeto del arrendamiento.

10. 10

    Paso 10: Si el bien es de varios

    Cierra el Artículo 1338: uno solo de los comuneros no puede arrendar el bien sin el consentimiento de los demás, aunque el contrato puede ratificarse expresa o tácitamente. La ratificación tácita está en el texto tanto como la expresa.

Todo esto ocurre entre las partes; el Código no manda acudir a ninguna agencia. La inscripción que menciona el Artículo 1337 corre por el Registro de la Propiedad y su propia ley, que no leímos aquí. Las controversias las decide el Tribunal de Primera Instancia.

• Creer que hace falta permiso siempre: si el contrato no lo prohíbe expresamente, el arrendatario puede subarrendar.
• Creer que el subarriendo libera al arrendatario original: sigue respondiendo del cumplimiento frente al arrendador.
• Como arrendador, negarse por una razón distinta de las dos que el artículo escribe.
• Como subarrendatario, creer que no puede reclamarle nada al dueño: tiene acción directa contra él.
• Como arrendador, creer que solo puede cobrarle al arrendatario: tiene acción directa contra el subarrendatario por los cánones adeudados.
• Suponer que en una doble contratación gana quien firmó primero: primero se mira el tercero registral, luego el primer poseedor, y solo después la fecha cierta más antigua.
• Arrendar un bien en comunidad sin el consentimiento de los demás comuneros.
• Olvidar que esa falta de consentimiento puede subsanarse por ratificación expresa o tácita.
• Pensar que solo el dueño puede arrendar: también el usufructuario o quien tenga facultades de administración que incluyan arrendar.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov