Vender con derecho a recuperar: el pacto de retroventa

Es el Capítulo V del Título VIII del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 1040 a 1054. Es la venta en la que el vendedor se guarda la llave de vuelta: puede recobrar lo vendido si paga lo que la ley manda, dentro del plazo.

Lo tiene el vendedor que se reservó el derecho en el contrato. Sus acreedores solo pueden usarlo después de haber hecho excusión en los bienes del vendedor. Y el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones.

• Reembolsar al comprador el precio de la venta.Verificado con la fuente oficial
• Reembolsar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo para la venta.Verificado con la fuente oficial
• Reembolsar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.Verificado con la fuente oficial
• Para que se dé curso a la demanda de retracto, consignar el precio si es conocido o dar fianza de consignarlo luego que lo sea.Verificado con la fuente oficial
• Ejercerlo dentro del plazo: cuatro años desde la fecha del contrato a falta de pacto, y nunca más de diez si se estipuló.Verificado con la fuente oficial

• El contrato de venta con la reserva del derecho, que es de donde nace el retracto y de cuya fecha corre el plazo.
• La evidencia de los gastos del contrato y de los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, que hay que reembolsar.

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   Paso 1: Qué es

   El Artículo 1040 lo define: el retracto convencional tiene lugar cuando el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, con la obligación de cumplir lo expresado en el Artículo 1051 de este Código, y lo demás que se haya pactado. La reserva tiene que estar en el contrato; no se presume.

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   Paso 2: El reloj: cuatro años, o diez como máximo

   El Artículo 1041 lo fija: el derecho durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato; en caso de estipulación, el plazo no puede exceder de diez años. Y el Artículo 1042 dice qué pasa si se deja pasar: si el vendedor no cumple lo prescrito en el Artículo 1051, el comprador adquiere irrevocablemente el dominio de la cosa vendida.

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   Paso 3: Lo que hay que pagar para recuperar

   El Artículo 1051 no admite recortes: el vendedor no puede hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y, además, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo para la venta, y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. Y añade un requisito procesal: para que pueda darse curso a las demandas de retracto se requiere que se consigne el precio si es conocido, o si no lo es, que se dé fianza de consignarlo luego que lo sea.

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   Paso 4: Persigue la cosa, aunque cambie de manos

   El Artículo 1043 lo permite: el vendedor puede ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, salvo lo dispuesto en la legislación registral inmobiliaria respecto de terceros. Esa salvedad es la que decide muchos casos, y esta guía no la resume porque no leímos esa legislación.

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   Paso 5: Cuando hay varios vendedores o varios herederos

   Los Artículos 1046 a 1050 hacen la aritmética. Si varias personas venden conjuntamente y en un solo contrato una finca indivisa con pacto de retro, ninguna puede ejercitar el derecho más que por su parte respectiva, y lo mismo si quien vendió sola dejó varios herederos. El comprador puede exigir de todos los vendedores o coherederos que se pongan de acuerdo sobre la redención de la totalidad, y si no lo hacen, no se le puede obligar al retracto parcial. En cambio, cada copropietario que vendió separadamente su parte puede ejercitar el retracto por su porción, y el comprador no puede obligarle a redimir la finca entera. Y si el comprador deja varios herederos, la acción solo puede ejercitarse contra cada uno por su parte, salvo que la cosa se haya adjudicado a uno solo, en cuyo caso cabe contra él por el todo.

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   Paso 6: Los frutos y las cargas al recobrar

   El Artículo 1052 reparte los frutos: cuando al celebrarse la venta hay en la finca frutos manifiestos o nacidos, no se hace abono ni prorrateo de los que hay al tiempo del retracto; si no los hubo al tiempo de la venta y los hay al del retracto, se prorratean entre el retrayente y el comprador, dando a este la parte correspondiente al tiempo que poseyó la finca en el último año, a contar desde la venta. Y el Artículo 1053 limpia el título: el vendedor que recobra la cosa la recibe libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador, pero está obligado a pasar por los arriendos que este haya hecho de buena fe, y según costumbre del lugar en que radica.

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   Paso 7: La regla que puede convertir la venta en un préstamo

   El Artículo 1054 es la protección más importante del capítulo. Toda venta de propiedad inmueble con pacto de retroventa se presume que constituye un contrato de préstamo por el montante del precio, con garantía hipotecaria de la finca vendida, en cualquiera de estos casos: cuando el comprador no entra en posesión material de la cosa vendida; cuando el vendedor paga interés al comprador por el precio de la venta, aunque se denomine canon de arrendamiento o se le dé otro nombre cualquiera; o cuando se haga figurar en el contrato, como precio de enajenación, una cantidad enteramente inadecuada. Si tu caso encaja en alguno, lo que firmaste puede no ser una venta.

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   Paso 8: Dos reglas más que conviene conocer

   El Artículo 1044 dice que el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones. Y el Artículo 1045 limita a los acreedores: los acreedores del vendedor no pueden hacer uso del retracto convencional que tiene su deudor contra el comprador sino después de haber hecho excusión en los bienes del vendedor.

El derecho se ejerce frente al comprador o frente a quien traiga su derecho de él, y la demanda va ante el Tribunal de Primera Instancia, que no le dará curso sin la consignación o la fianza del Artículo 1051.

• Dejar pasar el plazo: el comprador adquiere irrevocablemente el dominio.
• Contar más de diez años cuando se estipuló plazo, o más de cuatro cuando no se pactó nada.
• Ofrecer solo el precio: hay que reembolsar también los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa.
• Presentar la demanda sin consignar el precio ni dar fianza de consignarlo.
• Creer que basta con que el segundo contrato no mencione el retracto: la acción alcanza a todo poseedor que traiga su derecho del comprador.
• Suponer que se recobra la cosa libre de todo: las hipotecas y cargas del comprador caen, pero los arriendos hechos de buena fe se respetan.
• Firmar una venta con pacto de retro sin entregar la posesión y creer que es una venta: el Artículo 1054 la presume préstamo con hipoteca.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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