Micro casas: de 170 a 1,100 pies cuadrados, y dónde caben

Es la Regla 8.1.5 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, dentro del capítulo de casas en hilera, casas patio, casas de apartamentos y micro casas. Reconoce la micro casa —«tiny house»— como un tipo de vivienda con parámetros propios, y añade una sección completa para los vecindarios o comunidades de micro casas, que es otra cosa: un desarrollo de unidades planificadas con áreas comunes y administración propia.

La regla dice que la OGPe, el Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III considerarán proyectos para la construcción de micro casas, y que sólo están permitidas en los distritos de calificación que enumera. Hay que anotar una discrepancia del propio documento: el encabezado de la regla lista los distritos R-B, R-I, R-U, R-C, RT-I, RT-A, C-T, DTS, ARD, R-G, A-G, D-G, A-B, C-R y R-E, pero el texto de la Sección 8.1.5.1(b) enumera esos mismos distritos sin DTS. Confirma el distrito de tu solar con la OGPe antes de contar con él.

• Que el solar esté en uno de los distritos de calificación donde la regla permite micro casas.Verificado con la fuente oficial
• Cumplir con los parámetros de diseño del distrito donde ubique, en conjunto con los de la Sección 8.1.5.2 (Tabla 8.4).Verificado con la fuente oficial
• Diseñar la micro casa siguiendo las disposiciones de proyectos verdes del Capítulo 3.3 (Permisos Verdes) del Tomo III del Reglamento.Verificado con la fuente oficial
• En comunidades: presentar, antes de que se otorgue la aprobación, un plan de mantenimiento de las áreas comunes con la operación, los costos, las instalaciones comunitarias, los caminos privados y las demás operaciones comunes.Verificado con la fuente oficial
• En comunidades: presentar plano con lotificaciones y áreas comunes, y borrador de escritura matriz con la descripción de las lotificaciones, las instalaciones comunitarias y la entidad operadora.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

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   Paso 1: Dónde se permiten (y la discrepancia del documento)

   La regla es clara en que las micro casas sólo están permitidas en ciertos distritos de calificación. El encabezado de la Regla 8.1.5 enumera R-B, R-I, R-U, R-C, RT-I, RT-A, C-T, DTS, ARD, R-G, A-G, D-G, A-B, C-R y R-E. El texto de la Sección 8.1.5.1(b), en la página siguiente, enumera R-B, R-I, R-U, R-C, RT-I, RT-A, C-T, ARD, R-G, A-G, D-G, A-B, C-R y R-E: la misma lista, sin DTS. Reproducimos las dos porque el documento las trae distintas; no decidimos por ti cuál manda. Si tu solar está en DTS, esa diferencia es exactamente la pregunta que hay que hacerle a la OGPe antes de invertir en planos.

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   Paso 2: La Tabla 8.4: los números de la micro casa

   Superficie mínima: 15.79 metros cuadrados, o 170 pies cuadrados. Superficie máxima: 102.19 metros cuadrados, o 1,100 pies cuadrados. Espacio del primer ocupante: 15.79 metros cuadrados (170 pies). Espacio por ocupante adicional: 9.29 metros cuadrados (100 pies). Habitación para un ocupante: 6.50 metros cuadrados (70 pies). Habitación para dos o más ocupantes: 4.65 metros cuadrados (50 pies) por ocupante. Pórticos delanteros y traseros: 7.43 metros cuadrados (80 pies). Altura mínima: 2.29 metros, o 7.5 pies. Ancho mínimo: 2.59 metros (8.5 pies). Ancho máximo: 6.10 metros (20 pies). Ésos son todos los parámetros que trae la tabla, y hay que leerlos junto a los del distrito donde ubique el solar: la regla dice que se cumple con ambos, no con uno u otro.

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   Paso 3: El requisito verde

   La Sección 8.1.5.1(d) no es opcional: las micro casas deben ser diseñadas siguiendo las disposiciones de proyectos verdes del Capítulo 3.3 (Permisos Verdes) en el Tomo III del reglamento. Lo mismo aplica a los vecindarios o comunidades de micro casas, que la Sección 8.1.5.3(b) sujeta expresamente a esas mismas disposiciones. No leímos el Capítulo 3.3 para esta guía y no decimos qué exige: sólo que la regla de micro casas remite a él y que hay que leerlo antes de diseñar.

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   Paso 4: Comunidades: de cuatro a diez unidades

   El desarrollo de unidades planificadas en un entorno de vecindario o comunidad de micro casas está permitido en los distritos R-B, R-I, R-U, R-C, RT-I, RT-A, C-T, DTS, ARD, D-G y R-G. El tamaño está acotado por los dos extremos: un mínimo de cuatro y un máximo de diez unidades agrupadas por vecindario o comunidad. Y los vecindarios deben configurarse como una entidad administrativa para dar mantenimiento y atender los asuntos de las áreas comunes, siendo éstas autosuficientes. La regla añade que los proyectos de hospederías, ecohospederías y agrohospederías podrán desarrollarse siguiendo estos mismos parámetros en los distritos RT-I, RT-A, C-T, DTS, D-G, A-B, C-R y R-E, siempre que cumplan con los propósitos y parámetros de cada distrito, con las Guías de Diseño para Instalaciones Ecoturísticas y de Turismo Sostenible de la Compañía de Turismo y con las disposiciones de proyectos verdes.

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   Paso 5: Las áreas comunes: treinta y cinco metros por unidad

   Los desarrollos contarán con espacios públicos utilizables —césped, jardines, patios, plazas, gazebos, áreas recreativas— a los que todas las micro casas tendrán acceso. Se requieren treinta y cinco metros cuadrados de espacio abierto común por unidad. El área común principal debe estar ubicada centralmente en el proyecto. Los edificios comunitarios o instalaciones recreativas se pueden contar para el cálculo, y los senderos pasivos también. El espacio común adicional sólo puede representar el veinticinco por ciento del requisito total, con senderos que conecten el desarrollo. El cincuenta por ciento de las unidades debe tener su entrada principal en el espacio abierto común, y todas las unidades deben estar de frente a menos de uno y medio metros de cada espacio común. Dos exclusiones importantes: los patios posteriores no se pueden contar para el cálculo de espacio abierto común, y el espacio abierto común debe ubicarse fuera de estanques de aguas pluviales o de retención, humedales, arroyos, lagos y áreas de amortiguamiento de áreas críticas, y no puede ubicarse en pendientes superiores al diez por ciento.

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   Paso 6: Los pórticos: todas las unidades, delante y detrás

   En comunidades, todas las unidades deben tener pórticos delanteros y traseros, orientados hacia el espacio abierto común o la calle, y diseñados para proporcionar una sensación de privacidad entre las unidades. Hay una flexibilidad para las unidades más pequeñas: los pórticos en unidades de menos de 55.75 metros cuadrados pueden reducirse hasta un setenta y cinco por ciento del área requerida. Y las entradas secundarias que dan al estacionamiento y a la acera deben tener un pórtico mínimo de uno y medio por uno y medio metros. La regla de comunidades remite los parámetros de las unidades a otra sección del capítulo; los números de la micro casa como tal son los de la Tabla 8.4 en la Sección 8.1.5.2, y así lo reportamos.

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   Paso 7: La lotificación: solares de 111.5 a 278.71 metros

   La cabida mínima del solar por unidad será de 111.5 metros cuadrados y la máxima de 278.71 metros cuadrados. La ocupación máxima es de cuarenta por ciento para la unidad, y hasta un treinta por ciento adicional para pórticos y usos accesorios. El ancho mínimo del solar debe ser de cinco y medio metros y el máximo de nueve; la profundidad mínima de 15.25 metros y la máxima de 30.5. El patio delantero mínimo debe ser de siete y medio metros, para ser utilizado para el pórtico y el espacio de estacionamiento cuando la unidad dé frente a la calle. Los patios posteriores a áreas comunes serán de uno y medio metros. Los patios laterales: la suma no debe ser menor de tres metros, pero para patios laterales que den a espacios abiertos será de dos metros, manteniendo una separación mínima entre unidades de tres metros. Y los patios laterales podrán utilizarse para estacionamiento de la unidad siempre que se mantenga ese mínimo de tres metros de separación entre unidades.

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   Paso 8: Estacionamiento, mantenimiento y escritura matriz

   Los vecindarios o comunidades de micro casas podrán contar con áreas de estacionamiento para vehículos de motor y bicicletas conforme se establece en el Capítulo 8.5 del mismo tomo, que es el capítulo de provisión de espacio para el estacionamiento. Y hay dos entregables que el reglamento pone antes de la aprobación, no después. Antes de que se otorgue la aprobación, el solicitante deberá presentar un plan de mantenimiento de las áreas comunes donde detalle la operación, los costos, las instalaciones comunitarias, los caminos privados, las unidades y demás operaciones comunes. Y como parte de la solicitud del desarrollo deberá presentarse plano con lotificaciones y áreas comunes, además de un borrador de escritura matriz que contenga descripción de las lotificaciones, las instalaciones comunitarias y la entidad operadora de las áreas comunes.

La regla dice que la OGPe, el Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III considerarán los proyectos de construcción de micro casas. El trámite concreto —qué permiso, con qué formulario y por qué ventanilla— vive en otros tomos del Reglamento Conjunto que no leímos para esta guía.

• Asumir que una tiny house cabe en cualquier distrito residencial: la regla enumera los distritos donde se permite.
• Pasar de los 102.19 metros cuadrados (1,100 pies) de superficie máxima.
• Diseñarla por debajo de 2.29 metros de altura o fuera del ancho de 2.59 a 6.10 metros.
• Calcular el espacio por ocupante mal: 15.79 metros cuadrados para el primero y 9.29 por cada adicional.
• Olvidar que la regla exige diseñar siguiendo el capítulo de Permisos Verdes.
• Planificar una comunidad de tres unidades o de más de diez.
• Contar los patios posteriores dentro de los treinta y cinco metros cuadrados de espacio abierto común por unidad.
• Ubicar el espacio común en pendientes de más de diez por ciento o en humedales, arroyos, lagos o áreas de amortiguamiento.
• Dejar el plan de mantenimiento y el borrador de escritura matriz para después de la aprobación.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov