Dejar que alguien viva en tu casa sin darle la casa

Es el Capítulo II del Título VI del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 920 a 934. Son la herramienta clásica para resolver una situación muy común: que alguien —una madre, una hermana, una persona que cuidó a otra— pueda vivir en un inmueble de por vida sin que la propiedad cambie de manos.

El derecho de uso puede constituirse a favor de personas naturales o jurídicas; en el caso de las jurídicas su duración no puede exceder de treinta años. El derecho de habitación solo puede constituirse a favor de personas naturales.

• Constituirlo por hechos o circunstancias previstos en la ley, por negocio jurídico unilateral o bilateral entre vivos a título gratuito o por causa de muerte, o por usucapión.Verificado con la fuente oficial
• Que el derecho de habitación se constituya solo a favor de personas naturales.Verificado con la fuente oficial
• Que el derecho de uso a favor de una persona jurídica no exceda de treinta años.Verificado con la fuente oficial
• Que si se constituye sucesivamente a favor de varias personas, todas estén vivas al momento de la constitución.Verificado con la fuente oficial
• No enajenar ni arrendar el derecho por ninguna clase de título: es personalísimo.Verificado con la fuente oficial
• Que el título constitutivo solo modifique la regulación legal hasta el límite en que no afecte los fines esenciales del derecho.Verificado con la fuente oficial

• El título constitutivo, que fija la duración, la parte del inmueble y las condiciones; en su defecto rigen las reglas del Código.

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   Paso 1: Uso y habitación no son lo mismo

   El derecho de uso es la facultad de utilizar una cosa ajena para obtener directamente de ella cuantos servicios pueda rendir y, si es fructífera, percibir los frutos naturales o industriales en la medida que establezca el título constitutivo o, en su defecto, según las necesidades de su titular y de las personas que conviven con él. El derecho de habitación es más estrecho y más doméstico: es el derecho a ocupar la parte del inmueble indicada en el título o, si no hay indicación, la parte necesaria para atender las necesidades de vivienda del titular y de las personas que conviven con él.

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   Paso 2: La familia puede crecer después

   Un detalle del Artículo 932 que conviene leer despacio: la parte necesaria se mide por las necesidades de vivienda del titular y de las personas que conviven con él, aunque el número de estas aumente después de la constitución. Es decir, si nacen nietos o se muda un familiar, el derecho de habitación se ajusta. Y comprende el derecho a ocupar las dependencias y a ejercer los derechos anejos de la vivienda, de acuerdo con esas necesidades.

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   Paso 3: Vitalicio salvo que se diga otra cosa

   Se presume vitalicio el derecho de uso o de habitación constituido en favor de una persona natural sin especificar su duración. Pueden constituirse a favor de diversas personas, simultánea o sucesivamente, pero en el segundo caso solo si se trata de personas vivas en el momento de la constitución; y en ambos casos el derecho no se extingue hasta la muerte del último titular. El derecho de uso a favor de una persona jurídica es la excepción: no puede exceder de treinta años.

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   Paso 4: No se vende, no se alquila

   Los derechos de uso y de habitación son personalísimos, y el usuario y el habitacionista no pueden enajenar o arrendar su derecho por ninguna clase de título. Es la diferencia más marcada con el usufructo, y también la razón por la que se usan para proteger a una persona concreta y no como inversión.

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   Paso 5: Quién paga qué

   Aquí los dos derechos se separan del todo. Si el usuario percibe todos los frutos de la cosa ajena, queda obligado a las reparaciones y los gastos ordinarios de conservación y al pago de contribuciones, del mismo modo que el usufructuario; si no los percibe todos, contribuye en proporción a los frutos que percibe. El habitacionista, en cambio, queda relevado de pagar los gastos derivados de la vivienda siempre que haga uso normal de ella; son a su cargo los gastos que puedan individualizarse y los que se deriven de los servicios y utilidades que él mismo haya instalado.

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   Paso 6: Trabajar en la casa que usas

   Salvo que el título constitutivo determine lo contrario, el uso de una vivienda se extiende a su totalidad y comprende el de las dependencias y los derechos anexos; y el titular del derecho puede utilizarla para el establecimiento de su profesión, industria o comercio, si es compatible con el uso a que la cosa está destinada. Es del derecho de uso, no del de habitación.

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   Paso 7: De qué responde el titular

   El usuario y el habitacionista responden de los daños ocasionados por el ejercicio negligente de su derecho, por los defectos en las reparaciones ordinarias debidas y por omisión al deber de custodia. Pero no responden por la pérdida de valor económico debida al deterioro propio del uso simple y ordinario: vivir en una casa la desgasta, y eso no se le cobra a quien la habita.

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   Paso 8: Las doce causas por las que se acaba

   Los derechos de uso y de habitación se extinguen: por la muerte del usuario o del habitacionista; por el cumplimiento del plazo o de la condición resolutoria del título; por la consolidación del derecho y la propiedad en una misma persona; por la renuncia del titular; por la pérdida total de la cosa; por la resolución del derecho del constituyente; por la falta de cumplimiento de condiciones impuestas o pactadas libremente; por la expropiación de la cosa; por usucapión; por resolución judicial en caso de ejercicio gravemente contrario a la naturaleza del bien; por el mal uso según otro artículo del Código; y por la inhabitabilidad sobrevenida. Aviso sobre la fuente: esa penúltima causa está impresa como "por el mal uso según lo dispuesto en el 917 de este Código", sin la palabra Artículo delante del número.

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   Paso 9: Qué reglas rellenan los huecos

   Los derechos y las obligaciones del usuario y del habitacionista se rigen por sus respectivos títulos constitutivos, que solo pueden modificar la regulación legal hasta el límite en que no afecte a sus fines esenciales, y en su defecto por este capítulo. Y las disposiciones relativas al usufructo son aplicables en cuanto no se opongan a este capítulo y sean conformes con la naturaleza de estos derechos. No leímos el capítulo del usufructo para esta guía y por eso no reproducimos sus reglas aquí.

Se constituyen ante notario, por acto entre vivos o por testamento, o nacen de la ley o de la usucapión. Las controversias sobre su ejercicio o extinción van al Tribunal de Primera Instancia.

• Alquilar o vender el derecho de uso o de habitación: es personalísimo y no admite enajenación ni arrendamiento.
• Constituir un derecho de habitación a favor de una corporación: solo puede serlo a favor de personas naturales.
• Dar el derecho de uso a una persona jurídica por más de treinta años.
• Constituirlo sucesivamente a favor de alguien que aún no ha nacido: todas las personas deben estar vivas al momento de la constitución.
• Cobrarle al habitacionista los gastos generales de la vivienda cuando hace uso normal de ella.
• Cobrarle al titular el desgaste propio del uso simple y ordinario del inmueble.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov