En resumen
Este capítulo resuelve dos preguntas distintas. La primera: se puede contratar sobre algo que todavía no existe o que no es tuyo. Es válido el contrato que tiene por objeto un bien futuro o ajeno si reúne los requisitos del objeto que fija el libro primero; es aleatorio si no se garantiza la existencia del bien, y de lo contrario es conmutativo y condicional. Quien promete un bien futuro o ajeno debe emplear su mayor diligencia para que el bien llegue a existir o ingrese en su patrimonio, y si el contrato busca transmitir la propiedad de un bien ajeno, será solo título de nueva adquisición, que ocurrirá cuando la persona transmitente adquiera el bien y cumpla con el modo que corresponda. Con una prohibición tajante al final: se prohíbe el contrato sobre herencia futura. La segunda pregunta es la del papel. Deben constar en un instrumento público o privado, para efectos probatorios, la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles; el arrendamiento de inmuebles por seis años o más; la cesión o renuncia de derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal; el poder que debe presentarse en juicio, el poder para administrar bienes y los poderes que afecten los derechos de un tercero; y la cesión de derechos o acciones procedentes de un acto consignado en documento público. Y si alguien se niega a firmar, los contratantes pueden compelerse recíprocamente a otorgar la formalidad exigible.
¿Qué es?
Es el Capítulo III del Título I del Libro Quinto del Código Civil de 2020, Artículos 1244 a 1246. Trata dos elementos del contrato: qué puede ser su objeto —incluido lo que todavía no existe o no es tuyo— y qué tratos tienen que quedar por escrito.
¿Quién puede hacerlo?
Cualquiera que celebre uno de los cinco contratos del Artículo 1245, o que contrate sobre un bien futuro o ajeno. Nadie puede contratar sobre una herencia futura: está prohibido.
Requisitos
- Que el contrato sobre un bien futuro o ajeno reúna los requisitos del objeto descritos en el capítulo segundo del título cuatro del libro primero del Código.Verificado con la fuente oficial
- Que quien promete un bien futuro o ajeno emplee su mayor diligencia para que el bien llegue a existir o ingrese en su patrimonio.Verificado con la fuente oficial
- Que los cinco actos del Artículo 1245 consten en un instrumento público o privado, para efectos probatorios.Verificado con la fuente oficial
Documentos necesarios
Costo
Cómo hacerlo paso a paso
Paso 1: Se puede vender lo que todavía no existe
El Artículo 1244 lo admite: es válido el contrato que tiene por objeto un bien futuro o ajeno, si reúne los requisitos del objeto descritos en el capítulo segundo del título cuatro del libro primero de este Código. Esos requisitos están en otro libro y no los leímos para esta guía.
Paso 2: Y de qué tipo es el contrato que resulta
El mismo artículo lo clasifica según quién carga con el riesgo: el contrato sobre un bien futuro o ajeno es aleatorio si no se garantiza la existencia del bien; de lo contrario, es conmutativo y condicional. Si garantizas que existirá, dejas de estar apostando.
Paso 3: Lo que se le exige a quien promete
El Artículo 1244 no deja al promitente de brazos cruzados: la persona que promete un bien futuro o ajeno debe emplear su mayor diligencia para que el bien llegue a existir o ingrese en su patrimonio. Y si el contrato tiene por fin transmitir la propiedad de un bien ajeno, será solo título de nueva adquisición, la que ocurrirá cuando la persona transmitente adquiera el bien ajeno y cumpla con el modo que corresponda al bien transmitido.
Paso 4: Lo que no se puede contratar
Una frase de cinco palabras cierra el artículo: se prohíbe el contrato sobre herencia futura. No hay matices ni condiciones; el Código lo prohíbe y punto.
Paso 5: Los cinco que hay que poner por escrito
El Artículo 1245 los enumera, y dice para qué: para efectos probatorios. Son la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles; el arrendamiento de inmuebles por seis años o más; la cesión o renuncia de derechos hereditarios o de los de la sociedad conyugal; el poder que debe presentarse en juicio, el poder para administrar bienes y los poderes que afecten los derechos de un tercero; y la cesión de derechos o acciones procedentes de un acto consignado en documento público.
Paso 6: Seis años es el umbral del alquiler
El inciso (b) fija la línea sin ambigüedad: el arrendamiento de inmuebles por seis años o más. Seis años entra; menos de seis, no cae en esta lista. La cifra es la de la ley.
Paso 7: Y lo que exige forma solemne va por otra ley
El último párrafo del Artículo 1245 remite fuera: los actos, negocios jurídicos y contratos para los que la ley exige una forma solemne, se rigen por dicha ley. No leímos esas leyes, así que esta guía no nombra ningún contrato como nulo por falta de escritura: la lista de arriba es la que el Código pide para efectos probatorios, que es otra cosa.
Paso 8: Si el otro se niega a firmar
El Artículo 1246 da el remedio: en el caso del artículo anterior, los contratantes pueden compelerse recíprocamente a otorgar la formalidad exigible para la eficacia de un contrato válido, y acumular la acción de cumplimiento contractual. Es decir, se puede pedir la firma y el cumplimiento en el mismo pleito.
Dónde hacerlo
El instrumento público se otorga ante notario, cuyas reglas no leímos aquí. La acción para compelerse a otorgar la formalidad se presenta ante el Tribunal de Primera Instancia. El Código no señala aquí ninguna agencia.
Cuánto tarda
Qué hacer si hay un problema
Si tu duda es si un contrato es nulo por no estar escriturado, esta guía no lo contesta: el Artículo 1245 pide el instrumento para efectos probatorios, y la nulidad por falta de forma solemne la fija la ley especial que exija esa forma, que no leímos. Si lo que cedes son derechos hereditarios, mira además la guía de cesión de derechos hereditarios. Si el contrato es de arrendamiento, fíjate en el umbral de seis años del inciso (b). Esta guía tampoco explica el capítulo segundo del título cuatro del libro primero, que fija los requisitos del objeto y que el Artículo 1244 invoca. El Código no publica arancel ni término para estos artículos. MiPRFácil no representa a nadie ante los tribunales ni brinda asesoría legal.
Errores comunes
- Creer que no se puede contratar sobre algo que todavía no existe: el Código lo admite si el objeto reúne los requisitos.
- Prometer un bien futuro y no mover un dedo: hay que emplear la mayor diligencia para que llegue a existir o ingrese en el patrimonio.
- Dar por transmitida la propiedad de un bien ajeno con la sola firma: es solo título de nueva adquisición.
- Firmar un contrato sobre una herencia futura: está prohibido.
- Dejar sin documento un arrendamiento de inmueble de seis años o más.
- Otorgar de palabra un poder para administrar bienes o uno que afecte los derechos de un tercero.
- Confundir el instrumento que pide el Artículo 1245 para efectos probatorios con la forma solemne que exigen otras leyes.
- Quedarse sin firma cuando el otro se niega: el Artículo 1246 permite compelerse recíprocamente y acumular la acción de cumplimiento.
Preguntas frecuentes
¿Qué contratos hay que poner por escrito?
Los cinco del Artículo 1245, para efectos probatorios: derechos reales sobre inmuebles, arrendamiento de inmuebles por seis años o más, cesión o renuncia de derechos hereditarios o de la sociedad conyugal, ciertos poderes, y la cesión de derechos o acciones procedentes de un acto en documento público.
¿Puedo vender algo que todavía no es mío?
El contrato es válido si el objeto reúne los requisitos que fija el libro primero, pero si busca transmitir la propiedad de un bien ajeno será solo título de nueva adquisición, que ocurrirá cuando adquieras el bien y cumplas con el modo que corresponda.
¿Se puede pactar sobre una herencia que todavía no se ha abierto?
No. El Artículo 1244 lo prohíbe expresamente: se prohíbe el contrato sobre herencia futura.
El otro no quiere firmar la escritura, ¿qué hago?
El Artículo 1246 permite que los contratantes se compelan recíprocamente a otorgar la formalidad exigible para la eficacia de un contrato válido, y acumular la acción de cumplimiento contractual.
Fuentes oficiales
Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.
- Poder Judicial de Puerto Rico
Poder Judicial
bvirtualogp.pr.gov
Última verificación
8 de septiembre de 2026
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