Segregar o urbanizar en la zona costanera: la calle pública, los once metros y el estacionamiento

Es la sección del Capítulo 6.4 del Reglamento Conjunto Núm. 9473 que gobierna las segregaciones y urbanizaciones dentro de la Zona Costanera. No sustituye al Capítulo 5.1 sobre urbanizaciones y lotificaciones, sino que se sobrepone a él: cuando los dos entran en conflicto dentro de la Zona Costanera, prevalece el control más restrictivo. Fija además el diseño y el ancho mínimo de las vías públicas de acceso a la costa, la calle que tiene que separar los solares frente al mar de la faja pública, dónde van las instalaciones vecinales de recreación, cuántos estacionamientos públicos hay que proveer y con qué materiales, y de dónde sale la cabida mínima de los solares que se segreguen.

Las disposiciones aplican a todo proyecto de segregación o de urbanización de terrenos dentro de la Zona Costanera. La prohibición de urbanizaciones vía excepción aplica a los terrenos que colinden con la zona marítimo terrestre. La regla de la calle pública aplica cuando el proyecto envuelva la creación de una línea de solares individuales paralelos y contiguos con la zona marítimo terrestre o el litoral lacustre. La obligación de la OGPe de someter el plano de alineación a la Junta de Planificación aplica en los casos que no requieran consulta de ubicación; en los que sí la requieran, el diseño de vías forma parte de la consulta. Y en terrenos no colindantes con la zona marítimo terrestre pero dentro de la zona costanera, la Junta de Planificación podrá requerir un diseño de vías de acceso cuando, tomando como base el interés general, lo estime conveniente o necesario.

• Aplicar el control más restrictivo cuando haya conflicto entre este capítulo y el Capítulo 5.1 en subdivisiones de terrenos y urbanizaciones dentro de la Zona Costanera.Verificado con la fuente oficial
• No proponer urbanizaciones vía excepción en terrenos que colinden con la zona marítimo terrestre; si se entiende que la prohibición es irrazonable, someter el caso mediante consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe.Verificado con la fuente oficial
• En los casos que no requieran consulta de ubicación: que la OGPe someta a la Junta de Planificación, antes de aprobar la formación de solares colindantes o con frente a la costa, un plano o planos demostrando la alineación esquemática y el ancho de las vías públicas de acceso a la zona de separación.Verificado con la fuente oficial
• Cuando el proyecto cree una línea de solares individuales paralelos y contiguos con la zona marítimo terrestre o litoral lacustre: que esos solares queden separados de la Zona de Separación de veinte metros de ancho mínimo por una calle pública que sirva de acceso principal.Verificado con la fuente oficial
• Que las vías públicas de acceso a la zona de separación nunca sean menores de once metros de ancho en el caso de accesos vehiculares, ni de tres metros de ancho en el caso de accesos peatonales.Verificado con la fuente oficial
• Determinar el ancho de las vías públicas en proporción a la magnitud del proyecto y a la magnitud del sector poblacional que utiliza o pueda utilizar la costa, playa o cuerpo lacustre para recreación.Verificado con la fuente oficial
• Cuando el proyecto requiera dedicar terrenos para recreación como parte de sus instalaciones vecinales y la topografía lo permita: ubicarlas contiguas al límite de la Zona de Separación o al litoral lacustre, y desarrollarlas para actividades que armonicen con el uso de la costa, playas, lagos o lagunas colindantes.Verificado con la fuente oficial
• Proveer, colindante con la Zona de Separación de veinte metros, un mínimo de un espacio de estacionamiento para uso público por cada diez unidades de vivienda, pero nunca menos de tres espacios.Verificado con la fuente oficial
• Utilizar en los lotes de estacionamiento materiales permeables que permitan la percolación o infiltración de agua a través del suelo.Verificado con la fuente oficial
• Que la cabida mínima de solar a segregarse sea conforme a lo establecido en el Capítulo 5.1 y a la calificación vigente de los terrenos objeto de la propuesta segregación.Verificado con la fuente oficial
• Tener en consideración el efecto del cambio climático sobre el nivel del mar y las costas.Verificado con la fuente oficial

• Plano o planos demostrando la alineación esquemática y el ancho de las vías públicas de acceso a la zona de separación contigua a la costa o al litoral lacustre afectado, que la OGPe somete a la Junta de Planificación.
• Consulta de ubicación y uso de terrenos, que incorpora el diseño de vías de accesos públicos cuando la urbanización colinda con la zona marítimo terrestre.

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   Paso 1: Manda el control más restrictivo

   La sección abre con la regla que define su relación con el resto del reglamento. Sus disposiciones aplicarán a todo proyecto de segregación o de urbanización de terrenos dentro de la Zona Costanera, y en las subdivisiones de terrenos y en las urbanizaciones dentro de la Zona Costanera prevalecerán los controles más restrictivos cuando haya conflicto con el Capítulo 5.1. Es decir, este capítulo no reemplaza al de urbanizaciones y lotificaciones: se sobrepone, y en cada punto de choque gana la norma que más limita.

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   Paso 2: No hay urbanización vía excepción pegada al mar

   La prohibición es corta: no se autorizarán urbanizaciones vía excepción en terrenos que colinden con la zona marítimo terrestre. Y el reglamento deja una salida procesal, no sustantiva: en casos en que una persona interesada en una urbanización vía excepción entienda que esta disposición resulta en una prohibición o restricción irrazonable del disfrute de su pertenencia o propiedad, deberá someter el caso mediante el procedimiento de consulta de ubicación para la consideración y acción ante la Junta Adjudicativa de la OGPe. La vía existe, pero es la consulta, no la excepción.

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   Paso 3: Quién dibuja los accesos y quién los objeta

   El reglamento distingue según haga falta o no una consulta de ubicación. En los casos que no la requieran, antes de aprobar la formación de solares colindantes o con frente a la costa, playas o litorales lacustres, la OGPe someterá a la Junta de Planificación un plano o planos demostrando la alineación esquemática y el ancho de las vías públicas de acceso a la zona de separación contigua a la costa o al litoral lacustre afectado. La Junta podrá objetar la localización, alineación o ancho de vías dentro de un término no mayor de treinta días; de no tomar dicha acción en el referido término, se entenderá que no tiene objeción a lo propuesto. En los casos de urbanización de terrenos colindantes con la zona marítimo terrestre que sí requieran consulta de ubicación, el diseño de vías de accesos públicos formará parte de la consulta. Y en terrenos no colindantes con la zona marítimo terrestre pero dentro de la zona costanera, la Junta podrá requerir un diseño de vías de acceso cuando, tomando como base el interés general, lo estime conveniente o necesario.

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   Paso 4: La calle que separa los solares del mar

   Es la regla de diseño más visible de la sección, y la que impide que una hilera de casas quede pegada a la faja pública. Cuando el proyecto envuelva la creación de una línea de solares individuales paralelos y contiguos con la zona marítimo terrestre o litoral lacustre, los mismos estarán separados de la Zona de Separación de veinte metros de ancho mínimo por una calle pública que servirá de acceso principal a los mismos. En la práctica, entre el mar y el primer solar privado quedan los veinte metros de faja pública más el ancho de la calle.

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   Paso 5: Once metros y tres metros

   El ancho de las vías públicas a servir de acceso a la zona de separación contigua a la costa, una playa o un litoral lacustre se determinará en proporción a la magnitud del proyecto y a la magnitud del sector poblacional que utiliza o pueda utilizar la costa, playa o el cuerpo lacustre para recreación. Esa sección corresponderá a los mínimos establecidos en el Capítulo 5.1, pero nunca será menor de once metros de ancho en el caso de accesos vehiculares, ni de tres metros de ancho en el caso de accesos peatonales. Esos dos números son el piso: el capítulo de urbanizaciones puede pedir más, nunca menos.

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   Paso 6: Las instalaciones vecinales van pegadas al mar

   Cuando el proyecto requiera que se dedique cierta cantidad de terrenos para recreación como parte de las instalaciones vecinales de dicho proyecto, y la topografía y otras condiciones del terreno así lo permitan, éstas se ubicarán contiguas al límite de la Zona de Separación de veinte metros de ancho mínimo o al litoral lacustre, y se desarrollarán para actividades que armonicen con el uso de la costa, las playas, lagos o lagunas con las cuales colinda. Es decir, el área recreativa del proyecto no se esconde al fondo: se pone donde continúa la faja pública.

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   Paso 7: El estacionamiento público y sus materiales

   Colindante con la Zona de Separación de veinte metros se proveerá un mínimo de un espacio de estacionamiento para uso público por cada diez unidades de vivienda, pero nunca menos de tres espacios. La Junta Adjudicativa podrá requerir un mayor o menor número de espacios de estacionamientos en la proporción que justifique cada proyecto específico. Y hay un requisito de material que a veces se pasa por alto en presupuesto: para los lotes de estacionamiento será requisito utilizar materiales permeables que permitan la percolación o infiltración de agua a través del suelo, para evitar o reducir la cantidad de contaminantes que viajan en las aguas de escorrentía que ganan acceso directo al mar, entre otros.

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   Paso 8: El clima, la erosión y las distancias mayores

   La sección incluye tres avisos que cambian cómo se leen todas las distancias del capítulo. Primero: para ésta y en las subsecuentes secciones, se deberá tener en consideración el efecto del cambio climático sobre el nivel del mar y las costas. Segundo: las distancias aquí establecidas podrán ser mayores en aquellas áreas que así lo ameriten, previniendo cualquier impacto adverso a vida y propiedad. Y tercero: los municipios que presenten serios problemas de erosión de sus costas podrán solicitar distancias mayores u otras medidas de mitigación. Los números del capítulo son mínimos, no garantías. Y la cabida mínima de solar a segregarse será conforme al Capítulo 5.1 y a la calificación vigente de los terrenos objeto de la propuesta segregación.

Los proyectos se tramitan ante la OGPe o el municipio con la jerarquía correspondiente. La OGPe es la que somete a la Junta de Planificación el plano de alineación de las vías de acceso en los casos que no requieren consulta de ubicación, y la Junta tiene treinta días para objetar. Cuando la urbanización colinda con la zona marítimo terrestre y requiere consulta de ubicación, el diseño de vías forma parte de esa consulta ante la Junta Adjudicativa. Y quien entienda que la prohibición de urbanizar vía excepción junto a la zona marítimo terrestre resulta irrazonable en su caso debe someterlo mediante consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe.

• Diseñar la subdivisión solo con el Capítulo 5.1, cuando dentro de la Zona Costanera prevalece el control más restrictivo de los dos.
• Proponer una urbanización vía excepción en terrenos que colinden con la zona marítimo terrestre.
• Creer que la salida a esa prohibición es una excepción, cuando el reglamento manda someter el caso mediante consulta de ubicación ante la Junta Adjudicativa de la OGPe.
• Colocar una línea de solares individuales pegada a la Zona de Separación sin la calle pública que debe servirles de acceso principal.
• Diseñar un acceso vehicular de menos de once metros de ancho o uno peatonal de menos de tres.
• Tomar los once metros como el ancho a usar siempre, cuando es un piso y el ancho se determina en proporción a la magnitud del proyecto y del sector poblacional que usa la costa.
• Ubicar las instalaciones vecinales de recreación lejos del límite de la Zona de Separación cuando la topografía permitía ponerlas contiguas.
• Proveer menos de un espacio de estacionamiento público por cada diez unidades de vivienda, o menos de tres espacios en total.
• Pavimentar los lotes de estacionamiento con materiales impermeables, cuando es requisito usar materiales permeables que permitan la percolación o infiltración de agua.
• Suponer que la Junta de Planificación aprobó el diseño de vías por silencio antes de que corran los treinta días de su término para objetar.
• Segregar solares por debajo de la cabida mínima que fijan el Capítulo 5.1 y la calificación vigente de los terrenos.
• Tomar las distancias del capítulo como techos, cuando pueden ser mayores donde el área lo amerite y donde el municipio tenga serios problemas de erosión.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov