Consulta de ubicación: qué proyectos la necesitan y qué se radica

Es la Regla 2.2.3 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, sobre los trámites adjudicativos que consideran la OGPe, la Junta de Planificación y los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III. La OGPe o el municipio con esa jerarquía consideran las consultas de ubicación, las consultas para mejoras públicas y las consultas de construcción, las variaciones en uso y en construcción, y las lotificaciones. La Junta de Planificación considera el Plan Maestro y las transacciones de terrenos públicos. Esta guía cubre la consulta de ubicación: quién la necesita, quién puede promoverla, qué se radica, cómo se evalúa, cómo se enmienda y cuándo hay vista pública. La prórroga a la vigencia y la reapertura de una consulta aprobada están en las secciones finales de la misma regla y tienen su propia guía en este sitio.

Toda consulta, sus enmiendas, prórrogas y reaperturas podrán ser promovidas por el dueño, optante o arrendatario de la propiedad, por sí o a través de su representante autorizado, en casos de proyectos privados, y por el Jefe de la Agencia o su representante autorizado en caso de un proyecto público. Todo planteamiento o documento debe presentarse en el SUI por la persona expresamente autorizada para ello: de no cumplirse con ese requisito se tendrá por no presentado y no formará parte del expediente. La revocación de una consulta puede promoverla la Junta Adjudicativa a iniciativa propia o a solicitud de persona con interés legítimo.

• Presentar la consulta en el SUI utilizando los formularios correspondientes o los mecanismos oficiales disponibles: la fecha de presentación de los documentos será, para todos los efectos legales, la fecha de su presentación en el SUI.Verificado con la fuente oficial
• Incluir evidencia fehaciente de que el proponente es dueño, optante o arrendatario debidamente autorizado por el dueño; cuando se trate de más de un propietario, evidencia de que todos autorizan la acción propuesta, excepto que todos deleguen en una sola persona mediante declaración jurada u otro documento legal.Verificado con la fuente oficial
• Cuando en la consulta se solicite variación a un requisito reglamentario o variación en uso, presentar una solicitud de variación en el formulario correspondiente señalando los fundamentos o razones que la apoyan.Verificado con la fuente oficial
• Someter evidencia de haber presentado ante la OGPe el trámite ambiental correspondiente, o copia del documento ambiental preparado para el proyecto.Verificado con la fuente oficial
• Pagar los derechos de radicación correspondientes al tipo de proyecto o solicitud. Los organismos gubernamentales pagan el veinticinco por ciento en consultas de ubicación o mejoras públicas, y el cien por ciento si la consulta es para un interés privado.Verificado con la fuente oficial
• En mejoras públicas sobre terrenos de propiedad pública, someter evidencia de que el proponente es titular del predio o está expresamente autorizado a desarrollarlo; sobre terrenos privados, evidencia de que notificó al titular del predio.Verificado con la fuente oficial

• Un Memorial Explicativo debidamente firmado en original donde se discuta la naturaleza del proyecto, el contexto en el que se propone, las disposiciones reglamentarias aplicables, la política pública, los planes de usos de terrenos u ordenación aplicables, la susceptibilidad a inundaciones o deslizamientos del predio, la infraestructura existente, propuesta o programada, y el beneficio que derivará la comunidad de aprobarse el proyecto.
• Evidencia de titularidad: Escritura de Adquisición, Contrato de Opción de Compra o Certificación Registral en la que se identifique el dueño de los terrenos. En caso de herencias, una Declaratoria de Herederos.
• En proyectos comerciales: la categoría del proyecto, los tipos de usos, el área neta de venta para cada uso, las características físicas, el número de estructuras, las áreas de pasillos, las áreas de almacén y el área bruta total de construcción, indicando si se propone utilizar los pasillos como áreas de ventas.
• En mejoras públicas: la certificación de la agencia originadora evidenciando que, para dar cumplimiento a la Ley Núm. 416-2004, presentó ante la OGPe el correspondiente documento ambiental o ha obtenido una determinación de cumplimiento ambiental por exclusión categórica.
• Cuando la Junta Adjudicativa lo estime necesario, información adicional o aclaratoria, que podrá incluir estudios técnicos más abarcadores tales como Estudios Hidrológicos Hidráulicos, Estudios de Nivel de Ruido y Análisis de Tránsito.

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   Paso 1: Los siete supuestos que obligan a consultar

   Requerirán la presentación de consulta de ubicación: los propuestos usos de terrenos que no son permitidos ministerialmente por la reglamentación aplicable en áreas calificadas; los proyectos en los que se propone una densidad o intensidad mayor a la que permite el distrito en que ubica y no cumplen con el uso permitido en el distrito; los propuestos usos de terrenos de carácter regional, subregional y suprarregional; los propuestos usos que por su naturaleza o intensidad requieren una ubicación especial o particular para atender situaciones especiales, tales como proyectos industriales como procesamiento de material de corteza terrestre, estaciones de trasbordo o de disposición final de desperdicios sólidos; toda mejora pública, excluyendo las transacciones de terrenos públicas y exceptuando las que se declaran exentas mediante resolución de la Junta de Planificación o las incluidas en la Regla 2.2.8; los proyectos con densidad o intensidad mayor o que requieren un diseño particular cuando no hay un distrito específico que tenga los parámetros necesarios; y los proyectos en los que se proponga la construcción de una estructura que no satisfaga los requisitos de parámetros de construcción y que, debido a la condición del solar, la ubicación especial o el uso particular, confronte una dificultad práctica y amerite una consideración especial, siempre que no se cree un perjuicio a las propiedades vecinas.

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   Paso 2: Quién decide qué

   La OGPe o los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III considerarán las consultas de ubicación, las consultas para mejoras públicas y las consultas de construcción; las variaciones en uso y en construcción; y las lotificaciones según el Tomo V, Capítulo 5.1. La Junta de Planificación considerará el Plan Maestro y las transacciones de terrenos públicos. Cada una de esas materias tiene su propia guía en este sitio.

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   Paso 3: Los criterios con los que te van a evaluar

   La determinación descansará en la evaluación de los factores que presente y demuestre la parte interesada, entre otros: que el proyecto esté conforme con el Plan de Usos de Terrenos de Puerto Rico o el Plan de Ordenación Territorial aplicable; que exista o se pueda proveer la infraestructura necesaria para atender las necesidades del proyecto y para mitigar sus efectos directos e indirectos; la viabilidad, aceptabilidad y conveniencia del uso propuesto; que la cabida del predio exceda el máximo permitido para un cambio de calificación directo; y cómo se atienden las necesidades de la comunidad donde ubica el proyecto y cómo el mismo responde al interés público. La carga de demostrarlos es del proponente, no de la agencia.

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   Paso 4: Quién puede radicarla y por dónde

   Toda consulta, sus enmiendas, prórrogas y reaperturas podrán ser promovidas por el dueño, optante o arrendatario de la propiedad, por sí o a través de su representante autorizado, en proyectos privados; y por el Jefe de la Agencia o su representante autorizado en un proyecto público. Todo planteamiento o documento relacionado deberá presentarse en el SUI por la persona expresamente autorizada para ello: de no cumplirse con este requisito se tendrá por no presentado y no formará parte del expediente. Y la fecha de presentación de los documentos será, para todos los efectos legales, la fecha de su presentación en el SUI.

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   Paso 5: El Memorial Explicativo es el documento central

   Deberá someterse un Memorial Explicativo debidamente firmado en original donde se discuta la naturaleza del proyecto propuesto, el contexto en el que se propone, las disposiciones reglamentarias aplicables, la política pública, los planes de usos de terrenos o plan de ordenación aplicables, la susceptibilidad a inundaciones o deslizamientos del predio, la infraestructura existente, propuesta o programada, y todo otro aspecto que se considere necesario. Debe discutirse además el beneficio que derivará la comunidad de aprobarse el proyecto, y cualquier variación o excepción que se solicite debe justificarse a la luz de las disposiciones reglamentarias aplicables. En proyectos comerciales hay que indicar si se propone utilizar los pasillos como áreas de ventas. Todo documento presentado formará parte del expediente y no será devuelto, aunque puede obtenerse copia para fines legítimos pagando los derechos correspondientes.

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   Paso 6: Las categorías comerciales por pies cuadrados

   Toda consulta de ubicación para un proyecto comercial incluye la categoría del proyecto según el área neta de ventas y almacén. Comunal: los que fluctúan entre treinta y cinco mil y noventa y nueve mil novecientos noventa y nueve pies cuadrados. Subregional: entre cien mil y doscientos cuarenta y nueve mil novecientos noventa y nueve. Regional: entre doscientos cincuenta mil y novecientos noventa y nueve mil novecientos noventa y nueve. Suprarregional: mayor de un millón de pies cuadrados, o los que por su naturaleza se prevea que tendrán un impacto sobre más de una región. Todos estos proyectos de carácter comercial serán adjudicados por la Junta Adjudicativa. Además hay que establecer cómo se beneficia la ciudadanía con la propuesta, tomando en consideración la creación de empleos, la inversión y la aportación a las patentes municipales.

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   Paso 7: Residenciales, mixtos, recreativos, industriales y otros

   Se podrán considerar desarrollos residenciales o usos no permitidos ministerialmente, siempre que las disposiciones reglamentarias o legales provean para que se consideren. En desarrollos comerciales o mixtos, cuando se combinen usos comerciales y residenciales en una sola estructura, los accesos al estacionamiento, los cómputos de estacionamiento y las aceras serán separados e independientes para cada uso. En recreación comercial extensa se deben considerar las implicaciones del proyecto en el sistema de transportación y el desarrollo del sector inmediato, incluyendo la accesibilidad a la playa y la costa. Los industriales livianos deben justificarse en términos del potencial del área para el desarrollo industrial, la disponibilidad de infraestructura y mano de obra, y los efectos sobre el ambiente con sus propuestas de mitigación. Y los otros desarrollos —turísticos, recreativos, institucionales y de comunicaciones— deben indicar la distribución de sus componentes, las segregaciones necesarias y las obras de urbanización que se propongan, y proponer los distritos de calificación que solicitan para las diversas porciones del predio.

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   Paso 8: Proyectos con características especiales

   La Junta Adjudicativa podrá considerar mediante consulta de ubicación los proyectos en los que se propone una densidad o intensidad mayor a la que permite el distrito o que requieren un diseño particular pero no hay un distrito específico con los parámetros necesarios; los proyectos que por su naturaleza e intensidad requieren una ubicación especial, tales como proyectos industriales pesados y vertederos; y los proyectos en los que se propone un desarrollo en un solar con mayor o menor cabida a la establecida y que no pueda considerarse vía variación en construcción. En estos casos los parámetros de construcción serán conformes a lo que establezca la Junta Adjudicativa en la resolución de aprobación, y la aprobación de la propuesta no constituirá un cambio de calificación.

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   Paso 9: Mejoras públicas: el veinticinco por ciento y los quince días

   Se requerirá consulta de ubicación para toda mejora pública que no haya sido expresamente exenta. Las agencias del Gobierno de Puerto Rico y sus municipios pagarán solamente el veinticinco por ciento de los cargos y derechos aplicables al servicio que solicitan. Cuando la mejora esté en terrenos de propiedad pública, el proponente someterá evidencia de que es titular del predio o está expresamente autorizado a desarrollarlo; cuando esté en terrenos de propiedad privada, evidencia de que notificó al titular del predio. Toda persona notificada podrá, dentro del término de quince días contados a partir del recibo de la notificación, someter a la Junta Adjudicativa, con copia a la parte proponente, sus comentarios; no obstante, la Junta podrá tramitar la consulta sin que haya transcurrido ese término cuando el interés público envuelto así lo justifique.

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    Paso 10: La mejora permanente y la discreción del Gobernador

    En toda mejora permanente, previo a su presentación, el proponente verificará la política pública expresada en los Planes de Usos de Terrenos, el Programa de Inversiones de Cuatro Años, el Plan Integral de Desarrollo Estratégico Sostenible, los Mapas de Calificación, los Mapas de Áreas Especiales de Riesgo a Inundación, los Planes de Ordenación Territorial, los Planes Regionales y los reglamentos aplicables. Y hay una regla que conviene conocer antes de invertir tiempo en el expediente: la autorización para desarrollar cualquier mejora permanente que no esté contemplada dentro del Programa de Inversiones de Cuatro Años es una discreción del Gobernador de Puerto Rico. Además, solamente se anunciarán para subasta pública aquellas mejoras públicas que cumplan con lo establecido en el capítulo, y el anuncio de subasta incluirá el número de presentación que se le otorgue a la mejora.

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    Paso 11: Cómo se evalúa: veintinueve elementos y diez días para responder

    La Junta Adjudicativa estudiará, tramitará y resolverá la consulta tomando en consideración, entre otros, una lista de veintinueve documentos y elementos de juicio: el Memorial Explicativo, la localización específica del proyecto, los usos existentes en el sector, las recomendaciones de las Unidades de Permisos de la OGPe, la recomendación del Municipio, las recomendaciones del Director de la DECA, los reglamentos y códigos de la OGPe, las leyes y planes citados, los mapas de calificación, las áreas especiales de riesgo a inundación, la disponibilidad de infraestructura física, los rasgos topográficos, la condición del subsuelo, los riesgos a deslizamientos, la situación de la infraestructura física y social del lugar, la densidad poblacional, las condiciones ambientales, culturales e históricas, la distancia entre los terrenos y las áreas construidas, la importancia agrícola, ambiental o turística de los terrenos y otras condiciones análogas. La Junta consultará a las agencias concernidas cuando lo considere necesario, y se requerirá a esas agencias que notifiquen copia de sus comentarios a las partes; las partes tendrán diez días calendario, a partir de la fecha de notificación de los comentarios, para responder.

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    Paso 12: Si te piden más información, el reloj se detiene

    Cuando la Junta Adjudicativa lo estime necesario para el análisis, requerirá que el proponente someta información adicional o aclaratoria. Se concederá un término para someterla y se advertirá que, de no someterse dentro del término estipulado, la Junta podrá tomar la acción que corresponda, incluso denegar o archivar la consulta por falta de interés. Esa información puede incluir estudios técnicos más abarcadores, tales como Estudios Hidrológicos Hidráulicos, Estudios de Nivel de Ruido y Análisis de Tránsito. Y el reglamento lo dice expresamente: el período de seis meses establecido por ley para resolver la consulta se entenderá interrumpido mientras no se provea la información requerida. La Junta adjudicará la consulta, pública o privada, luego de que se haya certificado el cumplimiento con la Ley 416-2004 y la reglamentación ambiental vigente.

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    Paso 13: Enmendar la consulta puede reiniciar el trámite

    Si surge la necesidad de hacer cambios que alteren la consulta aprobada, hay que someter una solicitud de enmienda en el SUI explicando en detalle su naturaleza y razón, con toda la documentación pertinente. Según la naturaleza y magnitud de los cambios respecto a la consulta original, se podrá requerir la presentación de una nueva consulta y el cobro correspondiente. Y hay un efecto que sorprende a mucha gente: la presentación de una enmienda antes de que se tome una determinación sobre la consulta original podría tener el efecto de reiniciar los trámites interagenciales, y en ese caso el período para resolver comenzará a partir de la fecha de presentación de la enmienda. El proponente debe notificar a cualquier parte reconocida con copia de toda la documentación sometida, haciendo constar a quiénes notificó y la fecha.

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    Paso 14: Vista pública y notificación

    Se celebrará vista pública en los procedimientos de consulta de ubicación en aquellos casos que la reglamentación vigente así lo requiera, o en aquellos en que la Junta Adjudicativa lo estime pertinente. En esa vista se permitirá la participación a cualquier persona interesada que solicite expresarse sobre el asunto en consideración, y se llevará a cabo conforme a la Regla 2.1.20 del Tomo. Una vez resuelta, la OGPe notificará a la Junta de Planificación o al Municipio Autónomo donde radique la consulta las determinaciones finales sobre consultas autorizadas, y notificará su determinación a todas las partes conforme a la Regla 2.1.7.

Toda consulta se presenta ante la Junta Adjudicativa de la OGPe o del Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, en el SUI, usando los formularios correspondientes o los mecanismos oficiales disponibles en la agencia. El Plan Maestro y las transacciones de terrenos públicos, en cambio, los considera la Junta de Planificación.

• Radicar un permiso de construcción cuando el proyecto requería primero una consulta de ubicación.
• Presentar el documento en el SUI a través de una persona que no está expresamente autorizada: se tendrá por no presentado.
• Someter evidencia de titularidad de un solo propietario cuando el predio tiene varios.
• Omitir en el Memorial Explicativo la susceptibilidad a inundaciones o deslizamientos del predio.
• No indicar, en un proyecto comercial, si se propone utilizar los pasillos como áreas de ventas.
• Clasificar mal la categoría comercial por confundir área neta de ventas y almacén con área bruta de construcción.
• En mejoras públicas sobre terrenos privados, radicar sin evidencia de haber notificado al titular del predio.
• Dejar pasar los diez días calendario para responder a los comentarios de las agencias.
• Enmendar la consulta antes de la determinación sin contar con que puede reiniciar los trámites interagenciales.
• No someter la información adicional dentro del término: la Junta puede denegar o archivar la consulta por falta de interés.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov