El precio de una venta: quién lo fija y qué pasa si la finca mide otra cosa

Son los Artículos 1282 a 1284 del Código Civil de 2020, la sección del precio dentro del capítulo de la compraventa: cómo se determina, cuándo la venta es nula por falta de precio cierto, y las dos reglas distintas para las fincas según se venda a precio alzado o por medida.

Compradores y vendedores bajo el Código Civil de Puerto Rico, y en particular quien compró o vendió una finca cuya cabida real no coincide con la del contrato.

• Un precio cierto: convenido por las partes o determinable por una tercera persona designada, por bolsa o mercado, o por el precio normalmente establecido por el vendedor cuando vende habitualmente ese bien.Verificado con la fuente oficial
• Que la determinación del precio no quede al arbitrio de una de las partes: si queda, la compraventa es nula.Verificado con la fuente oficial
• Para el ajuste del Artículo 1284, que el precio de la finca se haya convenido por unidad de medida de superficie o por la calidad del terreno.Verificado con la fuente oficial
• Para resolver por esa vía, que la superficie o la calidad reales excedan el cinco por ciento de lo expresado en el contrato.Verificado con la fuente oficial

• El contrato donde conste cómo se fijó el precio: alzadamente, por unidad de medida, por calidad del terreno, por bolsa o mercado, o por persona designada.
• Si se discute la cabida, la medida real de la finca frente a la expresada en el contrato: el Artículo 1284 compara precisamente esas dos.

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   Paso 1: Quién fija el precio

   El Artículo 1282 abre así: el precio lo convienen las partes o lo determina una tercera persona que estas designen. Son las dos vías normales, y la segunda hay que designarla.

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   Paso 2: Si el tercero no quiere o no puede

   El mismo artículo lo resuelve: cuando la persona designada no quiera determinarlo o no pueda, el precio lo determina el tribunal. El artículo no dice con qué criterio lo hace, y esta guía no se lo inventa.

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   Paso 3: Precio de bolsa o mercado

   Las partes pueden convenir que el precio sea el que tenga el bien en bolsa o mercado en un lugar y en un día determinado. Y si el bien tiene precio de bolsa o mercado, se presume que rige el del lugar en que debe realizarse la entrega.

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   Paso 4: Lo que el vendedor vende todos los días

   En la compraventa de bienes que el vendedor vende habitualmente, si las partes no han determinado el precio ni han convenido el modo de determinarlo, rige el precio normalmente establecido por el vendedor. Es la regla que evita que un trato corriente se caiga por no haber hablado de números.

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   Paso 5: Por peso quiere decir peso neto

   Una línea corta del mismo artículo: cuando el precio se fija por peso, este se refiere al peso neto. No al bruto.

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   Paso 6: El límite: nadie fija el precio por su cuenta

   Cierra el Artículo 1282: la compraventa es nula cuando la determinación del precio se deja al arbitrio de una de las partes. Dejar por escrito que "el vendedor determinará el precio más adelante" cae dentro de esa frase.

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   Paso 7: Finca a precio alzado: no se ajusta

   Artículo 1283: cuando el objeto de la compraventa es una finca y el precio ha sido convenido alzadamente, no tiene lugar el aumento o disminución del precio aunque resulte mayor o menor cabida. El precio alzado se compra entero, con la medida que salga.

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   Paso 8: Finca por medida: sí se ajusta

   Artículo 1284: cuando el precio de una finca es convenido por unidad de medida de superficie o por la calidad del terreno, su precio es el que resulta de la superficie o calidad reales y las partes pueden reclamarse entre sí el correspondiente ajuste en el precio. El ajuste va en las dos direcciones.

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   Paso 9: El 5% que abre la puerta a resolver

   La última línea del Artículo 1284: si la superficie o la calidad exceden el cinco (5%) por ciento de lo expresado en el contrato, la parte compradora tiene derecho a resolver la compraventa. El derecho a resolver se lo da el artículo a la parte compradora; esta guía no se lo extiende a nadie más.

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    Paso 10: El reloj para reclamar por cabida no está aquí

    Esta sección no pone plazo. El que existe está en el Artículo 1289: las acciones que surgen de la menor o mayor cabida superficial deben ejercitarse dentro de seis meses contados desde que el riesgo pasa al comprador. Eso está en la guía de las obligaciones del vendedor y del comprador.

El precio se conviene entre las partes; no hay agencia. Solo cuando la persona designada no quiere o no puede determinarlo entra el tribunal, según el propio Artículo 1282. Las controversias sobre cabida o ajuste las decide el Tribunal de Primera Instancia.

• Dejar por escrito que una de las partes fijará el precio después: eso hace nula la compraventa.
• Creer que sin precio escrito no hay venta: si el vendedor vende ese bien habitualmente, rige el precio que normalmente establece.
• Designar a un tercero para fijar el precio y no prever nada si no quiere o no puede: lo determina el tribunal.
• Contar el precio por peso bruto: el artículo dice peso neto.
• Pedir rebaja por menor cabida en una finca comprada a precio alzado.
• Creer que en la venta por unidad de medida solo el comprador puede reclamar: las partes pueden reclamarse entre sí el ajuste.
• Aplicar el 5% a una venta a precio alzado: ese umbral es del Artículo 1284.
• Dejar pasar el plazo del Artículo 1289 para la acción por cabida.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov