Distrito R-G Rural General: qué se puede hacer en un terreno rural

Es la Regla 6.1.17 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, el capítulo de Áreas Calificadas, que define el distrito de calificación R-G, Rural General. Tiene el propósito del distrito, la tabla de usos permitidos en cuatro columnas —agroindustria, residencial, comercial y otros—, una sección de usos vía excepción con nueve supuestos, y la tabla de parámetros de diseño. Es el distrito que gobierna buena parte del suelo rústico común de la Isla, y el que más gente consulta cuando quiere saber qué se puede hacer en una finca.

El distrito consiste mayormente de terrenos de la Clase de Capacidad Productiva de los Suelos VII y en algunos casos de las Clases V y VI, según clasificados por el Servicio de Conservación de Recursos Naturales del Departamento de Agricultura Federal. El reglamento advierte que la limitación principal de los usos en este distrito será la disponibilidad de infraestructura y las condiciones topográficas y geológicas del terreno. Los usos institucionales permitidos tienen un límite propio: el solar no excederá de una cuerda. Y varios usos entran solo vía excepción, algunos con vista pública previa a la autorización.

• Cabida mínima del solar de veinticinco cuerdas, y separación de no menos de seis metros de la servidumbre de paso de toda vía existente o propuesta para todo edificio o estructura.Verificado con la fuente oficial
• Área máxima de ocupación: en solares mayores de cinco cuerdas se determina en función de la naturaleza de la actividad; en solares mayores de una a cinco cuerdas no excede el veinte por ciento; en solares menores de una cuerda no excede el cincuenta por ciento.Verificado con la fuente oficial
• Área bruta de piso: en solares mayores de cinco cuerdas se determina por la actividad; en solares mayores de una a cinco cuerdas no excede el cuarenta por ciento del área del solar; en solares menores de una cuerda no excede el cien por ciento.Verificado con la fuente oficial
• Separaciones laterales y posterior de tres metros o una quinta parte de la altura del edificio, lo que resulte mayor.Verificado con la fuente oficial
• Si el proyecto industrial se acoge a la tabla de usos: no exceder de quince mil pies cuadrados de área bruta de piso, y que la actividad no produzca en forma significativa humo, polvo, gases, vibraciones ni riesgos de fuego o explosión.Verificado con la fuente oficial
• Para un cementerio por excepción: cabida mínima de la parcela o finca de dos cuerdas, y que los terrenos no comprendan ninguno de los siete tipos de área que el reglamento excluye, con el endoso del Departamento de Salud y de la Compañía de Turismo si están en sectores turísticos o cercanos a ellos.Verificado con la fuente oficial
• Para una hospedería por excepción: certificación de la Compañía de Turismo, densidad calculada a 0.4 unidades de vivienda básica por habitación, y todo patio delantero, lateral o posterior de no menos de quince metros.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

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   Paso 1: Qué terrenos son R-G

   El distrito consiste mayormente de terrenos de la Clase de Capacidad Productiva de los Suelos VII y en algunos casos de las Clases V y VI, que tienen algunas limitaciones para el cultivo agrícola, según clasificados por el Servicio de Conservación de Recursos Naturales del Departamento de Agricultura Federal. Esas limitaciones pueden deberse a factores de fertilidad, profundidad del suelo, topografía, condición de pH, precipitación pluvial, susceptibilidad a inundaciones y localización con relación a obras de infraestructura, estructuras y actividades de mucha concentración de gente. El reglamento añade una frase que conviene retener: con prácticas adecuadas de conservación, cultivo y manejo, estos terrenos son productivos agrícolamente. Y advierte que existen o pueden existir en este distrito una diversidad de usos cuya limitación principal será la disponibilidad de infraestructura y las condiciones topográficas y geológicas.

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   Paso 2: La vivienda y el alojamiento

   La columna residencial de la tabla permite vivienda para una o dos familias, segundas plantas, micro casas o tiny houses, hospedajes especializados, alojamiento suplementario a corto plazo, y alojamiento y desayuno o bed and breakfast. Aparte, en la columna de otros aparecen la agrohospedería y la ecohospedería, que son categorías propias de los distritos rurales. La densidad la fija la tabla de parámetros de forma poco habitual: se considerarán viviendas de una o dos familias, según se establezca en consulta de ubicación.

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   Paso 3: El comercio y los dos umbrales de diez mil pies

   La columna comercial tiene dos entradas que se leen juntas. La primera permite la venta al detal de productos de primera necesidad que no excedan diez mil pies cuadrados de área bruta de piso. La segunda permite comercios que sí excedan los diez mil pies cuadrados, pero solo si están dedicados a la venta de animales y productos agrícolas. Fuera de eso, la columna incluye el cafetín, los servicios de educación, de salud y de seguridad, el centro de cuido, los usos artesanales y los usos agrícolas, tales como la siembra de productos agrícolas por métodos tradicionales. Y en la columna de otros: centro de acopio de materiales reciclables, almacenes, empresas emergentes, la ubicación de centros de cultivo, manufactura, fabricación, distribución de productos y laboratorios de cannabis para uso medicinal, los usos institucionales cuyo solar no excederá de una cuerda, los dotacionales, los proyectos de energía renovable, las actividades ecoturísticas y agroturísticas, el hospital para tratamiento de animales a prueba de ruidos, y otros usos vía consulta de ubicación.

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   Paso 4: Los parámetros: la finca de veinticinco cuerdas

   La cabida mínima del solar es de veinticinco cuerdas. El área máxima de ocupación va por tamaño: en solares mayores de cinco cuerdas se determinará en función de la naturaleza de la actividad específica a realizarse en cada uno; en solares mayores de una a cinco cuerdas no excederán del veinte por ciento; y en solares menores de una cuerda no excederá del cincuenta por ciento. El área bruta de piso sigue la misma lógica: por la actividad en solares de más de cinco cuerdas, cuarenta por ciento del área del solar en solares de una a cinco cuerdas, y cien por ciento en solares menores de una cuerda. Sobre las separaciones, todo edificio o estructura observará una separación no menor de seis metros de la servidumbre de paso de toda vía existente o propuesta, y las separaciones con respecto a líneas de colindancias laterales y posterior serán de tres metros o una quinta parte de la altura del edificio, lo que resulte mayor.

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   Paso 5: El cementerio: dos cuerdas y siete terrenos excluidos

   El cementerio entra por excepción y con condiciones muy concretas. La cabida mínima de la parcela o finca será de dos cuerdas. Y los terrenos que se aprueben no podrán comprender áreas que constituyan o formen parte de unidades agrícolas o pecuarias de alta productividad, según determine el Departamento de Agricultura; áreas esenciales para el acceso, disfrute o preservación de recursos recreativos, arboledas, bosques, paisajes y formaciones geológicas de belleza excepcional; áreas donde existan yacimientos minerales, minas y canteras de apreciable valor económico real o potencial; áreas que revistan importancia para el patrimonio histórico o cultural de Puerto Rico; áreas de interés público por su valor significativo para la preservación de la flora o fauna silvestre de importancia económica, ecológica o científica; y áreas susceptibles a inundaciones, derrumbes, deslizamientos o marejadas. Además, se requerirá el endoso del Departamento de Salud y de la Compañía de Turismo cuando los terrenos propuestos radiquen en sectores turísticos o cercanos a ellos.

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   Paso 6: Escuelas, iglesias, hospitales y macelos

   Las instituciones docentes de nivel pre-primario, primario, secundario y superior entran por excepción, con el área mínima de terreno calculada a base de ocho metros cuadrados por estudiante, el tamaño de los salones a base de veinte pies cuadrados por estudiante, una separación mínima de mil pies —trescientos cinco metros— de cualquier solar con estación de gasolina existente o autorizada, patios del doble de los requeridos en el distrito, y vista pública previa a la autorización. Las instituciones religiosas entran en solares de hasta dos cuerdas, con separación mínima de cincuenta metros lineales de cualquier estación de gasolina, patios del doble, posible aislamiento sónico si no se pueden observar los patios, y sin altoparlantes ni bocinas en el exterior. También entran por excepción el hospital, la casa de salud y el sanatorio —con los de enfermedades contagiosas o tratamiento de dementes a no menos de cincuenta metros de toda línea de propiedad—, el hospital veterinario en estructuras a prueba de ruidos, y los macelos. Y hay una excepción que conviene leer con cuidado porque nombra otro distrito: el comercio cónsono con un Distrito C-L, hasta diez mil pies cuadrados para venta al detal de artículos de consumo o uso corriente en el hogar incluyendo ferreterías, que el texto sitúa "en Distritos A-G" dentro de una regla que gobierna el R-G.

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   Paso 7: Casas remolques: los retiros del agua

   Los proyectos vacacionales de casas remolques se permiten por excepción y traen su propio reglamento en miniatura. Los terrenos no podrán comprender áreas susceptibles a inundaciones, derrumbes, deslizamientos o marejadas, y deberán contar con la infraestructura necesaria. Cuando los terrenos colinden con cuerpos de agua se mantendrá un retiro mínimo hasta el punto más cercano del área de estacionamiento de casas remolques y demás vehículos: veinticinco metros de océanos y mares, medidos desde el límite de la zona marítimo-terrestre según la delimite el DRNA; diez metros de ríos, canales y quebradas, desde el borde exterior del cauce; y veinticinco metros de lagos y lagunas, medidos desde el límite de adquisición de la Autoridad de Acueductos y Alcantarillados y la Autoridad de Energía Eléctrica. El espacio de esos retiros podrá usarse para la instalación temporera de casetas de acampar, áreas de juegos y otras facilidades recreativas, y no se permitirá la construcción de estructuras permanentes con excepción de duchas y vestidores. Además, se requerirá un retiro de tres metros de toda colindancia con otro solar, sembrado de árboles y con tratamiento paisajista.

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   Paso 8: Casas remolques: densidad, grupos y lo que no se puede hacer

   Se permitirán hasta veinte casas remolques por cada cuerda del predio, con por lo menos un espacio de estacionamiento por casa. El área de terrenos para estacionar las casas y automóviles, más el espacio y accesos para maniobrar, no deberá exceder el treinta por ciento del predio. Las casas mantendrán una separación mínima de cinco metros de ancho y seis metros de fondo. El acceso a la finca tendrá un ancho de rodaje no menor de seis metros, afirmado o asfaltado, y las vías de circulación interna tendrán un ancho mínimo de diez metros; las obras internas pueden ser sencillas, sin asfalto ni hormigón, solo afirmado. El movimiento de tierras será mínimo. Ahora las prohibiciones: no se permitirá la segregación o lotificación de espacios o solares de casas remolques; no se permitirá que las casas remolques se utilicen como viviendas permanentes, y para eso las unidades deben apoyarse sobre bases temporales o removibles; y no se permitirá ningún tipo de construcción de ningún material como ampliación a la casa remolque, aunque sí se permite la instalación de una cortina de aluminio o lona sostenida de un solo lado. Todo proyecto de veinticinco casas o más deberá proveer un área de juego con facilidades recreativas para niños, y cuando exceda de veinticinco casas deberá distribuir las unidades en grupos de doce o menos, separados por franjas de amortiguamiento de doce metros de ancho. Y todo proyecto dentro o adyacente a un área de importancia ambiental, natural y cultural deberá obtener el endoso del DRNA.

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   Paso 9: La hospedería rural y sus quince metros de patio

   Las hospederías entran por excepción y con requisitos propios del ámbito rural. Se requiere certificación de la Compañía de Turismo. La densidad se calcula a base de la densidad permitida en el distrito, asumiendo que una habitación de hotel sea equivalente a cuatro décimas de unidad de vivienda básica; si se incluyen unidades residenciales, no excederán la proporción de una unidad residencial por cada cuatro habitaciones cuando el proyecto ubique fuera del ámbito de expansión urbana. El ancho de todo patio delantero, lateral o posterior será no menor de quince metros. Los espacios para usos accesorios y los edificios accesorios podrán situarse en la parte del solar donde se permite el edificio principal, y cualquier patio requerido podrá usarse para canchas, piscinas, paseos o estacionamiento cuando no se construyan estructuras que levanten más de un metro sobre el terreno, exceptuando las torres o postes de las canchas, las piscinas y el alumbrado. No se permitirá dar características comerciales a las estructuras, y la autorización contendrá las condiciones que la Junta Adjudicativa de la OGPe o el Municipio entienda necesarias para proteger la salud y el bienestar general del vecindario.

La calificación de un predio se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación, y los permisos que aplican estos parámetros se tramitan ante la OGPe, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III o un Profesional Autorizado. La densidad del distrito y varios de sus usos —los que la tabla remite a "otros usos vía consulta de ubicación"— se determinan en la consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa. Las instituciones docentes y los clubes cívicos llevan vista pública previa a la autorización, el cementerio y las hospederías necesitan endosos del Departamento de Salud o de la Compañía de Turismo según el caso, y los proyectos de casas remolques cerca de áreas de importancia ambiental necesitan el endoso del DRNA.

• Aplicar un solo porcentaje de ocupación sin mirar en qué tramo de tamaño cae el solar.
• Abrir una venta al detal de productos de primera necesidad de más de diez mil pies cuadrados de área bruta de piso.
• Suponer que cualquier comercio puede pasar de diez mil pies: solo los dedicados a la venta de animales y productos agrícolas.
• Montar un proyecto industrial de más de quince mil pies cuadrados de área bruta de piso al amparo de la tabla de usos.
• Poner un uso institucional en un solar de más de una cuerda, cuando la tabla lo limita a una.
• Construir a menos de seis metros de la servidumbre de paso de una vía existente o propuesta.
• Proponer un cementerio en terrenos susceptibles a inundaciones, derrumbes, deslizamientos o marejadas, o en unidades agrícolas de alta productividad.
• Proponer un cementerio en sector turístico sin el endoso del Departamento de Salud y de la Compañía de Turismo.
• Proyectar una escuela a menos de mil pies —trescientos cinco metros— de una estación de gasolina, o una iglesia a menos de cincuenta metros.
• Colocar el estacionamiento de casas remolques a menos de veinticinco metros del mar, diez de un río o veinticinco de un lago.
• Poner más de veinte casas remolques por cuerda, o dedicar más del treinta por ciento del predio a estacionarlas.
• Usar las casas remolques como viviendas permanentes, o apoyarlas sobre bases que no sean temporales o removibles.
• Segregar o lotificar los espacios de casas remolques.
• Construir una ampliación a la casa remolque en vez de la cortina de aluminio o lona de un solo lado.
• Pasar de veinticinco casas remolques sin distribuirlas en grupos de doce o menos con franjas de amortiguamiento de doce metros.
• Montar una hospedería sin la certificación de la Compañía de Turismo, o con patios de menos de quince metros.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov