Casas en hilera: seis unidades por edificio, diez si la fachada cambia

Es la Regla 8.1.2 del Capítulo 8.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, el capítulo que agrupa las casas en hilera, las casas patio, las casas de apartamentos y las micro casas. La regla aplica en los distritos R-B, R-I, R-U, RT-I y RT-A, y fija cuántas unidades caben en un edificio, qué tamaño y ancho debe tener cada solar, cuánto se puede ocupar, qué patios hay que dejar, qué separación debe haber entre edificios en el mismo solar, dónde van los edificios accesorios, y cuánto pueden volar las cornisas y aleros. La Regla 8.1.1 del mismo capítulo aclara que, salvo que se dispongan parámetros particulares, los parámetros de esos distritos son los de la Sección 6.1.1.11.

La regla aplica a los proyectos de casas en hilera en los distritos de calificación R-B, R-I, R-U, RT-I y RT-A. Los proyectos los considerarán la OGPe, el Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III. El requisito de cincuenta por ciento del patio delantero en siembra aplica solamente en los distritos RT-I y RT-A. Y el patio delantero de no menos de seis metros aplica cuando no se provean espacios para estacionar vehículos en el interior del solar ni en un área de estacionamiento común.

• No más de seis unidades de vivienda por edificio con fachadas iguales en un mismo plano y a un mismo nivel, pudiendo llegar a un máximo de diez cuando se construya con fachadas distintas y a desnivel.Verificado con la fuente oficial
• Cabida mínima del solar no menor de ciento cincuenta metros cuadrados.Verificado con la fuente oficial
• En solares interiores, ancho o frente mínimo de solar para cada unidad no menor de seis metros; para las unidades que constituyan los extremos de la hilera, no menor de ocho metros y medio.Verificado con la fuente oficial
• Una unidad de vivienda en cada solar, independientemente del tamaño de éste.Verificado con la fuente oficial
• Área máxima de ocupación de sesenta por ciento y área bruta de piso máxima de ciento cincuenta por ciento, sin que el área de piso de ninguna planta sobre la primera exceda el por ciento máximo de área de ocupación permitido.Verificado con la fuente oficial
• Patio delantero de no menos de tres metros ni más de cuatro cuando la casa provea espacios para estacionar en el interior del solar o cuando se provea un área de estacionamiento común; y de no menos de seis metros cuando no se provea ni lo uno ni lo otro.Verificado con la fuente oficial
• En los distritos RT-I y RT-A: que el patio delantero tenga un mínimo de cincuenta por ciento de su área en siembra.Verificado con la fuente oficial
• Patios laterales en los dos extremos del edificio, cada uno con un ancho no menor de cinco metros, y un patio posterior con un fondo no menor de tres metros.Verificado con la fuente oficial
• Tratar como patio delantero cualquier patio lateral o posterior, o parte del mismo, que linde con una vía o con un paseo público de seis metros o más de ancho.Verificado con la fuente oficial
• Separación mínima entre edificios en el mismo solar principal: doce metros entre fachadas principales, seis entre posteriores, cinco entre laterales, y nueve entre una principal y una lateral o posterior y entre una lateral y una posterior.Verificado con la fuente oficial
• Separación no menor de tres metros entre edificios y áreas de estacionamiento, áreas de parques, paseos, paseos peatonales y otras áreas similares.Verificado con la fuente oficial
• Localizar los edificios accesorios o áreas de servicio para secar ropa en la parte posterior de los edificios.Verificado con la fuente oficial
• Realizar las obras de urbanización que correspondan al proyecto propuesto, y que los edificios o plantas ocupados por una sola vivienda tengan sus dependencias funcionalmente relacionadas entre sí para uso exclusivo de una familia.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

1. 1

   Paso 1: Cuántas unidades caben en un edificio

   La Sección 8.1.2.2 es la regla que define la forma del proyecto y cabe en una frase: un edificio para casas en hilera no contendrá más de seis unidades de vivienda con fachadas iguales en un mismo plano y a un mismo nivel, pudiendo llegar a un máximo de diez unidades cuando se construya con fachadas distintas y a desnivel. Es decir, las cuatro unidades adicionales se ganan variando la fachada y el nivel, no alargando la misma línea de fachadas iguales.

2. 2

   Paso 2: El solar: ciento cincuenta metros y seis de frente

   La cabida mínima del solar no será menor de ciento cincuenta metros cuadrados. Para el ancho hay dos cifras. En solares interiores se requerirá un ancho o frente mínimo de solar, para cada unidad, no menor de seis metros. Y para las unidades de vivienda que constituyan los extremos de las casas en hilera se requerirá un ancho o frente mínimo de solar no menor de ocho metros y medio. La densidad es la que sorprende a algunos: una unidad de vivienda en cada solar, independientemente del tamaño de éste. Un solar más grande no da derecho a más de una unidad en este formato.

3. 3

   Paso 3: Ocupación y área bruta de piso

   El área máxima de ocupación es de sesenta por ciento. El área bruta de piso máxima es de ciento cincuenta por ciento. Y hay una condición que se repite en todo el reglamento y que conviene no olvidar en el diseño: el área de piso de cualquier planta sobre la primera en ningún caso excederá el por ciento máximo de área de ocupación permitido. Un aviso sobre la fuente: la Tabla 8.1 se corta en un salto de página justo en esa fila, de modo que la frase queda partida y el encabezado de la tabla se repite; unimos la frase y publicamos la fila como un solo requisito.

4. 4

   Paso 4: El patio delantero depende del estacionamiento

   Aquí está la regla que más cambia el diseño de una hilera. Cuando la casa en hilera provea espacios para estacionar vehículos en el interior del solar, o cuando se provea un área de estacionamiento común, se requerirá un patio delantero con un fondo no menor de tres metros ni mayor de cuatro metros. Pero cuando no se provean espacios para estacionar vehículos en el interior del solar ni en un área de estacionamiento común, el fondo del patio delantero no será menor de seis metros. Y en los distritos RT-I y RT-A, el patio delantero tendrá además un mínimo del cincuenta por ciento de su área en siembra.

5. 5

   Paso 5: Los patios laterales van en los extremos

   Por la propia forma del edificio, los patios laterales no van entre unidades sino en los extremos: para los edificios de casas en hilera se requerirán patios laterales en sus dos extremos, y cada patio requerido tendrá un ancho no menor de cinco metros. El patio posterior es uno solo, con un fondo no menor de tres metros. Y hay una regla que se aplica a los dos: cualquier patio lateral o posterior, o parte del mismo, que linde con una vía o con un paseo público de seis metros o más de ancho, se considerará como patio delantero y observará los requisitos de dicho patio.

6. 6

   Paso 6: La separación entre edificios

   Cuando hay más de un edificio de casas en hilera en el mismo solar principal, el reglamento fija una tabla de separaciones mínimas en metros. Entre fachadas principales: doce. Entre fachadas posteriores: seis. Entre fachadas laterales: cinco. Entre una fachada principal y una lateral o posterior: nueve. Y entre una fachada lateral y una posterior: nueve. Además, se observará una separación no menor de tres metros entre los edificios y las áreas de estacionamiento, las áreas de parques, los paseos, los paseos peatonales y otras áreas similares.

7. 7

   Paso 7: Accesorios, estacionamiento y voladizos

   Los edificios accesorios o áreas de servicio para secar ropa se localizarán en la parte posterior de los edificios. Las áreas de estacionamiento común, de existir, cumplirán con lo establecido para el diseño de áreas del Capítulo 8.5 del mismo tomo. Y los voladizos tales como cornisas, aleros, tejados y otros rasgos arquitectónicos podrán extenderse dentro de los patios o separaciones requeridas hasta una distancia no mayor de un metro dentro de los patios delanteros y posteriores requeridos, siempre que observen una separación no menor de un metro y medio de cualquier línea de colindancia lateral o posterior del solar.

8. 8

   Paso 8: Las obras de urbanización y el uso de una familia

   La regla cierra con dos exigencias breves. Se realizarán las obras de urbanización que correspondan al proyecto propuesto. Y los edificios o plantas de edificios ocupados o usados por una sola vivienda tendrán sus dependencias funcionalmente relacionadas entre sí para uso exclusivo de una familia. Esa segunda frase es la que impide, por ejemplo, dividir internamente una unidad de hilera en dos viviendas separadas. Aparte, la Regla 8.1.1 del mismo capítulo aclara que los parámetros de diseño que aplican a los distritos R-B, R-I, R-U, RT-I y RT-A, al menos que se dispongan parámetros particulares, son los dispuestos en la Sección 6.1.1.11 del Capítulo 6.1 en el Tomo VI.

Los proyectos de casas en hilera los considerarán la OGPe, un Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o un Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, según el ámbito de cada uno. El trámite es el del permiso de construcción o el Permiso Único. La calificación del predio —R-B, R-I, R-U, RT-I o RT-A— se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación, y de esa calificación depende que la regla aplique.

• Proyectar más de seis unidades en un edificio con fachadas iguales en un mismo plano y a un mismo nivel.
• Pasar de diez unidades en un edificio, incluso con fachadas distintas y a desnivel.
• Usar seis metros de frente para las unidades de los extremos de la hilera, que piden ocho metros y medio.
• Contar con más de una unidad de vivienda por solar por ser el solar grande, cuando la densidad es de una por solar independientemente del tamaño.
• Dejar el patio delantero en tres o cuatro metros cuando no se proveen espacios para estacionar en el interior del solar ni un área de estacionamiento común, caso en que el mínimo es de seis metros.
• Olvidar el cincuenta por ciento del patio delantero en siembra en los distritos RT-I y RT-A.
• Omitir los patios laterales de cinco metros en los dos extremos del edificio.
• Tratar como patio lateral o posterior una franja que linda con una vía o con un paseo público de seis metros o más de ancho, cuando cuenta como patio delantero.
• Colocar edificios en el mismo solar principal a menos de doce metros entre fachadas principales.
• Dejar menos de tres metros entre los edificios y las áreas de estacionamiento, parques, paseos o paseos peatonales.
• Ubicar los edificios accesorios o el área de secar ropa al frente de los edificios.
• Diseñar una planta sobre la primera con área de piso mayor que el por ciento máximo de área de ocupación permitido.
• Extender un voladizo más de un metro dentro del patio, o a menos de un metro y medio de una línea de colindancia lateral o posterior.
• Dividir internamente una unidad de hilera en dos viviendas, cuando las dependencias deben estar funcionalmente relacionadas entre sí para uso exclusivo de una familia.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov