Usucapión: cómo se adquiere una propiedad por posesión y cómo se saca el título

Usucapión viene de las palabras latinas usus (uso) y capĕre (agarrar), y significa adquirir la propiedad de un bien por haberlo poseído con las condiciones y durante el período de tiempo establecidos en la ley, sin que la persona dueña anterior haya reclamado legalmente que el bien le pertenecía. Hay dos clases. La ordinaria es cuando se posee con buena fe y justo título: la buena fe es la creencia de que se recibió la propiedad de quien era su dueño y podía transmitirla, y el justo título es el negocio jurídico mediante el cual se transfiere la propiedad. La extraordinaria es cuando se posee de mala fe —a sabiendas de que la propiedad no es suya— y sin justo título; el ejemplo que da el Poder Judicial es el de quien entra en un terreno que sabe que no es suyo, construye una casa, pone una verja y se queda a vivir allí.

Se pueden adquirir por usucapión los bienes privados, tanto los de personas particulares como los del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, sus agencias, municipios e instrumentalidades. No se pueden adquirir por usucapión los bienes privados del gobierno federal de los Estados Unidos, ni los bienes de uso público, tales como calles, aceras y parques. En el caso de los bienes muebles, la persona que haya robado, hurtado o se haya apropiado ilegalmente de un bien no puede adquirirlo por usucapión, y tampoco su cómplice o encubridor.

• Poseer la propiedad civilmente: comportarse como si se fuera la persona dueña, realizando actos como construir, hacer mejoras, poner verjas o identificarse como propietario ante la comunidad.Verificado con la fuente oficial
• Que la posesión sea pública: que las personas alrededor —vecinos, vecinas y familiares— lo sepan y le reconozcan como dueño o propietario.Verificado con la fuente oficial
• Que la posesión sea ininterrumpida. Se interrumpe si se deja de poseer la propiedad por más de 1 año; si se recibe un emplazamiento o requerimiento de un procedimiento judicial en su contra relacionado a la propiedad, hecho por la persona dueña; o si se reconocen los derechos de la persona dueña.Verificado con la fuente oficial
• Que la posesión sea pacífica. Si se emplea violencia para adquirir o mantener la posesión, ese tiempo no es válido para la usucapión: solo se cuenta el tiempo a partir del momento en que cese la violencia.Verificado con la fuente oficial
• Que el bien sea usucapible: bienes privados de particulares o del Estado Libre Asociado, sus agencias, municipios e instrumentalidades. No los bienes privados del gobierno federal de los Estados Unidos, ni los bienes de uso público como calles, aceras y parques.Verificado con la fuente oficial

• La página del Poder Judicial no publica una lista de documentos para la acción declaratoria de usucapión: indica que hay que evidenciar ante el tribunal los requisitos de la usucapión.

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   Paso 1: Comprueba que el bien se puede usucapir

   Se pueden adquirir por usucapión los bienes privados, tanto de personas particulares como del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, sus agencias, municipios e instrumentalidades. No se pueden usucapir los bienes privados del gobierno federal de los Estados Unidos, ni los bienes de uso público como calles, aceras o parques. Y en bienes muebles, quien haya robado, hurtado o se haya apropiado ilegalmente del bien no puede adquirirlo por usucapión, ni su cómplice ni su encubridor.

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   Paso 2: Revisa los cuatro requisitos de la posesión

   Civil: comportarse como dueño, con actos como construir, hacer mejoras, poner verjas o identificarse como propietario ante la comunidad. Pública: que vecinos y familiares lo sepan y le reconozcan como dueño. Ininterrumpida: se interrumpe si deja de poseer por más de 1 año, si recibe un emplazamiento o requerimiento judicial de la persona dueña relacionado a la propiedad, o si reconoce los derechos de esa persona. Y pacífica: si se empleó violencia para adquirir o mantener la posesión, ese tiempo no cuenta y solo se cuenta desde que la violencia cesa.

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   Paso 3: Determina si tu usucapión es ordinaria o extraordinaria

   Ordinaria es cuando se posee con buena fe y justo título. La buena fe es la creencia de que se recibió la propiedad de quien era su dueño y podía transmitirla; el justo título es el negocio jurídico mediante el cual se transfiere la propiedad. Extraordinaria es cuando se posee de mala fe, a sabiendas de que la propiedad no es suya, y sin justo título. De esta clasificación depende cuántos años hacen falta.

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   Paso 4: Cuenta los años: la fecha clave es el 28 de noviembre de 2020

   Usucapión ordinaria: si la posesión se inició el 28 de noviembre de 2020 o después, 2 años para un bien mueble y 10 años para un inmueble. Si se inició antes de esa fecha, 3 años para el mueble, y para el inmueble 10 años si la persona dueña anterior ha estado fuera de Puerto Rico, y hasta un máximo de 20 años si estuvo fuera durante todo el plazo de posesión. Usucapión extraordinaria: si la posesión se inició el 28 de noviembre de 2020 o después, 4 años para el mueble y 20 años para el inmueble. Si se inició antes, 6 años para el mueble y 30 años para el inmueble.

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   Paso 5: Cumplido el término, ya eres titular

   Al cumplir el término, la persona se considera legalmente titular —dueña— del bien sin necesidad de tener que realizar ningún acto adicional. Eso ocurre por ministerio de ley, no por una gestión que haya que hacer. Lo que falta es el papel.

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   Paso 6: Si quieres el documento: acción declaratoria de usucapión

   Si deseas obtener un documento para probar que eres dueño o titular, puedes acudir al tribunal y presentar una acción declaratoria de usucapión. Una vez evidencies los requisitos, el tribunal emitirá una sentencia declarándote dueño o titular del bien por usucapión. En esa misma petición se le puede solicitar al tribunal que ordene la inscripción de la propiedad en el Registro de la Propiedad.

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   Paso 7: Si el problema es que la finca no está inscrita: expediente de dominio

   El expediente de dominio es el proceso judicial mediante el cual se declara quién es la persona dueña de una propiedad y se corrige cualquier error sobre esta en el Registro de la Propiedad. El ejemplo del Poder Judicial: una pareja dueña de una finca quiso obtener un préstamo hipotecario y se percató de que la finca no estaba inscrita; aunque tenían la escritura pública de compraventa, en el Registro les indicaron que para asignarle un número e inscribirla por primera vez —inmatricularla— hacía falta una resolución del tribunal que dijera que tienen el derecho de propiedad sobre el inmueble. Presentaron una petición de expediente de dominio.

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   Paso 8: Si el problema es otro, hay otro pleito

   El Poder Judicial nombra varios procesos y no son intercambiables. El interdicto posesorio es un mandamiento para retener o recobrar la posesión de un inmueble cuando se ha sido perturbado en ella; es sumario y protege el hecho de la posesión, no la titularidad. El desahucio es para que el dueño o titular con derecho a poseer saque a quien permanece sin derecho. La acción reivindicatoria la presenta el propietario contra quien posee ilegalmente el bien para recuperar la tenencia física, y suele usarse en casos complejos donde no están disponibles los procedimientos sumarios. La acción de deslinde sirve cuando los linderos entre dos fincas están confundidos: se hace una mensura y, fijados los límites, se puede amojonar. Y la expropiación forzosa es la facultad del Estado para adquirir propiedad privada para fines públicos mediante justa compensación.

Ante el Tribunal de Primera Instancia, presentando la acción declaratoria de usucapión o, según el caso, el expediente de dominio, el interdicto posesorio, la acción reivindicatoria o la acción de deslinde. La inscripción se ordena para el Registro de la Propiedad.

• Usar los plazos viejos: cambiaron el 28 de noviembre de 2020, y cuál aplica depende de cuándo empezó la posesión.
• Creer que basta con vivir allí: hay que poseer civilmente, comportándose como dueño, y que la comunidad lo reconozca.
• Dejar la propiedad sola más de un año: eso interrumpe la posesión.
• Ignorar un emplazamiento o requerimiento judicial del dueño relacionado a la propiedad: recibirlo interrumpe la posesión.
• Reconocer por escrito los derechos del dueño anterior sin darse cuenta de que eso también interrumpe la posesión.
• Intentar usucapir una calle, una acera, un parque o una propiedad privada del gobierno federal: no se puede.
• Pensar que hay que ir al tribunal para adquirir: cumplido el término ya eres titular; la acción declaratoria es solo para tener el documento e inscribir.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  poderjudicial.pr

• Poder Judicial — Desahucio

  Poder Judicial

  poderjudicial.pr