Casas de apartamentos: patios, separación entre edificios y muelle de carga

Es la Regla 8.1.4 del Capítulo 8.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, la tercera de las cuatro tipologías del capítulo, después de las casas en hilera y las casas patio y antes de las micro casas. Esta guía cubre sus parámetros físicos: el tamaño y el ancho del solar, la ocupación, los patios, las separaciones entre edificios y con otras áreas, los edificios accesorios, el espacio de carga y descarga y los voladizos. La densidad poblacional y el área bruta de piso, que la misma regla trata en dos secciones aparte con tablas propias, están en la guía complementaria de este sitio sobre ese tema.

La regla aplica a los proyectos de casas de apartamentos en los distritos de calificación R-B, R-I, R-U, RT-I y RT-A. Los proyectos los considerarán la OGPe, el Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III. La separación de nueve metros entre casas de apartamentos aplica en los distritos que la tabla llama R-T; la de quince metros o una quinta parte de la suma de las alturas aplica en R-B, R-I y R-U. Y el espacio para cargar y descargar se exige por cada cuarenta unidades de vivienda o fracción de la misma en exceso de quince unidades.

• Tamaño del solar no menor de doscientos cincuenta metros cuadrados.Verificado con la fuente oficial
• En solares interiores, ancho o frente mínimo de solar para cada unidad no menor de seis metros.Verificado con la fuente oficial
• Área máxima de ocupación de cincuenta por ciento.Verificado con la fuente oficial
• Un patio delantero con un fondo no menor de tres metros.Verificado con la fuente oficial
• Patios laterales y posteriores con un ancho o fondo no menor de tres metros ni de una quinta parte de la altura del edificio, cual fuere mayor.Verificado con la fuente oficial
• Tratar como patio delantero cualquier patio lateral o posterior que linde con una vía, cumpliendo con los requisitos para patios delanteros del distrito donde ubique.Verificado con la fuente oficial
• En los distritos que la tabla llama R-T: separación entre casas de apartamentos en un mismo solar no menor de nueve metros.Verificado con la fuente oficial
• En los distritos R-B, R-I y R-U: separación entre casas de apartamentos en un mismo solar no menor de quince metros ni menor de una quinta parte de la suma de las alturas de los edificios considerados, cual fuere mayor.Verificado con la fuente oficial
• Separación no menor de tres metros entre casas de apartamentos y otras áreas tales como estacionamiento o servicios, parques, paseos, paseos peatonales y otras similares que ubiquen fuera de los edificios.Verificado con la fuente oficial
• Localizar los edificios accesorios o áreas de servicio para secar ropa o recogido de basura al lado o en la parte posterior de los edificios, cumpliendo además con el Capítulo 8.4.Verificado con la fuente oficial
• Proveer un espacio para cargar y descargar de tamaño no menor de ocho metros por tres metros por cada cuarenta unidades de vivienda o fracción de la misma en exceso de quince unidades.Verificado con la fuente oficial
• Localizar las áreas de cargar y descargar al lado o en la parte posterior del edificio y limitar su visibilidad desde la acera.Verificado con la fuente oficial
• Que los voladizos no se extiendan más de un metro dentro de los patios ni de la separación entre edificios o áreas en el mismo solar, y que los balcones abiertos voladizos observen una separación no menor de un metro y medio de cualquier línea de colindancia lateral o posterior.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

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   Paso 1: El solar y la ocupación

   El tamaño del solar no será menor de doscientos cincuenta metros cuadrados, igual que en la casa patio. En solares interiores se requerirá un ancho o frente mínimo de solar, para cada unidad, no menor de seis metros. Y el área máxima de ocupación es de cincuenta por ciento: la más baja de las tres tipologías del capítulo, frente al sesenta de la casa en hilera y el sesenta y cinco de la casa patio. Un aviso sobre la fuente: la fila del ancho mínimo repite palabra por palabra la redacción de la tabla de casas en hilera, incluida la frase sobre las unidades que constituyan los extremos de casas en hilera dentro de la tabla de casas de apartamentos; la reproducimos como está impresa.

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   Paso 2: Los patios crecen con la altura

   El patio delantero es sencillo: se requerirá un patio delantero con un fondo no menor de tres metros. Los laterales y posteriores no lo son: tendrán un ancho o fondo no menor de tres metros ni de una quinta parte de la altura del edificio, cual fuere mayor. Eso significa que un edificio de veinte metros de altura pide cuatro metros de patio lateral y posterior, no tres. Y hay una regla que reordena la geometría del solar: cualquier patio lateral o posterior que linde con una vía se considerará patio delantero y cumplirá con los requisitos para patios delanteros del distrito donde ubique.

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   Paso 3: La separación entre edificios cambia por distrito

   Aquí el reglamento separa las dos familias de distritos. En los distritos que la tabla llama R-T se requerirá una separación entre casas de apartamentos en un mismo solar no menor de nueve metros. En los distritos R-B, R-I y R-U se requerirá una separación entre casas de apartamentos en un mismo solar no menor de quince metros ni menor de una quinta parte de la suma de las alturas de los edificios considerados, cual fuere mayor. Nótese la diferencia de la fórmula: aquí no es una quinta parte de la altura de un edificio, sino de la suma de las alturas de los dos edificios que se comparan. Dos edificios de cuarenta metros cada uno piden dieciséis metros de separación, no quince.

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   Paso 4: La separación con las demás áreas del solar

   La última fila de la tabla es corta y aplica siempre: se requerirá una separación no menor de tres metros entre casas de apartamentos y otras áreas tales como de estacionamiento o de servicios, áreas de parques, paseos, paseos peatonales y otras áreas similares que ubiquen fuera de los edificios. En un proyecto compacto esa franja de tres metros suele ser lo que decide dónde cabe el estacionamiento.

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   Paso 5: Dónde van la basura y la ropa tendida

   La Sección 8.1.4.5 lo resuelve en una frase: los edificios accesorios o áreas de servicio para secar ropa o recogido de basura se localizarán al lado o en la parte posterior de los edificios, y cumplirán con las demás disposiciones establecidas en el Capítulo 8.4 del mismo tomo. Conviene compararlo con la casa en hilera, donde el reglamento solo admite la parte posterior: en las casas de apartamentos también se permite el lado, y se añade expresamente el recogido de basura.

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   Paso 6: El espacio para cargar y descargar

   Es el requisito que más proyectos olvidan en la etapa de diseño. Todo edificio o parte de edificio ocupado o usado para casa de apartamentos será provisto de un espacio para cargar y descargar de tamaño no menor de ocho metros por tres metros por cada cuarenta unidades de vivienda o fracción de la misma en exceso de quince unidades. Es decir, el requisito se activa al pasar de quince unidades, y se cuenta por cada cuarenta o fracción sobre ese umbral. Además, las áreas de cargar y descargar se localizarán al lado o en la parte posterior del edificio y se limitará su visibilidad desde la acera.

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   Paso 7: Los voladizos y los balcones

   La Sección 8.1.4.7 distingue dos cosas. Los voladizos tales como cornisas, aleros, tejados y otros rasgos arquitectónicos podrán extenderse dentro de los patios o de la separación entre edificios o áreas en un mismo solar establecidos en esa sección hasta una distancia no mayor de un metro. Y se permitirá, además, la extensión de balcones abiertos voladizos hasta una distancia no mayor de un metro dentro de los patios delanteros y posteriores requeridos, siempre que observen una separación no menor de un metro y medio de cualquier línea de colindancia lateral o posterior del solar. Nótese que aquí, a diferencia de las casas en hilera y las casas patio, el metro de voladizo se puede comer también la separación entre edificios.

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   Paso 8: Dos avisos sobre los encabezados de la fuente

   La regla se titula "Casas de Apartamentos en Distritos R-B, R-I, R-U, RT-I y RT-A", y así la publicamos. Pero dos de sus secciones traen encabezados más estrechos que ese título: la Sección 8.1.4.1 se titula "Disposición General en Distritos R-I, R-U y R-T", omitiendo el R-B, y la Sección 8.1.4.7 se titula "Voladizos para Casas de Apartamentos en Distritos R-U, RT-I y RT-A", omitiendo R-B y R-I. El reglamento no explica la diferencia y nosotros no la resolvemos: señalamos el alcance que declara el título de la regla y dejamos constancia de los encabezados. Aparte, la etiqueta "R-T" que usan las filas de separación no aparece en ningún otro lugar del capítulo como código de distrito.

Los proyectos de casas de apartamentos los considerarán la OGPe, un Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o un Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, según el ámbito de cada uno, dentro del trámite del permiso de construcción o del Permiso Único. La calificación del predio —R-B, R-I, R-U, RT-I o RT-A— se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación, y de ella depende cuál de las dos reglas de separación entre edificios aplica.

• Aplicar el sesenta y cinco por ciento de ocupación de la casa patio, cuando la casa de apartamentos permite cincuenta.
• Dejar los patios laterales y posteriores en tres metros en un edificio alto, sin comparar con la quinta parte de la altura.
• Calcular la separación entre edificios en R-B, R-I o R-U con la quinta parte de la altura de un solo edificio, cuando la fórmula usa la suma de las alturas de los dos.
• Usar la separación de nueve metros de los distritos turísticos en un distrito R-B, R-I o R-U.
• Tratar como patio lateral o posterior una franja que linda con una vía, cuando cuenta como patio delantero del distrito donde ubique.
• Dejar menos de tres metros entre los edificios y el estacionamiento, los servicios, los parques, los paseos o los paseos peatonales.
• Colocar el área de secar ropa o el recogido de basura al frente de los edificios.
• Omitir el espacio para cargar y descargar en un edificio de más de quince unidades de vivienda.
• Proveer un espacio de carga menor de ocho metros por tres metros.
• Colocar el área de cargar y descargar al frente, o sin limitar su visibilidad desde la acera.
• Extender un voladizo más de un metro dentro de un patio o de la separación entre edificios.
• Colocar un balcón abierto voladizo a menos de un metro y medio de una línea de colindancia lateral o posterior.
• Buscar la densidad o el área bruta de piso en la tabla de parámetros, cuando están en las Secciones 8.1.4.3 y 8.1.4.4.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov