Condominios frente al mar: perpendiculares a la costa y con acceso público al lado

Es la sección del Capítulo 6.4 del Reglamento Conjunto Núm. 9473 dedicada a los edificios de apartamentos y las casas en hilera en régimen de condominio dentro de la zona costanera, cuando el proyecto no es para segregar solares. Fija cuándo el proyecto pasa a tramitarse como urbanización, cómo y cuándo se somete el diseño de las vías públicas de acceso, qué anchos aplican, la regla especial de los dos metros para solares urbanos viejos, dónde van las instalaciones vecinales y el estacionamiento público, cómo se orientan los edificios respecto a la costa, y qué bonificaciones recibe quien tiene que ceder un acceso público.

Las disposiciones se aplican a todo proyecto para la construcción de uno o más edificios de apartamentos o casas en hilera en condominio, que no sean para la segregación de solares, dentro de la zona costanera de Puerto Rico. La construcción de once o más viviendas en uno o más edificios de apartamentos o en casas en hilera se considerará y tramitará como una urbanización conforme al Capítulo 8.1 del Tomo VIII. El acceso en la colindancia combinando servidumbre y construcción, y el acceso peatonal de dos metros, aplican a los proyectos en solares segregados con anterioridad a la vigencia del reglamento, sujetos a la calificación urbana y colindantes con costa, playas o litorales lacustres. Y las bonificaciones aplican a esos mismos proyectos cuando se les haya requerido la provisión de accesos públicos.

• Tramitar como urbanización, conforme al Capítulo 8.1 del Tomo VIII, la construcción de once o más viviendas en uno o más edificios de apartamentos o en casas en hilera.Verificado con la fuente oficial
• Someter a la Junta de Planificación, en todo caso y antes de someter los planos de construcción, un plano o planos demostrando la alineación esquemática de las vías públicas de acceso a la zona de separación, cuando el proyecto esté en terrenos colindantes y con frente a la costa, playa o litorales lacustres.Verificado con la fuente oficial
• Dar preferencia a la provisión de una vía pública de acceso entre la zona de separación, paralela a ésta, y el solar a desarrollarse.Verificado con la fuente oficial
• Que las vías públicas de acceso nunca sean menores de once metros de ancho en accesos vehiculares ni de tres metros en acceso peatonal.Verificado con la fuente oficial
• En proyectos en solares segregados con anterioridad a la vigencia del reglamento, con calificación urbana y colindantes con la costa: proveer el acceso en la colindancia de los solares combinando la aportación de servidumbre y construcción en proporción al frente de ambos solares afectados por el acceso.Verificado con la fuente oficial
• En esos mismos solares: que el acceso público peatonal de ancho mínimo de dos metros se forme mediante la combinación de la dedicación de un metro por cada solar colindante entre sí, y que la dedicación se haga mediante escritura pública al municipio correspondiente.Verificado con la fuente oficial
• Proveer, colindante con la Zona de Separación, un mínimo de un espacio de estacionamiento para uso público por cada diez unidades de vivienda, pero nunca menos de tres.Verificado con la fuente oficial
• Orientar los edificios con el lado más largo de su proyección horizontal perpendicular a la costa, o a un ángulo aproximado a dicha orientación, para obstruir lo menos posible la visibilidad al mar.Verificado con la fuente oficial
• Cuando el proyecto requiera dedicar terrenos para recreación como parte de sus instalaciones vecinales y la topografía lo permita: ubicarlas contiguas al límite de la Zona de Separación o al litoral lacustre.Verificado con la fuente oficial

• Plano o planos demostrando la alineación esquemática de las vías públicas de acceso a la zona de separación, que se someten a la Junta de Planificación antes de los planos de construcción.
• Escritura pública de dedicación del acceso peatonal al municipio correspondiente, en los solares urbanos segregados antes de la vigencia del reglamento.

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   Paso 1: Once viviendas cambian el trámite

   La sección abre con el umbral que decide todo lo demás. Sus disposiciones se aplicarán a todo proyecto para la construcción de uno o más edificios de apartamentos o casas en hilera en condominio, que no sean para la segregación de solares, dentro de la zona costanera de Puerto Rico. Y añade: la construcción de once o más viviendas en uno o más edificios de apartamentos o en casas en hilera se considerará y tramitará como una urbanización conforme al Capítulo 8.1 del Tomo VIII. Es decir, el proyecto número once deja de ser una edificación y pasa a ser, para efectos de trámite, una urbanización.

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   Paso 2: La alineación va antes de los planos de construcción

   Hay dos vías. En los casos que requieran consulta de ubicación, el diseño de vías de acceso formará parte de ésta conforme a los trámites vigentes. Y en todo caso, antes de someter los planos de construcción de todo proyecto para la construcción de edificios de apartamentos o casas en hilera en condominio en terrenos colindantes y con frente a la costa, playa o litorales lacustres, se someterá a la Junta de Planificación un plano o planos demostrando la alineación esquemática de las vías públicas de acceso a la zona de separación contigua a la playa pública o al litoral lacustre afectado. Se le dará preferencia a la provisión de una vía pública de acceso entre la zona de separación, paralela a ésta, y el solar a desarrollarse. Y en terrenos no colindantes con la zona marítimo terrestre pero dentro de la zona costanera, la Junta Adjudicativa o la Junta de Planificación podrá requerir un diseño de vías de acceso cuando, tomando como base el interés general, lo estime conveniente o necesario.

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   Paso 3: El acceso de dos metros entre dos solares viejos

   Aquí está la regla más práctica de la sección, pensada para el frente costero ya construido. En el caso de proyectos en solares segregados con anterioridad a la vigencia de este reglamento y con calificación urbana, colindantes con la costa, playas públicas o litorales lacustres, se permitirá un acceso público peatonal con ancho mínimo de dos metros formado mediante la combinación de la dedicación de un metro por cada solar colindante entre sí. La dedicación se hará mediante escritura pública al municipio correspondiente. Es decir, dos vecinos ponen un metro cada uno y entre los dos nace el acceso. En la misma línea, el diseño del acceso en esos solares se proveerá en la colindancia, combinando la aportación de servidumbre y construcción en proporción al frente de ambos solares afectados.

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   Paso 4: Los anchos generales

   Fuera de ese caso especial, el ancho de las vías públicas a servir de acceso a la zona de separación contigua a la costa, una playa pública o un litoral lacustre se determinará en proporción a la magnitud del proyecto y a la magnitud del sector poblacional que utiliza o pueda utilizar la costa, playa o el cuerpo lacustre para recreación. Esa sección corresponderá a lo establecido en el Capítulo 5.1, pero nunca será menor de once metros de ancho en el caso de accesos vehiculares, ni de tres metros en el caso de acceso peatonal.

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   Paso 5: Instalaciones vecinales y estacionamiento público

   Cuando el proyecto requiera que se dedique cierta cantidad de terrenos para recreación como parte de las instalaciones vecinales, y la topografía y otras condiciones del terreno así lo permitan, éstas se ubicarán contiguas al límite de la Zona de Separación o al litoral lacustre, y se desarrollarán para actividades que armonicen con el uso de la costa, las playas, lagos o lagunas con las cuales colinda. Y colindante con la Zona de Separación se proveerá un mínimo de un espacio de estacionamiento para uso público por cada diez unidades de vivienda, pero nunca menos de tres. La Junta Adjudicativa o la Junta de Planificación, según corresponda, podrá requerir un mayor o menor número de estacionamientos según justifique cada proyecto específico.

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   Paso 6: Por qué los edificios van de canto al mar

   Es la regla que explica la forma de muchos condominios costeros. Los edificios se orientarán con el lado más largo de su proyección horizontal perpendicular a la costa, o a un ángulo aproximado a dicha orientación, para obstruir lo menos posible la visibilidad al mar. Y añade que cumplirán además con las disposiciones para evitar sombras indeseables sobre las playas. Un aviso sobre la fuente: la sección remite para esas disposiciones a la Sección 6.4.2.2, pero las reglas de sombra de este capítulo están en las Secciones 6.4.2.8 y 6.4.2.10; la 6.4.2.2 contiene la zona de separación, el deslinde y las consideraciones ambientales. Reproducimos la remisión como está impresa y no la corregimos.

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   Paso 7: Las dos bonificaciones por ceder un acceso

   Los proyectos de construcción de edificios de apartamentos y casas en hilera en condominio en solares segregados con anterioridad a la vigencia del reglamento, sujetos a la calificación urbana y colindantes con la costa, playas públicas o litorales lacustres, a los cuales se les haya requerido la provisión de accesos públicos, tendrán derecho a dos bonificaciones. La primera: al calcular el área de ocupación, el área bruta de piso y los patios requeridos conforme al Capítulo 6.1, se considerará el solar total según inscrito, sin deducirse el área del solar destinada al acceso de costas, playa o litoral lacustre. La segunda: se permitirá un aumento de la bonificación en el área bruta de piso equivalente a aquella área de construcción cuyo costo sea de dos veces el costo del acceso a construirse. En conjunto, ceder el acceso no reduce la capacidad de construcción del solar y además la aumenta en función de lo que cueste el acceso.

El plano de alineación esquemática de las vías públicas de acceso se somete a la Junta de Planificación antes de los planos de construcción. Cuando el proyecto requiere consulta de ubicación, el diseño de vías forma parte de esa consulta. Los permisos se tramitan ante la OGPe o el municipio con la jerarquía correspondiente, y el proyecto de once o más viviendas se tramita como urbanización conforme al Capítulo 8.1 del Tomo VIII. La dedicación del acceso peatonal en solares urbanos viejos se formaliza mediante escritura pública al municipio correspondiente. Y el número de estacionamientos públicos lo puede ajustar la Junta Adjudicativa o la Junta de Planificación según el proyecto.

• Tramitar como edificación un proyecto de once o más viviendas, cuando se considera y tramita como una urbanización conforme al Capítulo 8.1 del Tomo VIII.
• Someter los planos de construcción antes de haber sometido a la Junta de Planificación el plano de alineación esquemática de las vías públicas de acceso.
• Ignorar la preferencia del reglamento por una vía pública de acceso entre la zona de separación, paralela a ésta, y el solar a desarrollarse.
• Diseñar un acceso vehicular de menos de once metros o un acceso peatonal de menos de tres, fuera del caso especial de los solares urbanos viejos.
• Creer que el acceso peatonal de dos metros aplica a cualquier solar, cuando es solo para solares segregados antes de la vigencia del reglamento y con calificación urbana.
• Formar ese acceso de dos metros con dos metros de un solo solar, cuando se forma con un metro de cada solar colindante entre sí.
• Dejar la dedicación del acceso peatonal sin formalizar mediante escritura pública al municipio correspondiente.
• Proveer menos de un espacio de estacionamiento público por cada diez unidades de vivienda, o menos de tres en total.
• Orientar el edificio con el lado más largo paralelo a la costa, tapando la visibilidad al mar.
• Ubicar las instalaciones vecinales de recreación lejos del límite de la Zona de Separación cuando la topografía permitía ponerlas contiguas.
• Deducir el área del acceso al calcular la ocupación, el área bruta de piso y los patios, cuando la bonificación permite usar el solar total según inscrito.
• Renunciar a la bonificación de área bruta de piso equivalente a una construcción cuyo costo sea de dos veces el costo del acceso a construirse.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov