Parques, canchas y aportación escolar: las instalaciones vecinales de una urbanización

Son las reglas del Capítulo 5.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473 sobre urbanizaciones residenciales, comerciales, industriales e institucionales, sobre los espacios comunes que hay que proveer, y sobre paisajismo y verjas. La Regla 5.1.7 lo dice de entrada: toda nueva urbanización residencial proveerá el mínimo de espacios comunes para instalaciones vecinales o usos dotacionales para recreación, educación, actividades culturales y comerciales que se establece a continuación, como complemento al espacio parcelado. El diseño de esas instalaciones se ajustará al diseño del proyecto a servir, a fin de lograr el uso eficiente de las instalaciones y la satisfacción de las necesidades de los residentes. Esta guía es para desarrolladores, para asociaciones de residentes que quieren saber qué se les debía entregar, y para familias que están segregando entre herederos.

Las obligaciones de instalaciones vecinales recaen sobre toda nueva urbanización residencial, y el reglamento las gradúa según la forma del proyecto: un solo edificio, varios edificios en un mismo predio, o varios solares. Están exentos de cumplir con las disposiciones para instalaciones recreativas y para instalaciones educativas aquellos proyectos cuyo propósito sea la subdivisión de una herencia o la donación en vida de terrenos a familiares, siempre que incluyan como parte de los documentos de la solicitud, en casos de herencia, la declaratoria de herederos, y en casos de donación a familiares, un documento que indique la intención de donación y la relación familiar, firmado por los correspondientes donatarios así como por el donante. Las urbanizaciones comerciales, industriales o institucionales tienen sus propias reglas de acceso y de zonas de amortiguamiento. Y la provisión de terrenos para instalaciones comerciales solo se autoriza al considerar un proyecto residencial que comprenda doscientas cincuenta o más unidades básicas de vivienda.

• En urbanizaciones residenciales de varios solares: un área de juego de niños por cada cien solares o unidades de vivienda, una cancha para deportes por cada trescientos, un campo de juego por cada cuatrocientos, y una estructura techada para actividades de la comunidad con un área de medio metro cuadrado por solar o unidad básica, todas con provisiones para personas con impedimentos.Verificado con la fuente oficial
• Área recreativa comunal: treinta metros cuadrados de terreno llano por solar o unidad en proyectos de veinte a cincuenta y nueve unidades, y veinte metros cuadrados por unidad en proyectos de sesenta o más, sin incluir taludes, rasanteados a una pendiente no mayor de cinco por ciento y provistos de conexiones adecuadas de agua y energía eléctrica.Verificado con la fuente oficial
• Instalaciones educativas: seis y un quinto metros cuadrados de terreno urbanizado por solar o unidad de vivienda en todo proyecto de urbanización residencial para la formación de solares, o su equivalente en terreno o en efectivo; cuando la cantidad de terreno requerido sea menor de dos cuerdas se requerirá la aportación económica determinada por la OGPe con la agencia concernida.Verificado con la fuente oficial
• Que la terminación de las instalaciones vecinales coincida con la fecha en que se haya completado el cincuenta por ciento del total de las unidades de vivienda autorizadas para la fase en particular, garantizado mediante fianza mientras no se obtenga el permiso de uso único.Verificado con la fuente oficial
• Que el traspaso del terreno y las instalaciones recreativas se haga mediante escritura pública a la Asociación de Residentes o Condóminos antes de que se expida el permiso de uso único del último cincuenta por ciento de las unidades autorizadas en la fase.Verificado con la fuente oficial
• En urbanizaciones residenciales: verja sólida, fija y permanente en la colindancia de todo patio posterior que colinde con una vía, la cual nunca podrá tener acceso a dicha vía.Verificado con la fuente oficial
• Obras o medidas de mitigación de ruidos y emanaciones para todo desarrollo residencial al margen del derecho de vía de una autopista de peaje, carretera expreso o vía arterial existente o propuesta en un Plan Vial aprobado por la Junta de Planificación.Verificado con la fuente oficial

• Una programación de las obras para la construcción de las instalaciones recreativas, sometida por el dueño a la OGPe y a la entidad seleccionada, además de un estimado de costos; las obras se garantizan mediante una fianza por el costo total a favor de la entidad concernida.
• Para acogerse a la exención por herencia: la declaratoria de herederos, incluida como parte de los documentos de la solicitud.
• Para acogerse a la exención por donación a familiares: un documento que indique la intención de donación y la relación familiar, firmado por los correspondientes donatarios así como por el donante.
• La escritura pública correspondiente para el traspaso del terreno e instalaciones recreativas a favor de la Asociación de Residentes o Condóminos.

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   Paso 1: Identifica qué forma tiene tu proyecto

   El reglamento gradúa las instalaciones mínimas según tres formas. Urbanización residencial en un solo edificio: área de recreación cubierta; área de reunión cubierta de no menos de un metro y medio cuadrado por cada unidad básica de vivienda; e instalaciones recreativas para niños y envejecientes que cumplan con la Ley ADA, con un mínimo de doscientos metros cuadrados por las primeras cuarenta unidades, trescientos metros cuadrados por las siguientes hasta ciento veinte, y diez metros cuadrados por cada unidad en exceso de ciento veinte. Varios edificios en un mismo predio: área de reunión cubierta de no menos de medio metro cuadrado por unidad; área de juego de niños con un mínimo de doscientos metros cuadrados por cada cuarenta unidades que tengan dos dormitorios o más; e instalación de recreación activa para deportes, como baloncesto o pared de práctica, de ocho metros cuadrados por unidad en proyectos de cincuenta unidades o más. Varios solares: es la lista más conocida, y va en el paso siguiente.

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   Paso 2: Urbanización de varios solares: los números

   Para proyectos que comprendan de cuatro a diecinueve solares o unidades, la aportación económica será determinada por la OGPe en conjunto con la agencia concernida mediante Orden Administrativa, que entrará en vigencia a los treinta días de su publicación en un periódico de circulación general. Para proyectos de veinte a cincuenta y nueve unidades, se separará un área recreativa comunal a razón de treinta metros cuadrados de terreno llano, sin incluir taludes, por cada solar o unidad. Para proyectos de sesenta o más unidades, se separará un área de veinte metros cuadrados de terreno llano por cada unidad. En ambos casos, esos terrenos serán rasanteados a una pendiente no mayor de cinco por ciento y provistos de conexiones adecuadas de agua y energía eléctrica. Y se construirán, con provisiones para personas con impedimentos: un área de juego de niños por cada cien solares o unidades; una cancha para deportes por cada trescientos; un campo de juego por cada cuatrocientos; y una estructura techada para alojar actividades de la comunidad con un área de medio metro cuadrado por solar o unidad básica.

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   Paso 3: La aportación escolar: 6.2 metros cuadrados por solar

   Todo proyecto de urbanización residencial para la formación de solares proveerá seis y un quinto metros cuadrados de terreno urbanizado por solar o unidad de vivienda para el desarrollo de instalaciones educativas, o aportará su equivalente en terreno o en efectivo. Cuando la cantidad de terrenos requeridos sea menor de dos cuerdas, se requerirá la aportación económica determinada por la OGPe en conjunto con la agencia concernida mediante Orden Administrativa. No publicamos aquí la cifra de esa aportación: el capítulo no la fija, la remite a una Orden Administrativa que no leímos.

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   Paso 4: La exención por herencia o donación a familiares

   Es la parte del capítulo que más gente necesita y menos gente conoce. Están exentos de cumplir con las disposiciones para instalaciones recreativas aquellos proyectos cuyo propósito sea la subdivisión de una herencia o la donación en vida de terrenos a familiares, siempre y cuando incluyan como parte de los documentos de la solicitud: en casos de herencia, la declaratoria de herederos; y en casos de donación a familiares, un documento que indique la intención de donación y la relación familiar, firmado por los correspondientes donatarios así como por el donante. La misma exención, con los mismos dos documentos, aplica a las disposiciones para instalaciones educativas. En el párrafo de la exención recreativa el reglamento añade una oración que dice que las instalaciones recreativas serán comunes a todos los dueños o inquilinos del proyecto; la reproducimos como aparece, aunque quede rara dentro de un párrafo de exención.

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   Paso 5: La regla del cincuenta por ciento

   Esta es la que protege a quien compra. Será necesario garantizar que la construcción, instalación y funcionamiento de las instalaciones vecinales se lleve a cabo a un ritmo más acelerado que la construcción de las unidades de vivienda, a fin de garantizar que la terminación de dichas instalaciones coincida con la fecha en que se haya completado el cincuenta por ciento del total de las proyectadas unidades de vivienda autorizadas para la fase en particular. Se requerirá la prestación de una fianza que garantice las obras mientras no se haya obtenido el permiso de uso único para las instalaciones vecinales o centro cultural propuesto, permiso que deberá obtenerse al someterse el cincuenta por ciento de los permisos de uso de las unidades de vivienda autorizadas para la fase. Una vez se conceda el permiso de uso, se permitirá la cancelación de la fianza prestada por el desarrollador o sus sucesores.

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   Paso 6: Cuándo se le entrega el parque a la asociación

   El traspaso de terreno e instalaciones recreativas se hará mediante la escritura pública correspondiente a favor de la Asociación de Residentes o Condóminos, cuando aplique. Las propiedades destinadas a alquiler podrán ser retenidas por el dueño o podrán ser transferidas a la Asociación de Residentes o Condóminos, de existir las mismas. Y hay una fecha límite expresa: dichos terrenos e instalaciones recreativas tendrán que ser transferidos a una de las entidades mencionadas, o quedar retenidos por el dueño, previo a que se expida el permiso de uso único del último cincuenta por ciento de las unidades de vivienda autorizadas en la fase en particular. El dueño deberá someter a la OGPe y a la entidad seleccionada una programación de las obras y un estimado de costos, y las obras serán garantizadas mediante una fianza por el costo total a favor de la entidad concernida.

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   Paso 7: Dónde van esas instalaciones

   Será objetivo primordial agrupar los terrenos destinados a las instalaciones vecinales en predios contiguos, a fin de lograr un uso más intenso del terreno. Aunque no será requisito agrupar las áreas de juego de niños y las canchas al resto, será objetivo agrupar al menos un área de juego de niños y las canchas al núcleo principal. Cada área de juego de niños será accesible al grupo de unidades de vivienda a las que sirve sin requerir el cruce de calles. Podrán localizarse al final de dos calles sin salida, proveyéndose una barrera física que impida el acceso de vehículos. Y se evitará, en lo posible, el uso de paseos peatonales menores de tres metros de ancho para servir como acceso a estas. La localización de las instalaciones comerciales la determina la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III, tomando en consideración la accesibilidad al centro comercial desde dentro y fuera del proyecto y favoreciendo localizaciones próximas al acceso principal.

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   Paso 8: Las instalaciones comerciales y el umbral de 250 unidades

   Al considerar el desarrollo de un proyecto residencial que comprenda doscientas cincuenta o más unidades básicas de vivienda, se podrá autorizar al dueño la provisión de terrenos para el desarrollo de instalaciones comerciales que complementen el proyecto. La OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III determinará el tipo y tamaño de solar comercial conforme al Distrito C-L. El área máxima de los terrenos a destinarse se determinará a base de veinte metros cuadrados de terreno por cada solar o unidad de vivienda básica, y el área bruta de construcción tendrá un máximo de veinticinco pies cuadrados por solar o unidad. La fuente cambia de unidad entre esas dos cifras —metros para el terreno, pies para la construcción— y así la reproducimos. Se requerirá la prestación de una fianza que garantice las obras mientras no se haya obtenido el permiso para la facilidad comercial propuesta, y una vez se conceda el permiso de uso único se permitirá la cancelación de la fianza. Y una regla que resuelve casos viejos: aquellas urbanizaciones residenciales que como parte de las instalaciones vecinales hayan requerido instalaciones comerciales, pero que no se hayan calificado conforme a los parámetros de uso comercial autorizado, se evaluarán conforme un Distrito C-L.

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   Paso 9: Accesos, verjas y las reglas de visibilidad

   Todo nuevo solar tendrá acceso a través de una calle pública debidamente inscrita o calle privada dedicada a acceso, y los nuevos solares residenciales en urbanizaciones tendrán acceso solo a calles locales. No se permitirá que nuevos solares residenciales con cabida menor de una cuerda tengan acceso a calles principales, avenidas o marginales de avenidas y expresos. Para todo patio posterior que colinde con una vía será requisito una verja sólida, fija y permanente, que nunca podrá tener acceso a dicha vía. El patrón de las calles facilitará la convivencia evitando largos mayores de doscientos cincuenta metros para calles residenciales. Y en proyectos de varios edificios el reglamento entra en un detalle poco común: los paseos peatonales se distribuirán y sembrarán de forma que una persona que los camine pueda ver al menos cinco metros hacia el frente la totalidad de la sección sin tener esquinas ciegas; no se permitirá construcción alguna que provea escondites a menos de dos metros de un paseo o acera; y no se permitirá la siembra de vegetación que obstruya la visibilidad de las áreas comunes abiertas, considerándose que las barreras opacas sobre uno punto dos metros obstruyen la visibilidad.

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    Paso 10: Verjas obligatorias y zonas de amortiguamiento

    Las verjas se erigirán según sea necesario para seguridad y privacidad, siempre que no representen un riesgo al tránsito, y deben instalarse en la parte posterior o lateral de los solares cuando ocurra cualquiera de estas condiciones: que la parte posterior o lateral quede adyacente a una cueva, caverna, canalización o cuerpo de agua, como estanques de retención, quebradas, ríos, lagos, manantiales o sumideros; a orillas de un canal o cuerpo de agua cuando existe una calle o paseo bordeándolo; cuando la altura de un talud es mayor de cuatro metros; entre solares, cuando la naturaleza del terreno tosco o rocoso permite que la inclinación del talud se aproxime más a la vertical que una razón de uno y media horizontal a la vertical en corte y la altura exceda dos metros; cuando una estabilización especial o un muro de contención crea esa misma condición; y para separar terrenos dedicados a uso público de terrenos privados en la provisión de las instalaciones vecinales. No se permitirán verjas de alambre eslabonado en los bordes de los espacios públicos. Sobre amortiguamiento: cuando se proponga una urbanización industrial o proyecto institucional que colinde con sectores residenciales desarrollados, se proveerán las zonas u obras necesarias para mitigar ruidos, olores y luces; y cuando se proponga una urbanización residencial o proyecto institucional que colinde con terrenos agrícolas, se proveerán las necesarias para evitar impacto negativo y la presión de desarrollo sobre dichos terrenos.

La OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III evalúa el proyecto y determina el tipo y tamaño del solar comercial conforme al Distrito C-L, así como la localización de las instalaciones comerciales. Las aportaciones económicas para instalaciones recreativas en proyectos de cuatro a diecinueve solares y para instalaciones educativas las determina la OGPe en conjunto con la agencia concernida mediante Orden Administrativa. La programación de las obras y el estimado de costos se someten a la OGPe y a la entidad seleccionada. Y el traspaso del terreno e instalaciones recreativas se hace mediante escritura pública a favor de la Asociación de Residentes o Condóminos.

• Segregar una herencia sin acompañar la declaratoria de herederos y pagar aportaciones de las que estabas exento.
• Donar a un familiar sin el documento que indique la intención de donación y la relación familiar, firmado por donatarios y donante.
• Dejar el parque para el final: tiene que estar terminado al completarse el cincuenta por ciento de las viviendas de la fase.
• Expedir el permiso de uso único del último cincuenta por ciento sin haber traspasado el terreno e instalaciones recreativas.
• Contar el área recreativa incluyendo taludes: el reglamento pide terreno llano, sin incluirlos.
• Dar acceso a un solar residencial menor de una cuerda desde una avenida o una marginal de expreso.
• Dejar un patio posterior que colinda con una vía sin la verja sólida, fija y permanente que exige el reglamento.
• Poner verja de alambre eslabonado en el borde de un espacio público.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov