Calles, servidumbres pluviales y nivelación en una urbanización

Son las reglas de infraestructura del Capítulo 5.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473: la Regla 5.1.6 sobre sistemas de circulación, la Regla 5.1.9 sobre mejoras en las segregaciones —agua, aguas usadas, aguas pluviales, servidumbres pluviales, sistema eléctrico, desperdicios sólidos y telecomunicaciones— y la Regla 5.1.10 sobre nivelación y mejoras extramuros. El sistema de circulación, dice el reglamento, se diseñará para permitir el movimiento seguro, eficiente y ordenado de vehículos y peatones hacia y desde el espacio parcelado, acomodar los volúmenes de tránsito anticipados, respetar los rasgos naturales y la topografía y presentar un ambiente público agradable. Esta guía es para quien está diseñando o comprando en una urbanización, y para quien ya vive en una y quiere saber qué puede y qué no puede hacer con la franja de servidumbre que le tocó.

Aplica a los proyectos de urbanización y lotificación que se tramitan ante la OGPe o ante un Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III, y sus efectos siguen vivos después: las servidumbres pluviales legalmente constituidas obligan a los cesionarios, causahabientes y sucesores en derecho, de manera que las reglas alcanzan a quien compra un solar años después. El encintado y la cuneta se requieren en toda vía pública en zona urbana o urbanizable, y se exime de ese requerimiento en lotificaciones o urbanización de terrenos no calificados o en suelo rústico o rural, a menos que sea necesario para dar continuidad a las obras, manejar las aguas pluviales, estabilizar el borde del pavimento o definir intersecciones, esquinas y curvas cerradas. Las aceras se requieren a toda lotificación en zona urbana o suelo urbano o urbanizable, dependiendo del ancho de la superficie rodada, y podrá eximirse en suelo rústico cuando se demuestre que no habrá tránsito peatonal.

• Que toda calle a formarse tenga un ancho mínimo de once metros, y que toda calle sin salida termine en un área no menor de seis por seis metros adicionales hacia uno de los lados para el viraje de vehículos.Verificado con la fuente oficial
• La recomendación de la Autoridad de Carreteras y Transportación previo a la autorización del sistema de circulación, conforme al Reglamento para el Control de Accesos y Obras o Facilidades de Construcción a las Vías Públicas de Puerto Rico vigente.Verificado con la fuente oficial
• Para acceso a través de una vía pública: la autorización del Gobierno Municipal aceptando la calle o calles luego de construidas, mediante documento público presentado en el Registro de la Propiedad con el plano de inscripción, y los documentos públicos de cesión a favor del municipio.Verificado con la fuente oficial
• Que las descargas de escorrentía de las aguas pluviales del desarrollo no excedan las descargas del predio en su estado existente para todas las intensidades y duraciones de lluvia luego de construido.Verificado con la fuente oficial
• El endoso del DRNA en todo predio que contenga un sumidero, y para las alternativas de descarga pluvial a un sumidero.Verificado con la fuente oficial
• Dedicar a uso público, mediante inscripción en el Registro de la Propiedad, una faja de terreno con ancho mínimo de cinco metros lineales a ambos lados del cauce o lecho de un cuerpo de agua: cedida al municipio si es quebrada o arroyo, y al DRNA en los demás casos.Verificado con la fuente oficial
• Para depositar relleno en una finca como actividad independiente de un proceso de urbanización, sea por compra o gratuitamente: una autorización de la OGPe, para la cual se requiere el endoso del DRNA.Verificado con la fuente oficial
• Que toda servidumbre pluvial se deje libre de estructuras o edificaciones, siempre que el municipio no establezca lo contrario.Verificado con la fuente oficial

• Para la inscripción de las servidumbres pluviales en el Registro de la Propiedad bastará con presentar: una certificación debidamente autenticada ante notario, expedida por la OGPe, donde se constituyan las servidumbres haciendo constar las fincas o solares afectados, los dueños, la naturaleza de la servidumbre y el municipio titular del derecho; y los Planos de Inscripción aprobados por la OGPe donde se ilustren gráficamente las servidumbres pluviales, que se archivarán en el Registro junto con la certificación.
• Un estudio hidrológico-hidráulico preparado conforme a las Guías para la Elaboración de Estudios Hidrológicos-Hidráulicos de la Junta de Planificación, para demostrar que toda obra sobre o en los cuerpos de agua o el sistema de drenaje natural permite la descarga de un evento de lluvia con un período de recurrencia de cien años y no altera los niveles de inundación.
• Cuando al construirse el sistema de alcantarillado pluvial se haga necesaria alguna variación en la trayectoria de las líneas: un plano oficial enmendado que refleje gráficamente y a escala dicha variación, con el endoso del municipio, sometido a la OGPe dentro de quince días antes de efectuarse la variación, conservando los anchos mínimos de la faja de servidumbre.

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   Paso 1: Las medidas de las calles

   Toda calle a formarse tendrá un ancho mínimo de once metros. Cualquier calle sin salida terminará en un área no menor de seis metros por seis metros adicionales hacia uno de los lados de la calle para el viraje de vehículos, y en las calles sin salida que se vayan a prolongar en el futuro se proveerá un área de viraje provisional del mismo tamaño. Las calles se proyectarán para que se integren de manera eficiente, funcional y adecuada a la red existente y al desarrollo de la vecindad. Ninguna vía pública tendrá una pendiente menor del medio por ciento ni mayor de lo que indica la tabla del reglamento. En las esquinas, los cruces y callejones se suavizarán mediante un arco de radio mínimo de tres metros y medio y un metro y medio respectivamente, y los encintados se proyectarán en forma circular con radio mínimo de cuatro y medio metros y dos metros y medio; cuando el ángulo menor de intersección sea menos de sesenta grados, esos radios mínimos serán mayores. El reglamento incluye además una Tabla de Tipos de Vías con derechos de vía de 36.00, 20.60, 15.00, 13.00, 11.00 y 6.00 metros según el tipo; el escaneo de esa tabla está dañado en varias filas, así que si vas a diseñar una vía, léela directamente en el PDF.

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   Paso 2: Quién termina siendo dueño de la calle

   Para acceso a través de una vía pública se deberá someter la autorización del Gobierno Municipal aceptando la calle o calles, luego de construidas, mediante documento público que será presentado en el Registro de la Propiedad con el plano de inscripción, junto a los correspondientes documentos públicos de cesión a favor del municipio. Para accesos a través de una vía de naturaleza privada, las parcelas o facilidades de acceso privado serán dedicadas mediante documento público y su titularidad recaerá en la asociación de residentes o en el consejo de titulares, según aplique, cuando se trate de una urbanización residencial de solares unifamiliares o de varios solares para urbanizaciones, condominios o proyectos multifamiliares; o en el desarrollador o sus sucesores, cesionarios, o en una asociación u otra entidad compuesta por los titulares de las parcelas o proyectos individuales, cuando se trate de proyectos de usos mixtos o de otra naturaleza, incluyendo proyectos complejos o maestros compuestos de dos o más parcelas o sub-proyectos.

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   Paso 3: Servidumbres de acceso: seis metros y un solo solar

   La Sección 5.1.6.12 es corta y decisiva: se permitirá la utilización de servidumbres como acceso en lotificaciones residenciales solo para dar acceso a un solar, y el ancho mínimo de la servidumbre será de seis metros. No sirve para servir a tres casas. Y cuando el desarrollo parcial de un terreno deja un remanente que depende de las vías propuestas para su acceso, por carecer de acceso a una vía estatal o municipal existente y adecuada, se proveerá acceso a ese remanente, y ese acceso nunca será menor de once metros de ancho para un remanente con cabida de cinco cuerdas o menos, ni menor de trece metros para un remanente con cabida mayor de cinco cuerdas.

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   Paso 4: Aceras, rampas y ADA

   Se requerirán aceras a toda lotificación en zona urbana o suelo urbano o urbanizable, dependiendo del ancho de la superficie rodada, y los proyectos de uso residencial deben tener aceras en ambos lados de la vía. Podrá requerirse, aun en suelo rústico, continuar o extender aceras existentes o proveerlas cerca de generadores de tránsito peatonal. El diseño de aceras, rampas y accesos peatonales debe cumplir con los criterios del American with Disabilities Act de 1990, y se debe proveer el espacio necesario para el paso de una silla de ruedas conforme al ADAAG 4.3.3 del U.S. Access Board. Se proveerán rampas en cada dirección que cruza, coincidiendo con el cruce peatonal correspondiente, y se evitará la provisión de rampas diagonales o de tipo esquina, pues constituyen un riesgo para las personas ciegas.

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   Paso 5: La regla de oro de las aguas pluviales

   Para cualquier desarrollo se determinará la cantidad de escorrentía que produce el predio en su estado existente, y las descargas de escorrentía de las aguas pluviales del desarrollo no excederán las descargas del predio en su estado existente para todas las intensidades y duraciones de lluvia luego de construido. Podrán utilizarse charcas de retención, control del tamaño del tubo de descarga y capacidad de almacenamiento en los tubos, entre otras medidas. Si se usan charcas, se proveerá un área mínima de tres metros alrededor del tope del talud, que será parte del sistema pluvial, será dedicada a uso público y los municipios estarán obligados a aceptarla. Donde la descarga a un sumidero sea una opción, hay que incluir una evaluación de alternativas evaluada por el DRNA, y la alternativa seleccionada debe contar con su endoso. Además, se requerirá el endoso del DRNA en todo predio que contenga un sumidero. Toda obra sobre o en los cuerpos de agua o el sistema de drenaje natural observará un diseño que permita la descarga de un evento de lluvia con un período de recurrencia de cien años, no podrá alterar los niveles de inundación, y habrá que demostrarlo con un estudio hidrológico-hidráulico.

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   Paso 6: La faja de cinco metros a orilla del agua

   Se dedicará a uso público, en interés general de la conservación del cuerpo de agua y mediante inscripción en el Registro de la Propiedad, una faja de terreno con ancho mínimo de cinco metros lineales a ambos lados del cauce o lecho de un cuerpo de agua. Cuando el cuerpo de agua sea una quebrada o arroyo, esa faja será cedida al municipio en cuya jurisdicción ubica; en los demás casos será cedida al DRNA. La faja se mantendrá expedita y no podrá ser utilizada para usos distintos al propósito de conservación. Solo se permitirán usos recreativos pasivos que no conlleven obstrucción, no conflijan con funciones de conservación o limpieza y estén relacionados con el disfrute del cuerpo de agua.

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   Paso 7: La servidumbre pluvial de tu patio

   Como regla general se proveerán servidumbres de paso de alcantarillado pluvial comprendidas por una faja de terreno de cinco pies —un metro cincuenta y dos— o más de ancho medidos a cada lado de los límites posteriores, laterales o delanteros de los solares, extendiéndose a lo largo de todos los solares afectados, en un ancho total de diez pies —tres metros cuatro— o más, según se indique en el plano aprobado. Toda servidumbre de paso de alcantarillado y desagüe pluvial tendrá carácter de servidumbre legal continua y aparente, y se regirá por la Ley Núm. 143-1979, por el Reglamento y por las disposiciones del Código Civil. Lo que hay que saber si ya vives ahí: se prohíbe toda obra o actividad incompatible con el uso y disfrute de la servidumbre; salvo autorización escrita del municipio, queda expresamente prohibido efectuar excavaciones, hincar pilotes e introducir artefactos u objetos de clase alguna en el terreno cubierto; las servidumbres deberán dejarse libres de estructuras o edificaciones; previa orden de un tribunal competente el municipio podrá derribar cualquier estructura que se construya encima y cobrar a los propietarios, proyectistas o urbanizadores por la remoción; y no habrá derecho a compensación alguna por la remoción de estructuras y árboles construidos o sembrados sobre la servidumbre en violación al reglamento.

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   Paso 8: Y lo que el municipio te debe a ti

   La servidumbre no es de una sola vía. El derecho de servidumbre incluye el derecho del municipio a acceder a través de sus oficiales, empleados y representantes, con el equipo necesario, pero ese acceso se realizará previa notificación a los propietarios afectados y por el sitio menos gravoso posible para la finca y los solares, siempre que eso no menoscabe el interés público ni el adecuado uso y mantenimiento del sistema. Y luego de llevar a cabo cualquier actividad en o sobre la servidumbre, el municipio deberá restituir el suelo a su condición original, e igualmente deberá corregir, arreglar o reponer a su condición original cualquier alteración o daño que se produzca al solar fuera de las servidumbres. Además, a solicitud del propietario, proyectista o urbanizador, el municipio podrá autorizar actividades y obras sobre las servidumbres pluviales cuando determine que son compatibles, en grado razonable, con un servicio eficiente, expidiendo su consentimiento escrito con las condiciones que considere necesarias.

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   Paso 9: Nivelación: taludes, pendiente y cuánto terreno queda intacto

   Los desagües serán positivos hacia las calles. Para solares cuyo fondo fluctúe entre veintitrés y veinticuatro metros en un Distrito Residencial R-I o similar, se considera aceptable un talud cuya altura en la parte posterior no exceda dos metros. Para solares cuyo frente fluctúe entre doce y trece metros, no se permitirán taludes laterales cuya altura exceda de un metro, y se permitirá un talud en el frente, empezando en el límite interior de la acera, de no más de sesenta centímetros de alto. La diferencia en nivel entre dos solares, en el lado común a ambos, bajo ninguna condición excederá de dos metros. Todos los solares tendrán que tener un fondo utilizable, relativamente llano, mínimo de veintiún metros. Y hay dos tablas que deciden mucho antes de dibujar nada: la pendiente promedio original del terreno determina el tamaño mínimo de solar —menos de 20%, el que se determine apropiado; de 20 a 25%, dos cuerdas; de 25 a 30%, cinco cuerdas; de 30 a 35%, diez cuerdas— y también el área que deberá permanecer en su estado natural sin alteraciones, con valores de 70, 80, 90 y 99 para esos mismos tramos y para pendientes mayores de 35%. El encabezado de esa segunda columna no es legible en el escaneo, así que damos los números tal como aparecen y no asumimos su unidad.

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    Paso 10: Rellenos y mejoras extramuros

    Toda persona o entidad que pretenda permitir que en su finca se deposite relleno como una actividad independiente de un proceso de urbanización, ya sea mediante compra o gratuitamente, deberá obtener una autorización de la OGPe, para lo cual se requerirá el endoso del DRNA, que entre otras cosas se asegurará de que el relleno no altera escorrentías, no desvía inapropiadamente cauces, no obstruye sumideros, no afecta recursos naturales ni provoca inundaciones. Sobre mejoras extramuros: la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III podrá requerir el diseño, construcción, dedicación a uso público o aportaciones para cualquier tipo de infraestructura que se determine necesaria para acomodar el incremento en población o usuarios que el proyecto supone. La imposición se hará en la etapa en que se identifique la necesidad, en lo posible en la primera etapa de aprobación. Podrán prorratearse entre varios proyectos que se estén considerando a un mismo tiempo, y de no llevarse a cabo alguno, los costos totales serán sufragados por los proyectos que se comiencen a construir. Y las obras extramuros serán construidas previo a la autorización de más de la mitad de las construcciones en el predio.

La OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III evalúa el proyecto. La recomendación de la Autoridad de Carreteras y Transportación se requiere previo a la autorización del sistema de circulación. La aceptación de las calles, una vez construidas, la da el Gobierno Municipal mediante documento público que se presenta en el Registro de la Propiedad con el plano de inscripción. Las servidumbres pluviales se inscriben con una certificación autenticada ante notario expedida por la OGPe más los Planos de Inscripción aprobados. El endoso del DRNA se requiere para los rellenos independientes, para todo predio que contenga un sumidero, para las alternativas de descarga pluvial a un sumidero y para los sistemas de disposición de aguas usadas no contemplados en el reglamento. Y la faja de conservación a orillas de un cuerpo de agua se cede al municipio si es quebrada o arroyo, y al DRNA en los demás casos.

• Construir un cuarto, una piscina o una marquesina sobre la servidumbre pluvial del solar.
• Sembrar árboles sobre la servidumbre pluvial: su remoción no genera derecho a compensación alguna.
• Excavar o hincar pilotes en el terreno cubierto por la servidumbre sin autorización escrita del municipio.
• Diseñar una servidumbre de acceso para servir a dos o más solares, cuando solo se permite para uno.
• Proyectar una servidumbre de acceso de menos de seis metros de ancho.
• Dejar una calle sin salida sin el área de viraje de seis por seis metros.
• Asumir que las descargas pluviales pueden aumentar tras construir: no pueden exceder las del predio en su estado existente.
• Depositar relleno en la finca sin la autorización de la OGPe y el endoso del DRNA.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov

• Departamento de Recursos Naturales y Ambientales

  drna

  www.drna.pr.gov