Las restricciones de tu urbanización: cuándo valen y cómo se quitan

Es la Sección Segunda del Capítulo III del Título III del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 813 a 819. A diferencia de las restricciones legales, que la ley impone a toda propiedad, estas las creó alguien: el urbanizador o los propios vecinos, y quedaron escritas en la escritura y en el Registro.

Aplica a las fincas gravadas con limitaciones de uso, construcción y ornato o fines análogos. Puede instar el interdicto o pedir la declaración de modificación o extinción el propietario o el titular de un derecho real que recaiga sobre la finca gravada.

• Que la restricción sea razonable.Verificado con la fuente oficial
• Que obedezca a un plan general de mejoras.Verificado con la fuente oficial
• Que sea compatible con la política pública sobre uso de terrenos.Verificado con la fuente oficial
• Que conste de manera específica en un instrumento público.Verificado con la fuente oficial
• Que esté inscrita en el Registro de la Propiedad.Verificado con la fuente oficial
• Que se constituya por negocio jurídico bilateral o multilateral de todos los propietarios de las fincas afectadas, o por negocio jurídico unilateral del propietario de la finca afectada.Verificado con la fuente oficial

• El instrumento público donde constan las restricciones de manera específica.
• La inscripción en el Registro de la Propiedad, sin la cual no son eficaces contra todos.

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   Paso 1: Qué son, exactamente

   Son restricciones voluntarias de carácter real aquellas limitaciones de uso, construcción, y ornato o fines análogos que se imponen a las fincas y que cumplen con los cinco requisitos del Código. "De carácter real" quiere decir que van con la finca, no con la persona: siguen ahí cuando el dueño vende.

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   Paso 2: Los cinco requisitos, todos a la vez

   Para que las restricciones voluntarias sobre predios sean válidas y eficaces contra todos deben ser razonables; obedecer a un plan general de mejoras; ser compatibles con la política pública sobre uso de terrenos; constar de manera específica en un instrumento público; y estar inscritas en el Registro de la Propiedad. El Código los enumera juntos y sin jerarquía: son acumulativos. Una restricción que no consta de manera específica, o que nunca llegó al Registro, no cumple.

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   Paso 3: Quién puede crearlas

   De dos maneras: por negocio jurídico bilateral o multilateral celebrado por todos los propietarios de las fincas afectadas, o por negocio jurídico unilateral del propietario de la finca afectada. La segunda es la vía clásica del urbanizador que impone las condiciones antes de vender los solares.

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   Paso 4: Dividir el solar no las diluye

   Las restricciones voluntarias son indivisibles. Si la finca afectada se divide en dos o más fincas, la restricción no se modifica y cada una de ellas también queda afectada. Segregar no es una manera de escapar de ellas.

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   Paso 5: Cómo se hacen valer

   El propietario o el titular de un derecho real que recae sobre una finca gravada con restricciones voluntarias puede instar un interdicto en el tribunal competente para impedir que se violen y obtener indemnización por los daños sufridos. El Código nombra el interdicto sin detallar su trámite, y nosotros no lo detallamos aquí.

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   Paso 6: Las seis causas para quitarlas o cambiarlas

   Las restricciones voluntarias pueden modificarse o extinguirse: en la forma y por las causas dispuestas en el acto jurídico que las establece; por acuerdo unánime de los interesados, ya sea eliminándolas total o parcialmente o constituyendo restricciones nuevas que alteran las anteriores; por efecto del tiempo o por realizarse la condición, si así se constituyeron; por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios, mediante conducta que demuestre una intención de renunciar a ellos o abandonarlos; por expropiación forzosa, si las restricciones son incompatibles con el uso público de la finca expropiada; y por cambios radicales del vecindario.

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   Paso 7: El abandono y los cambios radicales

   Son las dos causas que más se invocan en urbanizaciones viejas y las dos que el Código deja más abiertas. La renuncia o abandono se prueba mediante conducta de los propietarios beneficiados que demuestre la intención de renunciar o abandonar: es decir, si durante años nadie hizo valer la restricción mientras todo el mundo la incumplía. Y los cambios radicales del vecindario son exactamente eso, sin que el Código defina cuántos años, cuánto cambio ni con qué prueba. No inventamos un criterio que la ley no da.

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   Paso 8: Hay que pedirlo al tribunal

   El propietario o el titular de un derecho real que recae sobre una finca gravada con alguna restricción voluntaria pueden solicitar al tribunal competente que declare su modificación o extinción, si se suscita alguno de los seis supuestos. No basta con que la causa exista: hay que pedir la declaración.

El interdicto y la acción declarativa de modificación o extinción se presentan en el tribunal competente. La constitución de las restricciones pasa por notaría y por el Registro de la Propiedad.

• Dar por válida una restricción que no está inscrita en el Registro de la Propiedad.
• Creer que basta una mención genérica: el Código pide que conste de manera específica en un instrumento público.
• Segregar el solar pensando que así se libra de la restricción.
• Asumir que la restricción caducó sola por vieja, sin pedir al tribunal la declaración de extinción.
• Negociar la eliminación con algunos vecinos cuando el acuerdo tiene que ser unánime entre los interesados.
• Incumplirla por la vía de los hechos en vez de instar la acción declarativa.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov