Si tu solar es más pequeño de lo que pide el distrito: las tablas que sí aplican

Son tres secciones de la Regla 6.1.1 del Capítulo 6.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, las que el resto del capítulo cita una y otra vez. La Sección 6.1.1.5 relaciona las clasificaciones del suelo del Plan de Uso de Terrenos con los distritos de calificación que se pueden asignar en cada una. La Sección 6.1.1.6 fija la conversión a unidades básicas de vivienda, que es como el reglamento cuenta la densidad cuando los apartamentos tienen más o menos dormitorios que la unidad básica. Y la Sección 6.1.1.7 es la que rescata a los solares residenciales cuya cabida resulta menor a la requerida en su distrito, dándoles sus propias tablas de ocupación y de patios.

Las tablas de ocupación y de patios aplican a los solares destinados a uso residencial donde la cabida resulte menor a la requerida en el distrito de calificación que ostente el predio. La tabla del patio posterior aplica además a aquellos solares residenciales con cabida menor a la establecida en el distrito donde las estructuras sean de dos plantas y no resulte posible cumplir con los fondos requeridos. La conversión a unidades básicas de vivienda aplica a los proyectos multifamiliares donde se propongan unidades con un número de dormitorios mayor o menor al de una unidad básica, para efectos de cálculos de infraestructura, estacionamientos y cualquier otro asunto que requiera determinar densidad; y a los proyectos de hospederías, con la excepción expresa de los condohoteles, las villas turísticas y el alojamiento y desayuno.

• Calcular el área bruta de piso como dos veces el por ciento máximo de área de ocupación que corresponda al tamaño del solar según la tabla de la Sección 6.1.1.7.Verificado con la fuente oficial
• Aplicar el área de ocupación que la tabla fija por tamaño de solar, desde ocho por ciento en veinte mil metros cuadrados o más hasta sesenta y cinco por ciento desde cuatrocientos cincuenta hasta doscientos metros cuadrados.Verificado con la fuente oficial
• En solares de menos de doscientos metros cuadrados: el aumento sobre el sesenta y cinco por ciento es de cinco por ciento con una pared sobre un lindero lateral y de diez por ciento con dos paredes sobre los linderos laterales.Verificado con la fuente oficial
• Si no se requiere patio posterior: que la pared que se construya hasta la colindancia posterior quede constituida por muros ciegos de material no combustible.Verificado con la fuente oficial
• En solares de menos de doce metros de ancho: calcular la suma de los patios con la fórmula Patios = [(A-7)/5]*4.5, donde A es el ancho del solar en metros; si la suma es de dos metros o más el solar tendrá dos patios, y de lo contrario tendrá uno solo.Verificado con la fuente oficial
• No colocar ventanas a una distancia menor de cinco pies de la colindancia.Verificado con la fuente oficial
• En proyectos multifamiliares: convertir las unidades a unidades básicas de vivienda a razón de 0.4 por estudio, 0.6 por una habitación, 0.8 por dos y 1.0 por tres, con 0.2 adicionales por cada dormitorio sobre tres.Verificado con la fuente oficial

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   Paso 1: La regla que cambia todo

   La Sección 6.1.1.7 abre con una frase que conviene leer entera: los solares destinados a uso residencial donde la cabida resulte menor a la requerida en el distrito de calificación que ostente el predio, el área bruta de piso, el área de ocupación, el patio posterior y los patios laterales se calcularán utilizando las tablas que la propia sección incluye. Es decir, un solar pequeño no queda inservible porque no llegue a la cabida mínima del distrito: pasa a regirse por otra escala, más generosa mientras más chico es el solar. Y el área bruta de piso tiene una regla propia: será igual a dos veces el por ciento máximo de área de ocupación.

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   Paso 2: La tabla de ocupación por tamaño

   La escala va del solar enorme al solar mínimo, y sube a medida que baja el tamaño. Veinte mil metros cuadrados o más: ocho por ciento. Ocho mil: diez por ciento. Seis mil: doce. Cuatro mil: quince. Dos mil: treinta. Mil: treinta y cinco. Novecientos: treinta y siete. Ochocientos cincuenta: treinta y ocho y medio. Ochocientos: cuarenta. Setecientos cincuenta: cuarenta y dos. Setecientos: cuarenta y cuatro. Seiscientos cincuenta: cuarenta y ocho. Seiscientos: cincuenta. Quinientos cincuenta: cincuenta y cinco. Quinientos: sesenta. Y de cuatrocientos cincuenta hasta doscientos metros cuadrados: sesenta y cinco por ciento. Recordando la regla del área bruta de piso, un solar de quinientos metros cuadrados con sesenta por ciento de ocupación tiene ciento veinte por ciento de área bruta de piso.

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   Paso 3: Menos de doscientos metros: las paredes sobre el lindero

   Para los solares con cabida menor de doscientos metros cuadrados, el reglamento permite un área de ocupación mayor del sesenta y cinco por ciento, y lo condiciona a cómo se construye. Para edificaciones con una pared sobre uno de los linderos laterales del solar, un aumento de un cinco por ciento. Para edificaciones con dos paredes sobre los linderos laterales del solar, un aumento de un diez por ciento. Es decir, la ocupación adicional se gana pegando la construcción al lindero, no separándola.

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   Paso 4: El patio posterior según el fondo del solar

   Cuando el solar residencial tiene cabida menor a la del distrito, las estructuras son de dos plantas y no resulta posible cumplir con los fondos requeridos, se permite un patio posterior menor según esta escala, en metros de fondo del solar y metros de patio: treinta da cinco; veintiocho da cuatro con sesenta; veintiséis da tres con ochenta; veinticinco, veinticuatro, veintidós y veinte dan tres; diecinueve da dos con ochenta; dieciocho da dos con sesenta; diecisiete da dos con cuarenta; dieciséis da dos con veinte; quince da dos; catorce da uno con ochenta; trece da uno con sesenta; doce da uno con cincuenta; y menos de doce da cero. Y ahí viene la puerta que muchos buscan: en aquellos casos en que no se requiera patio posterior se permitirá que la estructura cubra hasta la colindancia posterior, siempre que la pared que se construya quede constituida por muros ciegos de material no combustible.

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   Paso 5: Los patios laterales por ancho de solar

   La tabla de patios laterales da, por cada ancho mínimo de solar en metros, el número de patios, el ancho mínimo de cada uno y la suma que no puede bajar. Veinticinco metros: dos patios de cuatro metros, suma no menor de ocho. Veinticuatro: dos de tres con ochenta, suma siete con ochenta. Veintitrés: dos de tres con sesenta, suma siete con cuarenta. Veintidós: dos de tres con cuarenta, suma siete. Veintiuno: dos de tres con veinte, suma seis con sesenta. Veinte: dos de tres, suma seis con cuarenta. Diecinueve: dos de dos con setenta y cinco, suma seis. Dieciocho: dos de dos con cincuenta, suma cinco con setenta. Dieciséis: dos de dos con veinticinco, suma cinco con cuarenta. Quince, catorce y trece: dos de dos metros, suma cinco. Doce: dos de dos metros, suma cuatro con cincuenta. Un aviso sobre la fuente: la tabla salta del ancho de dieciocho metros al de dieciséis, sin fila para diecisiete.

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   Paso 6: La fórmula para los solares estrechos

   Para los solares con ancho menor de doce metros, la suma de los patios no sale de una tabla sino de una fórmula que el reglamento imprime así: Patios = [(A-7) / 5] * 4.5, donde A es el ancho del solar en metros. El resultado decide cuántos patios hay: si la suma de los patios es dos metros o más, el solar tendrá dos patios; de lo contrario tendrá un solo patio. Para solares de menos de siete metros de ancho no se requiere que observen patios laterales. Y en los casos en que no se requieran patios laterales se permitirá que la estructura cubra hasta las colindancias correspondientes siempre que la pared que se construya en cualquier línea de colindancia lateral quede constituida por muros ciegos de material no combustible. El cierre es una regla de convivencia: no se permitirán ventanas a una distancia menor de cinco pies de la colindancia.

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   Paso 7: La conversión a unidades básicas de vivienda

   Casi todos los distritos residenciales y comerciales del capítulo fijan su densidad en unidades básicas de vivienda por metros cuadrados de solar, y remiten a esta sección para convertir. En proyectos multifamiliares donde se propongan unidades de vivienda con un número de dormitorios mayor o menor al de una unidad básica —para efectos de cálculos de infraestructura, estacionamientos y cualquier otro asunto que requiera determinar densidad— la relación es: cero dormitorios, es decir un estudio, equivale a cuatro décimas de UBV; un dormitorio, a seis décimas; dos dormitorios, a ocho décimas; y tres dormitorios, a una UBV completa. Cuando se provean más de tres dormitorios por unidad, cada dormitorio adicional se computará a razón de dos décimas de UBV adicionales. Y cuando se trate de proyectos de hospederías, se entenderá que una unidad de alojamiento o cuarto de hospedería equivaldrá a cuatro décimas de UBV, excepto en los casos de proyectos de condohoteles, villas turísticas y alojamiento y desayuno.

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   Paso 8: Qué distritos caben en cada clasificación de suelo

   La Sección 6.1.1.5 explica el otro lado del sistema: a partir de las clasificaciones del suelo establecidas en el Plan de Uso de Terrenos se establecen las calificaciones. En Suelo Urbano caben C-C, C-H, C-I, C-L, C-R, C-T, D-A, D-G, DTS, I, M, P-P, R-B, R-C, R-I, RC-E, RT-A, RT-I, R-U y S-H. En Suelo Rústico Común caben A-G, ARD, C-H, C-R, D-A, D-G, DTS, I, P-P, R-E, R-G, RT-A, RT-I y S-H. En Suelo Rústico Especialmente Protegido caben A-G, ARD, C-H, C-R, D-A, D-G, P-R, R-G y S-H. En las variantes agrícolas del SREP caben A-G, A-P, C-H, C-R, D-A, D-G, R-E, R-G y S-H; en las ecológicas, A-B, A-G, C-H, C-R, D-A, D-G, P-P, P-R, R-E, R-G y S-H; en las hidrológicas, C-H, C-R, D-A, D-G, P-R, R-E y S-H; y en las de paisaje, C-H, C-R, D-A, D-G, P-P, P-R, R-E y S-H. Un aviso sobre la fuente: la lista del Suelo Rústico Común incluye una entrada impresa como "Fe", que no corresponde a ningún distrito nombrado en el capítulo; la reproducimos como está y no le asignamos distrito.

Estas tablas se aplican dentro del trámite del permiso de construcción o del Permiso Único ante la OGPe, los Municipios Autónomos con Jerarquía de la I a la III o un Profesional Autorizado. La calificación del predio y su clasificación de suelo se leen en los mapas de calificación de la Junta de Planificación. El reglamento no publica un trámite aparte para acogerse a estas tablas: son las que aplican por su propio término cuando la cabida del solar resulta menor a la requerida en el distrito.

• Suponer que un solar menor a la cabida del distrito no se puede desarrollar, sin ir a las tablas de la Sección 6.1.1.7.
• Aplicar el por ciento de ocupación del distrito en vez del que la tabla fija por tamaño de solar.
• Olvidar que el área bruta de piso es dos veces el por ciento máximo de ocupación.
• Contar con el aumento de cinco o diez por ciento sobre el sesenta y cinco en solares de doscientos metros cuadrados o más: ese aumento es solo para los de menos de doscientos.
• Reclamar el aumento del diez por ciento con una sola pared sobre lindero lateral, cuando esa cifra pide dos.
• Calcular el patio posterior con el distrito en vez de con el fondo real del solar.
• Construir hasta la colindancia posterior con una pared que no sea muro ciego de material no combustible.
• Usar la tabla de patios laterales en un solar de menos de doce metros de ancho, donde aplica la fórmula.
• Dejar dos patios laterales cuando la fórmula da menos de dos metros de suma, caso en que corresponde un solo patio.
• Poner ventanas a menos de cinco pies de la colindancia.
• Contar cada apartamento como una unidad básica de vivienda sin aplicar la conversión por número de dormitorios.
• Aplicar la equivalencia de 0.4 UBV por habitación a un condohotel, una villa turística o un alojamiento y desayuno, que el reglamento excluye expresamente.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov