Pactos que se le pueden añadir a una venta, y uno que es nulo

En resumen

El Artículo 1290 del Código Civil de 2020 trae una lista ejemplar de cláusulas que las partes pueden añadir a una compraventa, sea de inmuebles o de muebles. La de retroventa: el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida siempre que, al ejercitar su derecho, restituya el precio según lo convenido. La de reventa: el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada y, al ejercitarlo, el vendedor debe pagarle el precio según lo convenido. La de preferencia: el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida, si el comprador decide enajenarla, con preferencia a cualquier otro adquirente; ese derecho es intransmisible por causa de muerte, el comprador está obligado a comunicar su intención de enajenar, y el vendedor debe ejercitar su derecho, salvo pacto distinto, dentro de los dos meses siguientes a esa comunicación, con la posibilidad de convenir un término mayor que nunca sobrepase el doble. Y la de reserva de propiedad: el vendedor puede reservarse la propiedad del bien vendido, aunque lo haya entregado, hasta que se verifique el pago íntegro o una parte de este. Los derechos que surgen de estas cláusulas son oponibles a terceros solo cuando consten inscritos en el registro que corresponda. El Artículo 1291 recuerda que la lista es ejemplar pero que toda cláusula ha de respetar la ley imperativa y el orden público, y declara nula, teniéndose por no escrita, la cláusula de mejor comprador, esa por la que se puede resolver la venta si aparece alguien que da más. El Artículo 1292 pone el reloj: los pactos permitidos conforme a este capítulo pueden convenirse por un término que no exceda de cuatro años en el caso de los inmuebles o de dos años en el de los muebles, contados desde el otorgamiento, y las partes pueden convenir un término mayor que nunca sobrepase el doble.

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¿Qué es?

Son los Artículos 1290 a 1292 del Código Civil de 2020: la sección que enumera, a modo de ejemplo, las cláusulas que pueden añadirse a una compraventa, la que declara nula la de mejor comprador, y la que fija cuánto pueden durar esos pactos.

¿Quién puede hacerlo?

Compradores y vendedores que quieran añadir pactos a una compraventa de bienes muebles o inmuebles bajo el Código Civil de Puerto Rico.

Requisitos

Que la cláusula respete la ley imperativa y el orden público: el Artículo 1291 lo pide para cualquier cláusula, esté o no en la lista.Verificado con la fuente oficial
Para que los derechos de estas cláusulas sean oponibles a terceros, que consten inscritos en el registro que corresponda.Verificado con la fuente oficial
Para la cláusula de preferencia: que el comprador comunique su intención de enajenar y que el vendedor ejercite dentro de los dos meses siguientes, salvo pacto distinto.Verificado con la fuente oficial
Que el término pactado no exceda cuatro años para inmuebles o dos años para muebles desde el otorgamiento, salvo un término mayor que nunca sobrepase el doble.Verificado con la fuente oficial

Documentos necesarios

El contrato de compraventa donde consten la cláusula y su término: el Artículo 1292 cuenta el plazo desde el otorgamiento del contrato.
La constancia de inscripción en el registro que corresponda, si se quiere que los derechos sean oponibles a terceros.
En la cláusula de preferencia, la comunicación del comprador con su intención de enajenar: de ella se cuentan los dos meses.

Costo

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Cómo hacerlo paso a paso

Paso 1: La lista es ejemplar, no cerrada
El Artículo 1290 dice que las partes pueden convenir, "entre otras cláusulas discrecionales", las cuatro que enumera. El Artículo 1291 lo repite: la enumeración es ejemplar y da lugar a muchas otras cláusulas posibles.
Paso 2: Retroventa: el vendedor se reserva recomprar
Inciso (a): el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida siempre que, al ejercitar su derecho, restituya el precio según lo convenido. El Código desarrolla el pacto de retro por extenso en otro libro, y eso tiene su propia guía aquí.
Paso 3: Reventa: el comprador se reserva devolver
Inciso (b), el espejo del anterior: el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada y, al ejercitar su derecho, el vendedor debe pagarle el precio según lo convenido.
Paso 4: Preferencia: primero yo, si lo vas a vender
Inciso (c): el vendedor se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida, si el comprador decide enajenarla, con preferencia a cualquier otro adquirente. El artículo añade que este derecho es intransmisible por causa de muerte.
Paso 5: Los dos meses de la preferencia
El mismo inciso obliga al comprador a comunicar su intención de enajenar, y el vendedor debe ejercitar su derecho, salvo pacto distinto, dentro de los dos (2) meses siguientes a aquel en que le fue comunicada la intención. Las partes pueden convenir un término mayor, pero en ningún caso puede sobrepasar el doble del término aquí dispuesto.
Paso 6: Reserva de propiedad: entrego, pero no es tuyo todavía
Inciso (d): el vendedor puede reservarse el derecho de propiedad sobre el bien vendido, aunque este haya sido entregado al comprador, hasta que se verifique el pago íntegro o una parte de este.
Paso 7: Frente a terceros, solo si está inscrito
La última línea del Artículo 1290 vale para todas: los derechos que surgen de la inclusión de alguna de estas cláusulas son oponibles a terceros solo cuando consten inscritos en el registro que corresponda. Cuál registro corresponde no lo dice el artículo, y esta guía no lo adivina.
Paso 8: La cláusula que el Código anula
Artículo 1291: es nula y se tiene por no escrita la cláusula de mejor comprador, en virtud de la cual se puede resolver la compraventa si aparece alguien que da más por el bien vendido. Es la única que el artículo nombra; el resto queda al filtro de la ley imperativa y el orden público.
Paso 9: Cuánto pueden durar estos pactos
Artículo 1292: un término que no exceda de cuatro (4) años en el caso de los inmuebles o de dos (2) años en el caso de los muebles, contados desde el otorgamiento del contrato; y las partes pueden convenir un término mayor que en ningún caso sobrepase el doble de esos.
Paso 10: Un número distinto en otro lugar del Código
Conviene decirlo con claridad: el retracto convencional tiene su propio capítulo en el Libro Tercero, y allí el Artículo 1041 fija cuatro años a falta de pacto expreso y un máximo de diez años cuando se estipula. El Artículo 1292 de aquí dice cuatro y dos años, ampliables al doble. Son cifras distintas en artículos distintos. Esta guía reporta cada una donde está escrita y no decide cuál gobierna tu cláusula: el texto no lo resuelve por sí solo.

Dónde hacerlo

Las cláusulas se pactan en el propio contrato, entre las partes. Para que sus derechos sean oponibles a terceros hay que inscribirlas en el registro que corresponda, y esas reglas están en la legislación registral, que no leímos aquí. Las controversias las decide el Tribunal de Primera Instancia.

Cuánto tarda

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Qué hacer si hay un problema

Si lo tuyo es un pacto de retro ya en marcha —qué hay que pagar para recuperar, contra quién se puede ejercer, qué pasa con los frutos—, eso está en la guía del retracto convencional, que lee su capítulo completo. Si tu venta condicional es de un vehículo o de un bien de consumo, hay legislación especial con sus propias guías y manda sobre lo suyo. Estos artículos no dicen qué registro corresponde a cada bien, no enumeran las demás cláusulas nulas, y no dicen qué pasa con un pacto convenido por encima del tope. MiPRFácil no representa a nadie ante los tribunales ni brinda asesoría legal.

Errores comunes

Poner una cláusula de mejor comprador: es nula y se tiene por no escrita.
Creer que la lista del Artículo 1290 es cerrada: es ejemplar.
Creer que por ser ejemplar todo vale: toda cláusula ha de respetar la ley imperativa y el orden público.
No inscribir la cláusula y pretender oponerla a un tercero.
Heredar una cláusula de preferencia: el artículo la hace intransmisible por causa de muerte.
Como comprador con cláusula de preferencia encima, enajenar sin comunicar la intención al vendedor.
Como vendedor, dejar pasar los dos meses desde esa comunicación.
Pactar un pacto de estos por más de cuatro años en inmuebles o dos en muebles sin la ampliación que el artículo permite.
Pactar una ampliación que sobrepase el doble de esos términos.
Suponer que el tope del Artículo 1292 y el del retracto convencional del Artículo 1041 son el mismo número: no lo son.

Preguntas frecuentes

¿Puedo vender y reservarme el derecho a recomprar?

El Artículo 1290(a) nombra esa cláusula de retroventa: el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida siempre que, al ejercitarlo, restituya el precio según lo convenido. Su régimen desarrollado está en el capítulo del retracto convencional, con su propia guía.

Entregué el bien pero no me han pagado todo. ¿Sigue siendo mío?

Solo si se pactó la cláusula de reserva de propiedad del Artículo 1290(d), que permite al vendedor reservarse la propiedad aunque el bien se haya entregado, hasta que se verifique el pago íntegro o una parte de este.

Aparece alguien que ofrece más. ¿Puedo deshacer la venta?

No con esa cláusula: el Artículo 1291 declara nula y por no escrita la cláusula de mejor comprador, esa por la que se puede resolver la compraventa si aparece alguien que da más por el bien vendido.

¿Cuánto tiempo puede durar uno de estos pactos?

El Artículo 1292 fija cuatro años para inmuebles y dos para muebles desde el otorgamiento del contrato, y permite convenir un término mayor que nunca sobrepase el doble.

Fuentes oficiales

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

Poder Judicial de Puerto Rico
Poder Judicial
bvirtualogp.pr.gov

Última verificación

9 de septiembre de 2026

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