Tu corredor de bienes raíces, ¿tiene licencia?

Comprar o vender casa es la transacción más grande que hace la mayoría de la gente, y casi siempre pasa por manos de un corredor. Esta ley de 1994 es la que dice qué puedes exigirle. Tres cosas que puedes verificar el mismo día: la licencia tiene que estar exhibida en su oficina, sus anuncios tienen que llevar su nombre y su número de licencia, y hay un registro público en el portal del Departamento de Estado donde aparece —además de sus datos— el detalle de las querellas que le hayan adjudicado en firme. Y dos cosas que protegen tu dinero: tu depósito va a una cuenta de plica separada, y todo licenciado tiene una fianza contra la que puedes reclamar directamente.

Esta guía está escrita para quien contrata, no para quien se licencia, así que lo que más importa es saber cuándo la ley aplica y cuándo no. El Artículo 36 es amplio: cualquier persona o entidad que, directa o indirectamente para otra y con la intención o promesa de recibir compensación, ofrezca, intente o acuerde llevar a cabo una transacción de bienes raíces será considerada corredor, vendedor o empresa. Pero el Artículo 33 lista cinco excepciones: los abogados en sus relaciones profesionales con sus clientes; los apoderados respecto de los bienes de sus poderdantes; los albaceas, contadores partidores y administradores judiciales sobre los bienes de caudales hereditarios; quienes actúan por designación de los tribunales o de agencias federales o estatales; y los propietarios que venden bienes inmuebles propios «cuando no se dediquen habitualmente a la venta de bienes raíces». Esa última es la que explica por qué el vecino que vende su casa por su cuenta no necesita licencia.

Información pendiente de verificación.

Información pendiente de verificación.

1. 1

   Paso 1: El registro público, y lo que trae que casi nadie mira

   Es la herramienta más útil de toda la ley y está escrita en el Artículo 9(d). La Junta debe mantener un registro profesional actualizado de todas las licencias que expida, «público y disponible en el portal de la página electrónica del Departamento de Estado», con el nombre, el número de licencia, la fecha en que la obtuvo, los años en la práctica, la dirección postal, el correo electrónico y el teléfono. Y con esto: «Detalle de cualesquiera querellas adjudicadas de forma final y firme en contra del corredor, vendedor o empresa de bienes raíces, incluyendo la fecha, un breve resumen del fundamento que dio lugar a la misma, el resultado de los procedimientos, y la descripción de cualquier acción disciplinaria tomada por la Junta, si alguna». Además, el tribunal y el DACO tienen que enviarle a la Junta copia de toda decisión final y firme para que publique el texto íntegro. La ley no da dirección de Internet y nosotros no adivinamos direcciones de gobierno: búscalo en el portal del Departamento de Estado.

2. 2

   Paso 2: Las dos listas negras que la Junta debe publicar

   El mismo Artículo 9(d) manda otras dos publicaciones que valen oro antes de firmar nada. La primera: la Junta «deberá, además, hacer disponible al público en general, de manera continua y actualizada, una lista con los nombres de aquellas personas naturales y/o jurídicas que la Junta conozca o hubiere advenido en conocimiento, que realizan funciones de corredor, vendedor o empresa de bienes raíces, sin la licencia requerida». Y añade que cuando la Junta lo determine «deberá solicitar la intervención del Departamento de Justicia». La segunda: una lista, también continua y actualizada, «con los nombres de aquellos corredores, vendedores o empresas de bienes raíces cuyas licencias se encontraren o fuesen declaradas inactivas».

3. 3

   Paso 3: Lo que puedes mirar en la oficina y en el anuncio

   Dos verificaciones que no requieren llamar a nadie. El Artículo 18 cierra diciendo que la licencia «deberá ser exhibida al público en el lugar de trabajo del Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces», y el Artículo 31(12) convierte en práctica proscrita «No exhibir al público en su lugar de trabajo la licencia expedida por la Junta». La segunda está en el Artículo 31(6), que proscribe «Utilizar en cualquier anuncio o medio de promoción sólo un número de teléfono y/o dirección, sin indicar el nombre del corredor o empresa de que se trate, así como su número de licencia para operar». Un anuncio con solo un celular y una foto de la casa incumple esa disposición.

4. 4

   Paso 4: Dónde tiene que estar tu depósito

   No en la cuenta del negocio ni en la personal del corredor. El Artículo 21(a): el corredor o empresa «mantendrá una cuenta (designada "Cuenta Especial") en un banco establecido en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, la cual se mantendrá separada de la cuenta operacional del negocio o de su cuenta personal y en la que depositará todos los prontos pagos, depósitos de buena fe u otros depósitos en fideicomisos recibidos por él, sus asociados, sus vendedores o sus empleados de parte de cualquier comprador o entidad, hasta que se realice o termine la transacción para la cual fueron depositados y deberá dar cuenta de ellos al momento de realizarse o terminarse la transacción». El inciso (b) le exige presentar al DACO, en treinta días desde que recibe la licencia, una certificación del banco con nombre, dirección, teléfono y número de cuenta, mantener expediente de todos los fondos, y —esto conviene saberlo— presentar «una autorización escrita en la cual se faculta al Departamento de Asuntos del Consumidor para revisar la cuenta de plica». El Artículo 31(4) proscribe mezclar tus fondos con los propios y el 31(19) usarlos en beneficio propio sin autorización escrita.

5. 5

   Paso 5: Si el financiamiento se cae, el depósito es tuyo

   Es la disposición que más falta hace y está en el Artículo 31(11). Proscribe «Retener cualquier depósito cuando no se lleve a cabo la transacción o gestión objeto de dicho depósito sin que haya mediado culpa del comprador». Y define las dos caras. No hay culpa «cuando la institución financiera le deniegue el financiamiento al comprador por éste no haber cualificado para otorgar y perfeccionar una transacción de bienes raíces, luego de haber cumplido cabalmente con otros requisitos de ley y obligaciones propias de este tipo de negocio». Sí hay culpa «cuando éste miente, intencionalmente omita o retrase la entrega de información, voluntariamente tome un préstamo o asuma una obligación durante el proceso de solicitud del financiamiento, con la intención de que se le deniegue el financiamiento». La ley te pone una tarea: «Copia del documento que señale la denegación será entregada por el comprador al corredor de bienes raíces contratado». Y una excepción: si el financiamiento se concede y el comprador no culposo decide no aceptarlo, y eso da por concluida la transacción, la prohibición no aplica.

6. 6

   Paso 6: La fianza, y a quién puedes demandar

   El Artículo 13 exige, antes de expedir la licencia, una fianza a favor del Estado Libre Asociado y depositada con la Junta «por la suma de diez mil (10,000) dólares en los casos de licencias de Corredor o Vendedor de Bienes Raíces y de veinte mil (20,000) dólares en el caso de Empresa de Bienes Raíces», otorgada por una aseguradora autorizada dentro de treinta días de otorgada o renovada la licencia. El licenciado está obligado a informar al DACO el nombre, la dirección física y postal y el teléfono de la aseguradora. La fianza responde de cualquier pérdida o daño causado por incumplir esta ley. Y el párrafo que conviene tener a mano: «La persona que sufra pérdida o daño debido a cualquier acción u omisión por parte de un Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces, podrá establecer una acción solicitando la indemnización por la pérdida o daño sufrido contra la compañía aseguradora directamente, contra el Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces o contra ambos». Añade que revocar la licencia no afecta la fianza en cuanto a reclamaciones por actos anteriores a la revocación.

7. 7

   Paso 7: Las prácticas que la ley le prohíbe

   El Artículo 31 trae veintitrés y estas son las que más aparecen en una compraventa real. Actuar en representación de más de una parte sin el consentimiento expreso de todas (1). Retener indebidamente documentos o dinero (2). Ofrecer una propiedad a la venta sin el consentimiento del propietario (3). No suministrar a las partes, al consumarse la transacción, toda la información y los documentos que exigen las leyes (8). Hacer un contrato de corretaje exclusivo o semiexclusivo sin explicar términos, condiciones y fecha de vencimiento —y la ley añade que «no serán permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje»— (9). Cobrar comisión a más de una parte salvo que lo acuerden (10). Discriminar por raza, color, religión, sexo, incapacidad física o mental, estatus familiar u origen nacional (15). «Ocultar deliberadamente información esencial sobre las condiciones de una propiedad, con el ánimo de inducir a una de las partes a concluir la transacción en unos términos que de conocerlos, no hubiese realizado la transacción o pagado un precio menor» (17). No presentar diligentemente, retener o dilatar cualquier oferta (18). Y decirle al cliente que tiene un depósito en su poder «cuando en realidad este no existe» (20).

8. 8

   Paso 8: Las dos orientaciones que te deben dar por escrito

   Son dos incisos del Artículo 31 que protegen justo en los momentos donde más se pierde dinero. El (16) proscribe «Previo al otorgamiento de un contrato de corretaje o listado neto, no orientar adecuadamente al cliente sobre el alcance de la transacción y la conveniencia de utilizar los servicios de un tasador profesional». El (22) va más lejos y deja rastro: proscribe «No notificar y orientar al propietario previo a la firma del contrato de corretaje y al prospecto comprador previo al otorgamiento de un contrato de opción o compraventa por escrito y como parte del mismo, sobre la necesidad y conveniencia de realizar una inspección física de la propiedad por un profesional, debidamente licenciado por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico», y añade que «El propietario o el prospecto comprador certificará con su firma que ha recibido la orientación de parte del corredor». Si nadie te habló de tasador ni de inspección antes de firmar, ahí hay dos disposiciones que citar.

9. 9

   Paso 9: Dónde te quejas, y el paso previo que la ley te exige

   El foro del consumidor es el DACO. El Artículo 23 lo faculta a supervisar el negocio de bienes raíces, a realizar investigaciones por iniciativa propia o a solicitud de parte y a «Considerar y adjudicar las querellas radicadas por los consumidores al amparo de esta Ley», usando los poderes de la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973. Pero trae una condición procesal que conviene cumplir antes de radicar: «Al radicar la querella, el querellante hará constar que ha requerido previamente al propietario, urbanizador, desarrollador, corredor, vendedor o empresa de Bienes Raíces que cese y desista del acto o práctica proscrita o que cumplan con las disposiciones pertinentes, sin que éstos lo hayan hecho». O sea: primero se lo pides por escrito a él, y eso lo haces constar en la querella. El mismo artículo permite al DACO «ordenar la congelación de la fianza radicada» mientras dure el procedimiento o la querella, y cuando determine que hubo práctica proscrita debe notificarlo a la Junta en no más de diez días laborables.

10. 10

    Paso 10: Qué le puede pasar a quien ejerce sin licencia

    La ley separa las penas y conviene conocerlas. El Artículo 34(a): quien sin licencia se dedique al ejercicio de la profesión, «o que emplee a otra persona sin licencia para este ejercicio, incurrirá en un delito menos grave y convicta que fuere, será castigada con multa de quinientos (500) dólares o cárcel por un período no mayor de seis (6) meses o ambas penas»; la Junta suspende la licencia por un año tras la convicción y, si es reincidente, se pierde permanentemente el derecho a ejercer. El Artículo 35 añade la vía administrativa: «Toda violación a las disposiciones de esta Ley será punible con la imposición de una multa administrativa, hasta un máximo de diez mil (10,000) dólares por infracción, por parte del Departamento de Asuntos del Consumidor». Y los Artículos 34 y 36 cierran con una regla dura: «La comisión de un sólo acto por parte de una persona a quien se le requiere una licencia, sin ésta tenerla, constituirá una violación a esta Ley, disponiéndose, además, que cada acto constituirá un delito por separado».

La Junta de Corredores, Vendedores y Empresas de Bienes Raíces está adscrita al Departamento de Estado y es quien expide, renueva, suspende y revoca las licencias y quien publica el registro profesional en el portal del Departamento. Las querellas del consumidor van al Departamento de Asuntos del Consumidor (DACO), que las considera y adjudica bajo esta ley y la Ley Núm. 5 de 1973, y que puede congelar la fianza mientras dure el procedimiento. La ley no publica dirección, teléfono, horario ni dirección de Internet de ninguno de los dos, y no los inventamos.

• No buscar el nombre en el registro público del Departamento de Estado, que trae las querellas adjudicadas en firme.
• Fiarte de un anuncio con solo un teléfono: el Artículo 31(6) exige el nombre del corredor o empresa y su número de licencia.
• No pedir que te enseñen la licencia exhibida en el lugar de trabajo, que el Artículo 18 exige y el 31(12) protege.
• Entregar el depósito sin preguntar por la cuenta de plica: no puede ir a la cuenta operacional ni personal del corredor.
• Aceptar que te retengan el depósito cuando el banco te denegó el financiamiento sin culpa tuya.
• No entregarle al corredor copia del documento de denegación del financiamiento, que la ley te pone como tarea.
• Firmar un contrato de corretaje con cláusula de renovación automática: la ley no las permite.
• Radicar la querella en el DACO sin haberle requerido antes por escrito al corredor que cese y desista.
• Olvidar que hay una fianza de $10,000 o $20,000 contra la que puedes reclamar directamente a la aseguradora.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Departamento de Estado de Puerto Rico

  Departamento de Estado

  bvirtualogp.pr.gov