Vendieron a un extraño: el retracto de comuneros y de colindantes

Es el Capítulo VI del Título VIII del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 1055 a 1059. Es el retracto que no hay que pactar porque lo concede la ley, y el Código nombra aquí dos titulares: los comuneros y los dueños de las tierras colindantes.

El copropietario de una cosa común cuando se enajena a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, y el propietario de tierras colindantes cuando se vende una finca rústica cuya cabida no exceda de diez mil metros cuadrados. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

• Que la adquisición haya sido por compra o por dación en pago: son los dos supuestos que nombra el Artículo 1055.Verificado con la fuente oficial
• Ejercerlo dentro de los treinta días contados desde la inscripción en el registro y, en su defecto, desde que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta.Verificado con la fuente oficial
• Para el retracto de comuneros, que la parte se haya enajenado a un extraño; si son varios los que lo usan, a prorrata de su porción.Verificado con la fuente oficial
• Para el retracto de colindantes, que la finca rústica no exceda de diez mil metros cuadrados y que las tierras no estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos u otras servidumbres aparentes.Verificado con la fuente oficial
• Reembolsar lo que manda el Artículo 1051, que el Artículo 1059 hace aplicable: el precio, los gastos del contrato y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa, con la consignación o la fianza que exige la demanda.Verificado con la fuente oficial

• La constancia de la inscripción de la venta en el registro, porque de ella arrancan los treinta días.
• La evidencia del precio y de los gastos que hay que reembolsar, con la consignación o la fianza que exige el Artículo 1051.

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   Paso 1: Qué es, y en qué dos casos nace

   El Artículo 1055 lo define como el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de la persona que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Fíjate en los dos disparadores: compra y dación en pago. No toda transmisión abre el retracto legal.

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   Paso 2: El retracto de los comuneros

   El Artículo 1056 lo concede: el copropietario de una cosa común puede usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o alguno de ellos. Y reparte el derecho cuando hay varios interesados: cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, solo pueden hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

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   Paso 3: El retracto de los colindantes

   El Artículo 1057 lo da también a los propietarios de las tierras colindantes cuando se trata de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de diez mil metros cuadrados. No aplica a las tierras colindantes que estén separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas. Y si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo, es preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tienen igual, el que primero lo solicita.

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   Paso 4: Treinta días, y de dónde se cuentan

   El Artículo 1058 es terminante: no puede ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de treinta días contados desde la inscripción en el registro, y en su defecto, desde que el retrayente haya tenido conocimiento de la venta. Primero cuenta la inscripción; el conocimiento solo entra si no hubo inscripción.

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   Paso 5: Si concurren comuneros y colindantes, ganan los comuneros

   El mismo Artículo 1058 lo resuelve en cinco palabras: el retracto de comuneros excluye el de colindantes. No hay reparto ni prorrateo entre unos y otros.

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   Paso 6: Lo que hay que pagar

   El Artículo 1059 remite a dos artículos del retracto convencional: en el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los Artículos 1044 y 1051. Eso significa que el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones, y que el retrayente debe reembolsar el precio de la venta, los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo para la venta, y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa; y que para que se dé curso a la demanda hay que consignar el precio si es conocido, o dar fianza de consignarlo luego que lo sea.

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   Paso 7: Y en qué condiciones te subrogas

   El Artículo 1055 lo dice desde el principio: con las mismas condiciones estipuladas en el contrato. No se renegocia el precio ni los términos; se entra en el lugar del comprador tal como quedó el trato.

Ante el Tribunal de Primera Instancia, que no dará curso a la demanda sin la consignación del precio o la fianza que exige el Artículo 1051, aplicable por remisión del Artículo 1059. El plazo de treinta días corre desde la inscripción en el registro.

• Dejar pasar los treinta días: el plazo corre desde la inscripción en el registro, no desde que decidiste actuar.
• Contar desde que te enteraste cuando sí hubo inscripción: el conocimiento solo cuenta en su defecto.
• Creer que el retracto de comuneros y el de colindantes se reparten: el de comuneros excluye el de colindantes.
• Reclamar el retracto de comuneros cuando la parte se vendió a otro condueño y no a un extraño.
• Reclamar el de colindantes sobre una finca rústica de más de diez mil metros cuadrados.
• Ignorar la separación por caminos, arroyos o servidumbres aparentes, que excluye el retracto de colindantes.
• Presentar la demanda sin consignar el precio ni dar fianza de consignarlo.
• Pretender renegociar el precio: se entra con las mismas condiciones estipuladas en el contrato.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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