No conformidad legal: los dos años y el cincuenta por ciento

Es el Capítulo 2.4 del Reglamento Conjunto Núm. 9473. Una no conformidad legal es una propiedad, un edificio o un uso que se estableció legalmente pero que hoy no está en conformidad con el reglamento vigente para su distrito. El reglamento permite expedir permisos para esos usos y edificios no conformes que sean legales, y dispone que los permisos de no conformidad legal expresarán claramente la naturaleza y extensión de la no conformidad en relación con la cual el edificio o la propiedad no está en conformidad.

Aplica a los usos y edificios no conformes que sean legales, es decir, los que se establecieron conforme a las reglas de su momento. El capítulo distingue cuatro situaciones según en qué eres no conforme: conforme en uso y densidad poblacional pero no conforme en otros aspectos; conforme en uso pero no conforme en otros aspectos; no conforme en uso y en densidad poblacional; y los comercios al detal de artículos de consumo o uso corriente en el hogar que son no conformes en cuanto a uso en distritos residenciales. Hay una salida del capítulo: los permisos de no conformidad legal en Zonas Escolares se rigen por el Capítulo 7.4 del Tomo VII, que no leímos aquí.

• Que el uso o edificio no conforme sea legal, es decir, que se haya establecido conforme a derecho.Verificado con la fuente oficial
• No descontinuar el uso no conforme legal por un período mayor de dos (2) años.Verificado con la fuente oficial
• Que se determine que el uso no conforme legal establecido es necesario para servir al sector inmediato.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

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   Paso 1: Qué es y qué dice el permiso

   El reglamento permite expedir permisos para aquellos usos y edificios no conformes que sean legales, en consideración a los criterios que el propio Reglamento Conjunto especifica. Y añade un detalle que conviene aprovechar: los permisos de no conformidad legal expresarán claramente la naturaleza y extensión de la no conformidad legal en relación con los cuales un edificio o pertenencia no está en conformidad con el reglamento. Es decir, el permiso no es un salvoconducto genérico: dice exactamente en qué no cumples y hasta dónde. Guarda ese documento, porque es la medida de lo que puedes conservar.

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   Paso 2: Los dos años que lo cambian todo

   Ésta es la regla que más gente descubre tarde, normalmente al intentar reabrir. Dice el reglamento: siempre que se descontinúe un uso no conforme legal por un período mayor de dos años, cualquier uso futuro de la pertenencia en cuestión será conforme con las disposiciones de este Reglamento relativas al distrito en que ésta esté localizada. En castellano llano: si el negocio o el uso queda parado más de dos años, la protección se pierde y lo que venga después tiene que cumplir con el distrito como cualquier proyecto nuevo. No hay excepción escrita en el capítulo para cierres por enfermedad, por obra o por falta de dinero: el texto habla de descontinuación, sin más.

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   Paso 3: El camino de ida sin vuelta

   La otra regla de la misma sección es corta y definitiva: una vez que el uso de un edificio o pertenencia se ajuste al Reglamento por cualquier cambio, no podrá dedicarse nuevamente a usos no permitidos. Si conviertes el local no conforme en algo que sí cumple con el distrito —aunque sea temporalmente, aunque sea por conveniencia—, no puedes volver atrás. Vale pensarlo dos veces antes de cambiar el uso «mientras tanto».

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   Paso 4: El cincuenta por ciento y el año para reconstruir

   Cuando un edificio dedicado a un uso no conforme legal haya recibido daños, la pregunta es cuánto cuesta restaurarlo a su condición original, según determinación que haga la OGPe. Si ese costo excede el cincuenta por ciento de lo que costaría en la actualidad reemplazar la estructura total —sin incluir los cimientos—, el edificio no podrá ser restaurado para el mismo propósito hasta donde se usaba. Si los daños hubiesen sido por menos de ese cincuenta por ciento, el edificio sí podrá restaurarse para el mismo propósito para el cual se usaba y hasta donde se usaba, siempre que dicha restauración se realice dentro del término de un año de haber ocurrido la avería. Dos detalles que deciden casos: el cálculo excluye los cimientos, y quien lo determina es la OGPe, no el dueño ni el contratista. Y el año corre desde la avería, no desde que consigues el dinero.

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   Paso 5: Si eres conforme en uso y densidad

   Es la situación más favorable. Para edificios conformes en cuanto a uso y densidad poblacional, pero que sean no conformes legales en otros aspectos, se permitirán alteraciones estructurales, ampliaciones e instalaciones sanitarias y de cocina, siempre que la ampliación propuesta sea conforme en todos sus aspectos al reglamento. O sea: puedes ampliar y meter baño y cocina, pero lo nuevo tiene que cumplir con todo. La no conformidad se queda donde está; no se extiende a lo que construyas.

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   Paso 6: Si eres conforme sólo en uso

   Para edificios o parte de edificios conformes en cuanto a uso, pero que sean legalmente no conformes en otros aspectos, se permitirá el cambio de pisos, techos y paredes interiores existentes por materiales permanentes. Es un permiso de mejora, no de crecimiento: cambiar lo que ya está por material permanente, sí; añadir, no está en este renglón.

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   Paso 7: Si eres no conforme en uso y en densidad

   Aquí el reglamento aprieta. Para edificios no conformes legales en cuanto a uso y densidad poblacional, se permitirán alteraciones siempre que no envuelvan cambios estructurales, ampliaciones, aumento en área bruta de piso o en altura, instalaciones sanitarias ni de cocina a la pertenencia, y que no se aumente la no conformidad en cuanto a uso y densidad poblacional. Es decir: mantener y arreglar, sí; crecer, subir, o meter baño o cocina, no.

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   Paso 8: El colmado del barrio: la excepción con vista pública

   El reglamento le hace sitio a un caso muy puertorriqueño. Para edificios ocupados o usados como comercios al detal de artículos de consumo o uso corriente en el hogar, que sean no conformes legales en cuanto a uso en distritos residenciales, se permitirá la alteración, reconstrucción o ampliación horizontal en hormigón o cualquier otro material permanente de la parte no conforme en cuanto a uso. Pero con condiciones. Se celebrarán vistas públicas para considerar el proyecto, cumpliendo con los requisitos del reglamento. Las paredes exteriores de la parte a alterarse o reconstruirse tienen que ser de hormigón u otro material permanente, y hay que observar patios no menores de los existentes con relación a esas paredes. Cualquier ampliación horizontal tiene que ser para mayores instalaciones del uso existente y cumplir con los demás requisitos del distrito. Y hay un tope: el área bruta de piso a ocuparse o usarse para las ampliaciones no será mayor del cincuenta por ciento del área bruta de piso del local existente.

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   Paso 9: Dos límites que cierran el capítulo

   El primero corta un atajo conocido: la agrupación de solares no será considerada para la construcción de ampliaciones a usos no conformes legales. No se puede comprar el solar de al lado y agruparlo para crecer con la no conformidad a cuestas. El segundo es una condición de fondo: se deberá determinar que el uso no conforme legal establecido es necesario para servir al sector inmediato. Esa frase es la que sostiene la excepción del comercio de barrio y, en su reverso, la que puede negarla si el uso ya no le sirve a nadie de la zona.

El Capítulo 2.4 fija criterios, no ventanillas. Los permisos de no conformidad legal y las obras que este capítulo permite se tramitan por el sistema de permisos del propio Reglamento Conjunto —la OGPe, un Profesional Autorizado o el municipio autónomo con la jerarquía correspondiente, según el caso—. Quien determina el costo de restauración frente al cincuenta por ciento es la OGPe. Y si tu propiedad está en una Zona Escolar, el capítulo te remite al Capítulo 7.4 del Tomo VII.

• Cerrar el negocio no conforme más de dos años y esperar reabrirlo igual.
• Cambiar el uso a uno conforme «mientras tanto», perdiendo el derecho a volver al anterior.
• Calcular el cincuenta por ciento incluyendo los cimientos, que el reglamento excluye.
• Contar el año para restaurar desde que se consigue el dinero y no desde la avería.
• Ampliar o meter baño y cocina en un edificio no conforme en uso y densidad.
• Ampliar el colmado sin la vista pública que el reglamento exige.
• Pasar del cincuenta por ciento del área bruta de piso existente en esa ampliación.
• Comprar y agrupar el solar de al lado para ampliar un uso no conforme.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov