Cuántos apartamentos caben en un solar: las tablas de densidad y área bruta de piso

Son las dos secciones de la Regla 8.1.4 del Capítulo 8.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473 que fijan la intensidad de un proyecto de casas de apartamentos en los distritos R-B, R-I, R-U, RT-I y RT-A. La Sección 8.1.4.3 trae la densidad poblacional en metros cuadrados de solar por unidad de vivienda básica, con una tabla para los distritos residenciales y otra para los turísticos, y en las dos con una cifra mínima y una máxima. La Sección 8.1.4.4 trae el área bruta de piso como por ciento del área total del solar. Los demás parámetros de la misma regla —tamaño y ancho del solar, ocupación, patios, separaciones, accesorios, carga y descarga y voladizos— están en la guía complementaria de este sitio.

Las tablas aplican a los proyectos de casas de apartamentos en los distritos R-B, R-I, R-U, RT-I y RT-A. La primera tabla de densidad aplica en los distritos R-B, R-I y R-U; la segunda, en RT-I y RT-A. La tabla de área bruta de piso aplica a los cinco distritos. La regla de reparto por lotificación aplica cuando el solar considerado para un proyecto de casas de apartamentos es posteriormente lotificado en dos o más solares. Y cuando exista un Plan de Usos de Terrenos o un Plan Territorial vigente, la densidad será conforme a la mínima establecida en dicho documento.

• Determinar el número de unidades de vivienda básica a permitirse a base del área total del solar.Verificado con la fuente oficial
• En los distritos R-B, R-I y R-U: densidad de doscientos veinte a ciento veinticinco metros cuadrados por unidad en solares de dos mil metros cuadrados o menos; de ciento noventa a cien sobre dos mil; de ciento setenta y cinco a noventa y cinco sobre tres mil ochocientos; y de ciento sesenta a noventa sobre cinco mil cuatrocientos.Verificado con la fuente oficial
• En los distritos RT-I y RT-A: densidad de doscientos sesenta y cinco a ciento cincuenta metros cuadrados por unidad en solares de dos mil metros cuadrados o menos; de doscientos cincuenta a ciento veinticinco sobre dos mil; de ciento noventa a cien sobre tres mil ochocientos; y de ciento setenta y cinco a noventa y cinco sobre cinco mil cuatrocientos.Verificado con la fuente oficial
• Que el área bruta de piso no exceda el por ciento máximo del área total del solar: cien por ciento hasta dos mil metros cuadrados, ciento veinte sobre dos mil, ciento cuarenta sobre tres mil ochocientos y ciento sesenta sobre cinco mil cuatrocientos.Verificado con la fuente oficial
• Que en ningún caso el área bruta de piso de cualquier planta sobre la primera exceda el por ciento máximo de área de ocupación permitido.Verificado con la fuente oficial
• Si el solar se lotifica posteriormente en dos o más solares: calcular las unidades de cada solar como la proporción entre el área neta residencial del nuevo solar y el área neta residencial total del solar originalmente considerado, multiplicada por el total de unidades permitidas en éste.Verificado con la fuente oficial
• Cuando exista un Plan de Usos de Terrenos o un Plan Territorial vigente: aplicar la densidad conforme a la mínima establecida en dicho documento.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

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   Paso 1: La densidad se cuenta al revés de lo que parece

   Conviene entender la unidad de medida antes de mirar las tablas. La densidad no se expresa en unidades por solar sino en metros cuadrados de solar por unidad de vivienda básica. Por eso una cifra más baja significa más unidades: si la densidad es de cien metros cuadrados por unidad, un solar de cuatro mil metros cuadrados da cuarenta unidades; si es de doscientos, da veinte. El reglamento dice que el número de unidades de vivienda básica a permitirse se determinará a base del área total del solar. Y cada fila trae dos cifras: una mínima y una máxima.

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   Paso 2: La tabla de los distritos R-B, R-I y R-U

   Cuatro filas por tamaño de solar, en metros cuadrados por unidad de vivienda básica, con la columna mínima y la máxima. Solares menores o iguales a dos mil metros cuadrados: doscientos veinte y ciento veinticinco. Mayores de dos mil: ciento noventa y cien. Mayores de tres mil ochocientos: ciento setenta y cinco y noventa y cinco. Mayores de cinco mil cuatrocientos: ciento sesenta y noventa. El patrón es el habitual del reglamento: mientras mayor el solar, menos metros hacen falta por unidad, es decir, más intensidad se permite.

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   Paso 3: La tabla de los distritos RT-I y RT-A

   La misma escala de tamaños, con cifras más altas, es decir, con menos unidades permitidas. Solares menores o iguales a dos mil metros cuadrados: doscientos sesenta y cinco y ciento cincuenta. Mayores de dos mil: doscientos cincuenta y ciento veinticinco. Mayores de tres mil ochocientos: ciento noventa y cien. Mayores de cinco mil cuatrocientos: ciento setenta y cinco y noventa y cinco. La diferencia se nota sobre todo en los solares pequeños: en un solar de mil quinientos metros cuadrados, la columna máxima da doce unidades en R-B, R-I o R-U y diez en RT-I o RT-A. En los solares grandes las dos tablas casi convergen.

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   Paso 4: El área bruta de piso, igual para los cinco distritos

   La Sección 8.1.4.4 abre diciendo que el área bruta de piso no excederá el por ciento máximo del área total del solar según la tabla, y añade la condición que se repite en todo el capítulo: en ningún caso el área bruta de piso de cualquier planta sobre la primera excederá el por ciento máximo de área de ocupación permitido. La tabla es una sola para los cinco distritos y va por la misma escala de tamaños. Solares menores o iguales a dos mil metros cuadrados: cien. Mayores de dos mil: ciento veinte. Mayores de tres mil ochocientos: ciento cuarenta. Mayores de cinco mil cuatrocientos: ciento sesenta. Un aviso sobre la fuente: el encabezado de la columna de esta tabla está dañado en la impresión y contiene la palabra "METROS", pero la propia frase que abre la sección dice que las cifras son un por ciento máximo del área total del solar; las publicamos como por cientos y dejamos constancia del encabezado.

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   Paso 5: Qué pasa si el solar se lotifica después

   Esta es la regla que evita que un proyecto multiplique sus unidades partiendo el solar. Si el solar considerado para un proyecto de casas de apartamentos es posteriormente lotificado en dos o más solares, el número de unidades de vivienda básica a permitirse en cada solar será igual a la proporción entre el área neta residencial del nuevo solar y el área neta residencial total del solar originalmente considerado, multiplicado por el total de unidades de vivienda básica permitidas en éste. En otras palabras, las unidades se reparten en proporción, no se recalculan desde cero con la tabla. Un aviso: la sección no define qué es el área neta residencial; hay que buscarlo fuera de estas dos secciones.

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   Paso 6: Convertir unidades y el plan del municipio

   Dos disposiciones cierran la sección de densidad. La primera: se permitirá convertir el número de unidades de vivienda en un número mayor o menor de unidades de acuerdo a lo establecido en la Sección 6.1.1.6 del Tomo VI, que es la que fija las equivalencias en unidades básicas de vivienda —un estudio es 0.4, un cuarto 0.6, dos cuartos 0.8 y tres cuartos 1.0—. La segunda es la que más sorpresas da en la práctica: cuando exista un Plan de Usos de Terrenos o un Plan Territorial vigente, la densidad será conforme a la mínima establecida en dicho documento. Es decir, el plan del municipio puede desplazar la tabla del reglamento.

Estas tablas se aplican dentro del trámite del permiso de construcción o del Permiso Único ante la OGPe, un Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o un Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III. La calificación del predio decide cuál de las dos tablas de densidad aplica, y se lee en los mapas de calificación de la Junta de Planificación. Y si el municipio tiene un Plan de Usos de Terrenos o un Plan Territorial vigente, hay que consultar la densidad mínima que ese documento establece, porque el reglamento la hace prevalecer.

• Leer la tabla como si diera unidades por solar, cuando da metros cuadrados de solar por unidad de vivienda básica.
• Usar la columna mínima creyendo que es el máximo de unidades, cuando la cifra más baja de la fila es la que produce más unidades.
• Aplicar la fila de dos mil metros cuadrados o menos a un solar mayor, ignorando los saltos de dos mil, tres mil ochocientos y cinco mil cuatrocientos.
• Usar la tabla de R-B, R-I y R-U en un distrito RT-I o RT-A, o al revés.
• Contar cada apartamento como una unidad de vivienda básica sin la conversión de la Sección 6.1.1.6 por número de dormitorios.
• Ignorar que cuando existe un Plan de Usos de Terrenos o un Plan Territorial vigente, la densidad será conforme a la mínima establecida en ese documento.
• Recalcular las unidades con la tabla después de lotificar el solar, cuando se reparten en proporción al área neta residencial de cada nuevo solar.
• Aplicar el ciento sesenta por ciento de área bruta de piso a un solar de tres mil metros cuadrados, cuando esa cifra empieza sobre cinco mil cuatrocientos.
• Diseñar una planta sobre la primera con área bruta de piso mayor que el por ciento máximo de área de ocupación permitido.
• Buscar en estas secciones los patios, la ocupación o las separaciones entre edificios, que están en las Secciones 8.1.4.2, 8.1.4.5, 8.1.4.6 y 8.1.4.7.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov