Qué se puede hacer en reservas agrícolas, reservas naturales y los pueblos alrededor de El Yunque

Es la sección de la Regla 6.1.1 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473 que gobierna los usos que no se pueden aprobar ministerialmente en las áreas más protegidas de Puerto Rico. En vez de una tabla de usos permitidos, la sección abre un procedimiento: la consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa, con recomendaciones de varias agencias y una lista de criterios que la Junta tiene que aplicar. Y luego enumera, distrito por distrito, qué usos pueden considerarse por esa vía y cuáles de ellos exigen vistas públicas obligatorias.

La sección aplica a los usos no atendidos ministerialmente que se propongan en Reservas Agrícolas, Reservas Naturales o Áreas de Planificación Especial, y en los suelos rústicos de los municipios de Canóvanas, Ceiba, Fajardo, Juncos, Las Piedras, Luquillo, Naguabo y Río Grande, por su condición de municipios circundantes al Bosque Nacional del Caribe El Yunque. Las listas de usos por distrito aplican a los distritos R-G, A-G, A-P, A-B y C-R según los indica el propio texto. La vivienda para dos familias adicionales en A-P solo procede cuando vayan a ser ocupadas por familias cuyo principal sustento se derive de los usos agrícolas de la misma finca.

• Presentar el uso como consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa, por tratarse de un uso no atendido ministerialmente en un área especial.Verificado con la fuente oficial
• Que se proteja la integridad ecológica del área y las cuencas, los canales de riego y los canales de desagüe.Verificado con la fuente oficial
• Que no se afecte la productividad agropecuaria del área.Verificado con la fuente oficial
• Que exista la infraestructura mínima básica para servir al uso propuesto o que se pueda proveer sin ocasionar impacto sobre el sector.Verificado con la fuente oficial
• Para los usos similares a los permitidos en el distrito: que la parte del terreno no sea apta para el uso agrícola, que el uso no implique introducir actividades que afecten adversamente los usos permitidos, que la aprobación no conlleve cambios en la zonificación, y que no aumente la necesidad por facilidades y servicios públicos más allá de lo necesario.Verificado con la fuente oficial
• En el distrito A-P: que las dos viviendas adicionales vayan a ser ocupadas por familias cuyo principal sustento se derive de los usos agrícolas de la misma finca.Verificado con la fuente oficial
• En el distrito R-G, para las instalaciones comerciales o de servicios locales: un solo edificio con área bruta de piso no mayor de cien metros cuadrados y área de terreno no mayor de quinientos metros cuadrados, excluyendo estaciones de gasolina.Verificado con la fuente oficial
• En el distrito R-G, para iglesias, templos, salones de reuniones y clubes privados no pecuniarios: que no ocupen más de una cuerda y que el área bruta de piso no exceda de quinientos metros cuadrados.Verificado con la fuente oficial
• Por vía de excepción en R-G, A-G, A-P y A-B: frente mínimo de trece metros lineales y área mínima de cuatrocientos metros cuadrados en los solares residenciales, comerciales o institucionales, excepto cuando las pruebas de infiltración para pozos sépticos demuestren que se requiere un área mayor.Verificado con la fuente oficial

• Recomendación del Departamento de Recursos Naturales y Ambientales, que la OGPe solicitará.
• Recomendación del Departamento de Agricultura, que la OGPe solicitará.
• Recomendación de los municipios donde ubique la propiedad y de cualquier oficina de desarrollo u otra entidad concernida.
• Recomendación de la Unidad de Hidrogeología de la Junta de Planificación, en distritos C-R y en cualquier distrito con áreas propensas a inundaciones.
• Recomendación del Programa de Planificación Física de la Junta de Planificación, en Áreas de Planificación Especial, Reservas Agrícolas y Naturales o Planes Sectoriales.
• Pruebas de infiltración o percolación para pozos sépticos, que determinan el tamaño mínimo del solar.

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   Paso 1: Dónde aplica esta sección

   La Sección 6.1.1.10 no aplica en cualquier sitio. Cubre los usos no atendidos ministerialmente que se propongan en las Reservas Agrícolas, en las Reservas Naturales o en las Áreas de Planificación Especial, y además en los suelos rústicos de los municipios circundantes al Bosque Nacional del Caribe El Yunque. Para esos usos, la Junta Adjudicativa podrá autorizarlos vía consultas de ubicación. Las variaciones se atienden conforme al Capítulo 6.3, y las excepciones conforme a los usos permitidos discrecionalmente en R-G, A-G, A-P, A-B y C-R.

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   Paso 2: Los ocho municipios de El Yunque

   El reglamento explica primero el propósito: conservar las condiciones naturales del Bosque, proteger las cuencas hidrográficas para garantizar el agua potable, reducir la contaminación y proteger los terrenos agrícolas. Y después dice exactamente dónde: la aplicación es a los suelos rústicos de los municipios de Canóvanas, Ceiba, Fajardo, Juncos, Las Piedras, Luquillo, Naguabo y Río Grande. Son ocho, nombrados uno por uno en el texto; no hay que deducirlos de un mapa.

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   Paso 3: Quién tiene que recomendar antes de la decisión

   La OGPe no decide sola. La sección lista las recomendaciones que solicitará: al Departamento de Recursos Naturales y Ambientales; al Departamento de Agricultura; a los municipios donde ubique la propiedad y a cualquier oficina de desarrollo u otra entidad concernida; a la Unidad de Hidrogeología de la Junta de Planificación en los distritos C-R y en cualquier distrito con áreas propensas a inundaciones; y al Programa de Planificación Física de la Junta de Planificación en Áreas de Planificación Especial, Reservas Agrícolas y Naturales o Planes Sectoriales. Conviene saberlo antes de radicar, porque cada recomendación es un tiempo de espera que no depende del solicitante.

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   Paso 4: Los criterios en reservas

   Para las reservas, la lista de criterios es larga y mezcla lo ambiental con lo urbano: que se proteja la integridad ecológica; que se protejan las cuencas y los canales de riego y desagüe; que no se afecte la productividad agropecuaria; que se proteja la salud, la seguridad y el bienestar; que no se menoscabe el suministro de luz y aire; que no se aumente el peligro de fuego; que no se perjudiquen los valores de las propiedades vecinas; que se demuestre la viabilidad, adecuacidad y conveniencia; que se cumpla con las condiciones establecidas; y —el que más proyectos detiene— que exista la infraestructura mínima básica para servir al uso o que se pueda proveer sin ocasionar impacto sobre el sector.

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   Paso 5: Qué usos se pueden permitir en general

   Dos familias de usos. La primera son las instalaciones públicas locales o generales relacionadas con servicios y utilidades públicas. La segunda son los usos similares a los permitidos en el distrito, y esa segunda viene con cuatro condiciones acumulativas: que la parte del terreno no sea apta para el uso agrícola; que el uso no implique introducir actividades que afecten adversamente los usos permitidos; que la aprobación no conlleve cambios en la zonificación; y que no aumente la necesidad por facilidades y servicios públicos más allá de lo necesario. La tercera condición es la que más se pasa por alto: aprobar el uso no reclasifica el terreno.

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   Paso 6: El distrito A-P y las dos familias adicionales

   En el distrito A-P la sección abre una posibilidad muy concreta: vivienda para dos familias adicionales a la permitida, cuando vayan a ser ocupadas por familias cuyo principal sustento se derive de los usos agrícolas de la misma finca. No es vivienda libre en suelo agrícola: la condición es el sustento y es la misma finca.

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   Paso 7: El distrito R-G, con y sin vistas públicas

   R-G es el distrito con la lista más larga. Sin vistas obligatorias caben tres cosas: áreas recreativas no mayores de tres cuerdas con estructuras accesorias, pudiendo permitirse un área mayor si el sitio reúne consideraciones especiales de valor escénico, histórico, científico o recreativo; instalaciones comerciales o de servicios locales, excluyendo estaciones de gasolina, limitadas a un solo edificio con área bruta de piso no mayor de cien metros cuadrados y área de terreno no mayor de quinientos metros cuadrados; e iglesias, templos, salones de reuniones y clubes privados no pecuniarios cuando no ocupen más de una cuerda y el área bruta de piso no exceda de quinientos metros cuadrados. Y hay una cuarta categoría que solo pasa con vistas públicas obligatorias de la Junta Adjudicativa, y solo si los beneficios para la comunidad superan los de dedicar los terrenos a la agricultura general: desarrollos turísticos, cementerios, industria liviana, parques de diversiones, cines al aire libre y recreación comercial extensa, ferreterías con materiales de construcción, sistemas de disposición de desperdicios sólidos, y funerarias.

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   Paso 8: A-B y C-R: turismo con condiciones

   En el distrito A-B se pueden considerar desarrollos turísticos, proyectos vacacionales y parques recreativos, con vistas públicas, y solo si los beneficios para la comunidad superan los de dedicar los terrenos a bosques. En el distrito C-R la lista es más larga y también turística: hospederías, villas turísticas, áreas de acampar, restaurantes, cafeterías, museos, áreas de equitación, zoológicos y piscinas comerciales, siempre que la comunidad derive beneficios y no se ponga en riesgo el ambiente natural ni la permanencia del recurso. En C-R la Junta puede celebrar vistas públicas; en A-B el texto las pide.

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   Paso 9: El tamaño mínimo del solar

   La sección cierra con la regla que más se busca. Toda segregación cumplirá con el tamaño del distrito, pero por vía de excepción, en R-G, A-G, A-P y A-B, los solares residenciales, comerciales o institucionales tendrán un frente mínimo de trece metros lineales y un área mínima de cuatrocientos metros cuadrados, excepto cuando las pruebas de infiltración para pozos sépticos demuestren que se requiere un área mayor. El tamaño mínimo de todo otro solar será el resultante de las pruebas de percolación, pero nunca menor de cuatrocientos metros cuadrados. Las excepciones quedan sujetas a las condiciones que se establezcan, y la Junta podrá celebrar vista pública cuando lo estime pertinente, siguiendo el Capítulo 2.1 del Tomo II. Un aviso sobre la fuente: esta regla nombra R-G, A-G, A-P y A-B, mientras que la disposición de excepciones anterior en la misma sección nombra R-G, A-G, A-P, A-B y C-R; el texto no explica la diferencia y nosotros tampoco.

La consulta de ubicación se presenta ante la Junta Adjudicativa a través de la OGPe, que es quien solicita las recomendaciones del DRNA, del Departamento de Agricultura, de los municipios concernidos, de la Unidad de Hidrogeología de la Junta de Planificación y del Programa de Planificación Física de la Junta. Las vistas públicas, cuando proceden, las celebra la Junta Adjudicativa siguiendo el Capítulo 2.1 del Tomo II del reglamento.

• Suponer que un uso que la tabla del distrito no lista se puede aprobar ministerialmente en una reserva o en un área de planificación especial.
• Ignorar que los suelos rústicos de Canóvanas, Ceiba, Fajardo, Juncos, Las Piedras, Luquillo, Naguabo y Río Grande están sujetos a esta sección por rodear El Yunque.
• Radicar sin contar con el tiempo de las recomendaciones del DRNA, del Departamento de Agricultura y de los municipios concernidos.
• Omitir la recomendación de la Unidad de Hidrogeología en un distrito C-R o en un distrito con áreas propensas a inundaciones.
• Proponer un uso sin poder demostrar que existe la infraestructura mínima básica para servirlo o que se puede proveer sin impacto sobre el sector.
• Creer que la aprobación de un uso vía consulta cambia la zonificación del terreno, cuando el reglamento pide expresamente que no la conlleve.
• Proponer una estación de gasolina como instalación comercial o de servicios locales en R-G, que el texto excluye.
• Proyectar más de un edificio, o pasar de cien metros cuadrados de área bruta de piso, en la instalación comercial local de R-G.
• Pasar de una cuerda de ocupación o de quinientos metros cuadrados de área bruta de piso en una iglesia, templo, salón de reuniones o club privado no pecuniario en R-G.
• Contar con aprobación sin vistas públicas para un desarrollo turístico, cementerio, industria liviana, ferretería con materiales de construcción, sistema de disposición de desperdicios sólidos o funeraria en R-G.
• Pedir vivienda adicional en A-P para familias cuyo sustento no se derive de los usos agrícolas de la misma finca.
• Segregar solares de menos de cuatrocientos metros cuadrados, que es el piso que la sección fija en todos los casos.
• Usar los cuatrocientos metros cuadrados sin hacer las pruebas de infiltración, que pueden exigir un área mayor.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov

• Departamento de Recursos Naturales y Ambientales

  drna

  www.drna.pr.gov