Segregar un terreno: las reglas de lotificación del Reglamento Conjunto

Es el Capítulo 5.1 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, titulado Urbanizaciones y Lotificaciones. Su propósito, según el propio texto, es establecer las guías y la más estrecha coordinación entre el desarrollador y las entidades responsables de la infraestructura necesaria para el uso propuesto, desde las etapas más tempranas de la tramitación, para asegurar que el proyecto internalice aquellos costos de la provisión de infraestructura inherentes a su funcionamiento sin afectar la calidad o cantidad de servicio disponible a la comunidad o sector. En términos prácticos: es el capítulo que gobierna partir un terreno en solares. Esta guía cubre las disposiciones generales, la tramitación y la urbanización vía excepción. Las calles y servidumbres, y las instalaciones vecinales, tienen guías aparte en este sitio.

Aplica a quien proponga lotificar o urbanizar un terreno en Puerto Rico. Los proyectos de urbanización se presentan en un Municipio Autónomo conforme a lo establecido en el Convenio y el Plan de Ordenación Territorial; cuando no exista un Plan de Ordenación Territorial o no se hayan transferido las delegaciones correspondientes, se presentan ante la OGPe. Hay nueve supuestos que no se tramitan como lotificaciones y que hay que radicar por Consulta de Ubicación. Y hay dos vías con requisitos distintos: la lotificación o urbanización ordinaria, y la urbanización vía excepción, cuyo propósito expreso es reducir y simplificar los trámites y requerimientos mínimos necesarios para evaluarlas. Además, hay una lista larga de transacciones exentas para entidades gubernamentales concernidas —ACT y DTOP, AAA, AEE y AFI, el Departamento de Agricultura, la ATPR, la ATPR con Vivienda, PRIDCO, la Autoridad de los Puertos, y la Compañía de Parques Nacionales con el DRNA— cada una con sus propias condiciones.

• Que el terreno no caiga en ninguna de las nueve prohibiciones de la Sección 5.1.2.3; si cae en alguna, el caso deberá radicarse a través de una Consulta de Ubicación.Verificado con la fuente oficial
• Que el solar tenga el correspondiente acceso público o privado: no se expedirá permiso alguno para la lotificación de solares o pertenencias sin él.Verificado con la fuente oficial
• Que los lindes laterales de los nuevos solares sean, en lo posible, perpendiculares al acceso, y que la dimensión promedio del fondo del solar no exceda de tres veces la del ancho.Verificado con la fuente oficial
• Que todo solar a dedicarse como remanente no tenga una cabida menor a la del solar a formarse.Verificado con la fuente oficial
• Para todo proyecto de urbanización, incluyendo urbanizaciones vía excepción: un estudio geotécnico certificado por un ingeniero licenciado que evalúe la geología e hidrología del terreno, fallas geológicas, historial de deslizamientos, susceptibilidad, topografía, presencia de materiales de depósitos de deslizamientos y las propiedades ingenieriles del subsuelo.Verificado con la fuente oficial
• En urbanización vía excepción en áreas no calificadas o en distritos que no establezcan cabidas mínimas específicas pero permitan la segregación: cabida mínima de 600 metros cuadrados si no hay sistema de alcantarillado sanitario, cumpliendo con las disposiciones sobre sistemas alternos de disposición de aguas usadas y con el Capítulo 9.7.Verificado con la fuente oficial
• Que el Plano de Inscripción correspondiente haya sido aprobado antes de construir, disponer del terreno o expedir permiso alguno, salvo las dos excepciones del reglamento para urbanizaciones y para lotificaciones producto de reparcelación.Verificado con la fuente oficial

• El estudio geotécnico certificado por un ingeniero licenciado, requerido para todo proyecto de urbanización incluyendo las urbanizaciones vía excepción, con las medidas para reducir efectos de licuación, la localización de estructuras sobre terrenos susceptibles a sumideros, reducir asentamientos y evitar deslizamientos.
• El Plano de Inscripción aprobado, sin el cual no se construirá ningún edificio ni se dispondrá en forma alguna de ningún terreno ni se expedirá permiso alguno para uso de terrenos o para edificaciones.
• Para una lotificación de hecho: la evidencia de que ya existía al 4 de septiembre de 1944 y cuenta con acceso a una vía pública, o de que se encuentra físicamente segregada por vías públicas debidamente inscritas como uso público y cedidas al municipio o entidad correspondiente, o por cualquier otro elemento natural como ríos o quebradas, y cuenta con acceso a una vía pública.
• Puede requerirse una fianza como condición para la expedición de un permiso de construcción donde la naturaleza de la propuesta así lo justifique; la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III establece los requisitos para su aceptación.

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   Paso 1: Primero, descarta las nueve prohibiciones

   No se tramitarán como lotificaciones las propuestas en terrenos que: ubiquen en Suelo Rústico Especialmente Protegido; revistan importancia para el patrimonio histórico o cultural; requieran la preservación de su flora o fauna por su importancia económica, ecológica o científica; sean susceptibles a inundaciones, deslizamientos o marejadas, o estén sobre depósitos de deslizamientos según los cuadrángulos geológicos del USGS o en terrenos con historial de deslizamientos; sean áreas cuyos rasgos topográficos o su vegetación tengan un significado especial para la comunidad; ubiquen dentro de la zona costanera según definida en el Plan de Manejo de la Zona Costanera; tengan acceso directo a través de las vías arteriales PR-1, PR-2, PR-3, PR-10, PR-17, PR-18, PR-20, PR-22, PR-26, PR-30, PR-52, PR-53 y PR-66; formen parte de un Plan de Ordenación Territorial que no lo permita; o sean incompatibles con el uso de las zonas agrícolas y proyectos agropecuarios existentes. Los casos afectados por estas disposiciones deberán radicarse a través de una Consulta de Ubicación. No es que estén prohibidos: es que van por otra puerta, más larga.

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   Paso 2: Mira la forma del solar antes de dibujarlo

   La Sección 5.1.2.4 fija tres reglas cortas que deciden muchos proyectos. Los lindes laterales de los nuevos solares serán, en lo posible, perpendiculares al acceso. La dimensión promedio del fondo del solar no excederá de tres veces la del ancho. Y todo solar a dedicarse como remanente no podrá tener una cabida menor a la del solar a formarse. Esa última es la que sorprende: no puedes quedarte con la esquinita y venderle a otro el pedazo grande. Sobre tamaños, la Sección 5.1.2.5 añade que cuando la lotificación se propone dentro de un área calificada las cabidas se ajustan al distrito en que ubiquen, y que la lotificación de fracciones menores a las mínimas podrá autorizarse para agregarse a otro solar, siempre que el solar o remanente de donde se reduzca se ajuste a las disposiciones vigentes.

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   Paso 3: Verifica el acceso y los planes viales

   No se expedirá permiso alguno para la lotificación de solares o pertenencias a menos que el solar tenga el correspondiente acceso público o privado. Y hay una regla de prioridad que conviene mirar antes de comprar: cuando las vías propuestas en los planes viales que atraviesen la propiedad estén incluidas en el Programa de Cinco Años de Construcción de Carreteras de la Autoridad de Carreteras y Transportación, o hayan sido programadas para su construcción por las autoridades municipales, prevalecerán y no se autorizará lotificación alguna dentro de su propuesto derecho de vía. En cambio, cuando la construcción de esas vías no haya sido programada, se permitirá la lotificación y las obras necesarias sin considerar que ocupen terrenos identificados para tales vías.

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   Paso 4: Si es urbanización, hay estudio geotécnico

   Para todo proyecto de urbanización, incluyendo urbanizaciones vía excepción, se tomará en consideración el riesgo a deslizamientos y otras condiciones del subsuelo mediante la presentación de un estudio geotécnico certificado por un ingeniero licenciado. El estudio evalúa la geología e hidrología del terreno, la presencia de fallas geológicas, el historial de deslizamientos en la zona, la susceptibilidad del terreno a los mismos, la topografía, la presencia de materiales de depósitos de deslizamientos según descritos en los cuadrángulos geológicos de Puerto Rico por el USGS, y las propiedades ingenieriles del subsuelo, entre otros. Y tiene que establecer las medidas que se tomarán para reducir efectos de licuación, la localización de estructuras sobre terrenos susceptibles a sumideros, reducir asentamientos y evitar deslizamientos de terreno.

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   Paso 5: La urbanización vía excepción y el conteo desde 1964

   El propósito de distinguir las urbanizaciones vía excepción de las lotificaciones es reducir y simplificar los trámites y requerimientos mínimos necesarios para evaluarlas. Sobre cabidas: si se proponen en áreas no calificadas o en distritos de calificación que no establezcan cabidas mínimas específicas pero permitan la segregación, las cabidas mínimas serán de 600 metros cuadrados si no tiene sistema de alcantarillado sanitario, y deberá cumplir con las disposiciones de aguas usadas mediante un sistema alterno y con el Capítulo 9.7 sobre control de acceso a vías públicas. Si las cabidas propuestas son menores de 600 metros, o el predio está clasificado como Suelo Rústico Especialmente Protegido, hay que presentar una Consulta de Ubicación. Y aquí viene el conteo que a mucha gente le cambia el plan: para cumplir con el requerimiento de no exceder de tres el número de solares a ser formados, se considerará toda segregación en el predio según existía al 29 de junio de 1964, fecha de vigencia de la Ley Núm. 116 de 1964, como una de las tres segregaciones, teniendo en cuenta que el remanente constituye una segregación. Es decir: lo que se segregó hace sesenta años cuenta, y el pedazo que te queda también.

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   Paso 6: Lotificaciones de hecho: la puerta para los casos viejos

   La Sección 5.1.1.4 es la que resuelve muchos títulos enredados. La OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III podrá considerar solicitudes de segregaciones cuando se demuestre que ya existían a la fecha del 4 de septiembre de 1944 y que cuentan con acceso a una vía pública; o cuando se pueda evidenciar que el terreno se encuentra físicamente segregado por vías públicas debidamente inscritas como uso público y cedidas a favor del municipio o entidad correspondiente, o por cualquier otro elemento natural como ríos o quebradas, y que cuenta con acceso a una vía pública. En esos casos se dispensa de cumplir con otros requerimientos del Reglamento o del Reglamento de Ordenación del municipio, según aplique. La palabra clave es «podrá»: no es automático, y hay que demostrarlo.

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   Paso 7: El plano de inscripción manda

   No se construirá ningún edificio ni se dispondrá en forma alguna de ningún terreno, ni se expedirá permiso alguno para uso de terrenos o para edificaciones, hasta tanto el Plano de Inscripción correspondiente haya sido aprobado. El reglamento reconoce dos excepciones. En urbanizaciones, se podrá autorizar la construcción de las estructuras conjuntamente con las obras de urbanización sin haberse autorizado los planos de inscripción. Y en lotificaciones producto de reparcelación, se podrá imponer limitación al uso o disposición aun luego de aprobarse el Plano de Inscripción, hasta tanto se construyan y acepten las obras de urbanización necesarias para los usos contemplados en el Plan Territorial o en este Reglamento.

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   Paso 8: Arrendar no siempre es lotificar

   La Sección 5.1.1.5 dispensa expresamente de solicitar permisos de lotificación y del correspondiente plano de inscripción a los contratos de arrendamiento que no constituyen una lotificación de la parcela o de una estructura, en dos supuestos: proyectos que por su naturaleza y complejidad requieren la ubicación de más de una estructura en un mismo predio, por estar funcionalmente relacionadas al mismo fin principal; y proyectos que en ocasiones requieren llevar a cabo contratos de arrendamiento sobre una porción de la parcela o de una estructura para la ubicación de determinado uso o cliente. Es la regla que permite, por ejemplo, alquilar un espacio dentro de un edificio sin tener que segregarlo.

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   Paso 9: El remanente y la infraestructura

   Cuando un predio de terreno no se proponga en su totalidad para desarrollo, se proveerá aquella capacidad adicional en la infraestructura, con acceso público o privado debidamente dedicado, dentro del remanente, para suplir las necesidades que generaría un desarrollo similar al propuesto en el remanente si la totalidad del remanente estuviera dentro del suelo urbano. Pero si el remanente está fuera del suelo urbano, o si la segregación solicitada completa la lotificación, no se permitirá proveer capacidad adicional en la infraestructura para proveer desarrollos futuros. Es la forma que tiene el reglamento de evitar que se instale capacidad para un desarrollo que nadie ha evaluado.

Los proyectos de urbanización se presentarán en un Municipio Autónomo conforme a lo establecido en el Convenio y el Plan de Ordenación Territorial. Cuando no exista un Plan de Ordenación Territorial o no se hayan transferido las delegaciones correspondientes, los proyectos de urbanización se presentarán ante la OGPe conforme a este Reglamento. Las lotificaciones de hecho las puede considerar la OGPe o el Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la III. Y los casos que caen en alguna de las nueve prohibiciones se radican a través de una Consulta de Ubicación.

• Dibujar los solares antes de comprobar las nueve prohibiciones de la Sección 5.1.2.3.
• No mirar si el acceso directo es por una de las trece carreteras arteriales que el reglamento nombra.
• Contar solo las segregaciones recientes: el conteo de tres corre desde el predio como existía el 29 de junio de 1964.
• Olvidar que el remanente cuenta como una de las tres segregaciones.
• Dejar un remanente con cabida menor que el solar que se está formando.
• Proyectar solares con fondo mayor de tres veces el ancho.
• Construir o vender antes de que el Plano de Inscripción esté aprobado.
• Asumir 600 metros cuadrados donde el distrito calificado fija otra cabida: en área calificada manda el distrito.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov