Altura, entresuelos, excepciones y calentador solar: los parámetros que aplican en todos los distritos

Son cuatro secciones de la Regla 6.1.1 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473. La Sección 6.1.1.3 en sus primeros incisos declara que los distritos de calificación de este reglamento aplican a todo Puerto Rico y fija cuándo entran en vigor las equivalencias. La Sección 6.1.1.8 dice quién puede autorizar los usos permitidos y añade unas reglas sueltas sobre lotificación y cannabis medicinal. La Sección 6.1.1.9 regula las excepciones, que es la vía por la que la Junta Adjudicativa puede autorizar un uso que la tabla del distrito no lista. Y la Sección 6.1.1.11 fija los parámetros de diseño generales, incluida toda la reglamentación de altura y la obligación del calentador solar en vivienda nueva.

Los parámetros de diseño aplican a todo proyecto sujeto al Reglamento Conjunto, en cualquier distrito de calificación. La altura de hasta dos veces el ancho de la vía aplica en los distritos R-B, R-I, R-U, R-C, C-I, RT-I, RT-A, C-T, I y D-G. Los doce metros aplican en C-L y C-I cuando se proponga ocupar cualquier planta adicional para uso residencial. La regla de las dos plantas y nueve metros aplica a los edificios de uso residencial permitidos en ARD, R-G, A-G, A-P, A-B, C-R y R-E. El calentador solar de agua aplica a la aprobación del permiso de construcción de una nueva vivienda unifamiliar. Las excepciones solo puede solicitarlas el dueño o un representante autorizado del dueño. Y las variaciones en lotificación se considerarán en propuestas menores de diez solares, siempre y cuando no estén ubicados en Suelo Rústico Especialmente Protegido.

• Respetar la altura base de nueve metros que el reglamento fija para todo distrito, salvo las reglas especiales que la propia sección establece.Verificado con la fuente oficial
• En C-L y C-I: que la altura de hasta doce metros se pida solo cuando se proponga ocupar cualquier planta adicional para uso residencial.Verificado con la fuente oficial
• Cuando el solar dé frente a dos o más vías: determinar la altura máxima a base de la vía más ancha.Verificado con la fuente oficial
• Para que un entresuelo no cuente como planta: que su área de piso sea menor de un treinta y tres por ciento del área total de la planta bajo el mismo y que se dedique a usos relacionados con la actividad principal.Verificado con la fuente oficial
• En zonas históricas y centros urbanos tradicionales o fundacionales: considerar la altura promedio de los inmuebles colindantes y del entorno para mantener un perfil homogéneo, cumpliendo con el Capítulo 10.2.Verificado con la fuente oficial
• En el permiso de construcción de una nueva vivienda unifamiliar: incluir un sistema de calentador solar de agua que cumpla con los estándares establecidos en la reglamentación.Verificado con la fuente oficial
• Para pedir la variación del calentador solar: la acreditación de un arquitecto o ingeniero licenciado de que la instalación es impracticable por escasez de energía solar, de que tiene un costo prohibitivo según un análisis que incorpore el gasto en energía eléctrica con el costo del sistema, o de que existe una alternativa de energía renovable sustituible.Verificado con la fuente oficial
• Toda excepción: ser solicitada por el dueño o un representante autorizado del dueño, indicando las razones para ello.Verificado con la fuente oficial
• Para un muelle o rampa en cualquier distrito: que esté diseñado para un máximo de diez embarcaciones y que su extensión no sea mayor de diez metros medidos a partir de la línea de la costa.Verificado con la fuente oficial

• Certificado de Compatibilidad con el Programa de Manejo de la Zona Costanera, para muelles y rampas.
• Concesión del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales para el aprovechamiento de bienes de dominio público marítimo terrestre, para muelles y rampas.
• Permiso del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos, para muelles y rampas.
• Acreditación de un arquitecto o ingeniero licenciado, para la variación del calentador solar de agua.

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   Paso 1: Los distritos aplican a todo Puerto Rico

   La Sección 6.1.1.3 abre diciendo que los distritos de calificación de este reglamento aplicarán a todo Puerto Rico, y luego fija el momento en que las equivalencias entran en vigor: en ciento ochenta días luego de la vigencia del reglamento, o hasta tanto los mapas de calificación sean revisados para reflejar las nomenclaturas, lo que ocurra primero. Para los municipios que ya tienen un Plan de Ordenación Territorial aprobado con una nomenclatura diferente, la instrucción es armonizarlos en el proceso de revisión de dichos planes si el mismo ya fue comenzado.

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   Paso 2: La altura base y los doce metros comerciales

   La regla de altura empieza con una cifra sencilla: la altura base para todo distrito será de nueve metros. La primera excepción es comercial: en los distritos C-L y C-I se permitirá hasta doce metros cuando se proponga ocupar cualquier planta adicional para uso residencial. Es decir, los tres metros extra están condicionados a que lo que se añada arriba sea vivienda, no más comercio.

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   Paso 3: El doble del ancho de la vía

   La regla que más altura permite es la de la vía. En los distritos R-B, R-I, R-U, R-C, C-I, RT-I, RT-A, C-T, I y D-G, la altura será hasta dos veces el ancho de la vía hacia donde da frente el edificio. Y viene la aclaración que decide muchos casos de esquina: cuando un solar dé frente a dos o más vías, la altura máxima se determinará a base de la vía más ancha. Aparte, en los proyectos multifamiliares de R-B, R-I, R-U, R-C, RT-I y RT-A la altura se determina en relación entre el área bruta de piso, el tamaño de los patios, la separación de los edificios y el área del solar.

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   Paso 4: El entresuelo que no cuenta como planta

   Hay una regla que se usa mucho y se cita mal. Los entresuelos no se contarán como una planta cuando su área de piso sea menor de un treinta y tres por ciento del área total de la planta bajo los mismos, si se dedican a usos relacionados con la actividad principal. Son dos condiciones a la vez, no una: el porcentaje y el destino del espacio. Si el entresuelo pasa de ese treinta y tres por ciento, o si se dedica a una actividad distinta de la principal, cuenta como planta.

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   Paso 5: Los distritos donde la vivienda es de dos plantas

   La última regla de altura es la del campo. Los edificios de uso residencial permitidos en ARD, R-G, A-G, A-P, A-B, C-R y R-E serán de dos plantas, sin exceder los nueve metros. Y en las zonas históricas y en los centros urbanos tradicionales o fundacionales, la altura será hasta dos veces el ancho de la vía, pero considerando la altura promedio de los inmuebles colindantes y del entorno para mantener un perfil homogéneo, cumpliendo con lo dispuesto en el Capítulo 10.2. Un aviso sobre la fuente: la sección lista por separado los distritos donde rige el doble del ancho de la vía y aquellos donde la vivienda es de dos plantas, y no reconcilia el caso de un edificio residencial en un distrito nombrado en ambas disposiciones. Nosotros tampoco lo reconciliamos.

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   Paso 6: El calentador solar en toda casa nueva

   La sección de parámetros cierra con una obligación que sorprende a mucha gente: la aprobación de un permiso de construcción de una nueva vivienda unifamiliar deberá incluir un sistema de calentador solar de agua que cumpla con los estándares establecidos en la reglamentación. Se podrán otorgar variaciones en tres casos, y en todos hace falta que un arquitecto o ingeniero licenciado lo acredite: que la instalación sea impracticable por escasez de energía solar; que tenga un costo prohibitivo según un análisis que incorpore el gasto en energía eléctrica con el costo del sistema; o que exista una alternativa de energía renovable sustituible. El procedimiento y el costo de esa variación los establecerá la OGPe, y el reglamento no publica la cifra. Aparte, cualquier reconstrucción, rehabilitación o mejora debe promover sistemas eficientes de consumo de energía, agua y ventilación o diseñados a reducir gases de efecto invernadero.

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   Paso 7: Quién autoriza los usos, y el caso del cannabis

   La Sección 6.1.1.8 reparte la autoridad: la OGPe, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III, los Profesionales Autorizados y la Junta Adjudicativa podrán autorizar los usos permitidos, cada cual en su ámbito jurisdiccional. La Junta Adjudicativa de la OGPe o del Municipio podrá considerar otros usos mediante consulta de ubicación. En las zonas escolares designadas el uso se rige por las disposiciones del Capítulo 7.4. Se considerarán variaciones en lotificación en propuestas menores de diez solares, siempre y cuando no estén ubicados en Suelo Rústico Especialmente Protegido. Y sobre cannabis medicinal el reglamento es tajante: los usos cumplirán estrictamente con lo que establezca el Departamento de Salud, la ubicación de instalaciones de cannabis medicinal es jurisdicción exclusiva de la OGPe a nivel central, y los Profesionales Autorizados solo podrán emitir certificaciones de salud ambiental y prevención de incendios para su operación.

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   Paso 8: Los seis criterios de toda excepción

   La Sección 6.1.1.9 define la excepción como el instrumento con que la Junta Adjudicativa de la OGPe o del Municipio con Jerarquía de la I a la III identifica usos compatibles con el carácter esencial del distrito que discrecionalmente podrían autorizarse sin detrimento del propósito del distrito, y avisa que cuando se estime necesario se celebrarán vistas públicas con notificación a las partes. Los criterios son seis: que se proteja la salud, seguridad y bienestar de los ocupantes y de las propiedades limítrofes; que no se menoscabe el suministro de luz y aire; que no se aumente el peligro de fuego; que no se ocasione reducción o perjuicio a los valores de las propiedades vecinas; que se demuestre la viabilidad, adecuacidad y conveniencia; y que se cumpla con las condiciones del reglamento. Y hay una regla de legitimación que cierra la puerta a terceros: toda excepción deberá ser solicitada por el dueño o un representante autorizado del dueño, indicando las razones para ello.

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   Paso 9: Muelles y rampas: cuatro requisitos

   La misma sección de excepciones trae, para cualquier distrito, la lista completa de lo que hace falta para un muelle o una rampa. El diseño tiene que ser para un máximo de diez embarcaciones. La extensión no puede ser mayor de diez metros medidos a partir de la línea de la costa. Hace falta el Certificado de Compatibilidad con el Programa de Manejo de la Zona Costanera. Hace falta la Concesión del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales para el aprovechamiento de bienes de dominio público marítimo terrestre. Y hace falta el permiso del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos. Son cuatro trámites distintos ante tres entidades distintas, además de la excepción ante la Junta Adjudicativa.

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    Paso 10: Qué contiene la columna de parámetros

    La Sección 6.1.1.11 explica cómo leer la columna de parámetros que trae cada distrito: contendrá la cabida mínima, el ancho mínimo, el área máxima de ocupación, el área bruta de piso máxima, la densidad poblacional, el patio delantero, el patio posterior, los patios laterales y las estructuras voladizas. Y añade la clave de todo el capítulo: la cabida mínima del solar es el factor primario para permitir usos o actividades particulares. El resto de las normas se busca en otros capítulos: marquesinas en el 8.2; patios interiores y semi-interiores, torres, verjas y portales en el 8.3; edificios y usos accesorios en el 8.4; estacionamiento y áreas de carga y descarga en el 8.5; y rótulos y anuncios en el 8.7. Los proyectos turísticos, ecoturísticos, ecohospederías y agrohospederías tienen que cumplir además con las Guías de Diseño para Instalaciones Ecoturísticas y de Turismo Sostenible de la Compañía de Turismo y con el Capítulo 3.3 de Permisos Verdes.

Estos parámetros se aplican dentro del trámite del permiso de construcción o del Permiso Único ante la OGPe, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III o un Profesional Autorizado, según el ámbito jurisdiccional de cada uno. Las excepciones y las consultas de ubicación se presentan ante la Junta Adjudicativa de la OGPe o del Municipio. La ubicación de instalaciones de cannabis medicinal se tramita solo ante la OGPe a nivel central. Y los muelles y rampas requieren, además de la excepción, la concesión del DRNA y el permiso del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos.

• Diseñar con la altura del distrito sin medir el ancho de la vía hacia donde da frente el solar.
• En un solar de esquina, usar la vía más estrecha para calcular la altura máxima en vez de la más ancha.
• Pedir los doce metros en C-L o C-I para una planta comercial adicional, cuando esa altura se permite por planta adicional de uso residencial.
• Contar con la regla del doble del ancho de la vía en un distrito que no está en la lista.
• Suponer que un entresuelo nunca cuenta como planta, olvidando el límite del treinta y tres por ciento y el requisito del uso relacionado con la actividad principal.
• Proyectar tres plantas de vivienda en ARD, R-G, A-G, A-P, A-B, C-R o R-E, donde los edificios residenciales son de dos plantas sin exceder nueve metros.
• Presupuestar una vivienda unifamiliar nueva sin el sistema de calentador solar de agua.
• Pedir la variación del calentador solar sin la acreditación de un arquitecto o ingeniero licenciado.
• Presentar una solicitud de excepción sin ser el dueño ni su representante autorizado.
• Presentar la excepción sin indicar las razones para ello.
• Proponer un muelle para más de diez embarcaciones o con más de diez metros desde la línea de la costa.
• Tramitar un muelle sin la concesión del DRNA o sin el permiso del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados Unidos.
• Solicitar la ubicación de una instalación de cannabis medicinal ante un Profesional Autorizado o un municipio, cuando es jurisdicción exclusiva de la OGPe a nivel central.
• Pedir una variación en lotificación para una propuesta de diez solares o más, o para terrenos en Suelo Rústico Especialmente Protegido.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov

• Departamento de Recursos Naturales y Ambientales

  drna

  www.drna.pr.gov