El acceso público a las playas: los metros que la ley exige y lo que nadie puede cerrar

Son la Regla 6.4.1 y las dos primeras secciones de la Regla 6.4.2 del Capítulo 6.4 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, el capítulo dedicado a la zona costanera y a los accesos a las playas y costas de Puerto Rico. La Regla 6.4.1 fija el propósito del capítulo, a quién y a qué aplica, y la potestad de la Junta de Planificación de adoptar reglamentos especiales para ciertas áreas. La Sección 6.4.2.1 regula el acceso público: cuándo hay que proveerlo, cómo se dedica, a qué distancia deben quedar unos accesos de otros, cuándo se puede eximir y qué se considera una obstrucción. Y la Sección 6.4.2.2 reúne las demás consideraciones costaneras: la zona de separación, el deslinde de la zona marítimo terrestre, las reservas naturales, el carácter natural, la intensidad del desarrollo, las descargas sanitarias, el control de erosión, los desperdicios sólidos y la iluminación.

El capítulo aplica y cubre toda construcción, reconstrucción, demolición o alteración de edificios, segregaciones de terrenos, desarrollo, urbanizaciones y cualquier otro proyecto que se proponga dentro de la Zona Costanera de Puerto Rico y de las islas adyacentes dentro de su jurisdicción; toda transacción de terrenos públicos o mejora pública dentro de la Zona Costanera realizada por algún funcionario u organismo del Gobierno de Puerto Rico; todos los terrenos dentro de la Zona Costanera, incluyendo los sumergidos y bajo aguas navegables, cuando se determine necesario para implementar el reglamento; y toda persona natural o jurídica, pública o privada, y cualquier agrupación de ellas. El requisito de proveer acceso público aplica a todo proyecto que se autorice colindante con un litoral marítimo o lacustre. La zona de separación de veinte metros aplica a todo proyecto de construcción de edificios, de segregación o de urbanización de terrenos con frente a la costa o playas de Puerto Rico. Y el Plan CES aplica a todo proyecto cuya finca principal exceda de novecientos metros cuadrados e incluya movimiento de tierras o uso de contaminantes.

• Que todo proyecto que se autorice colindante con un litoral marítimo o lacustre provea una o más vías de acceso público desde la vía pública que sirve de acceso al proyecto hasta otra vía pública paralela a la costa, o hasta la costa misma, la playa o el cuerpo lacustre.Verificado con la fuente oficial
• Dedicar esas vías al tránsito público mediante escritura pública a favor del municipio donde ubique el proyecto o del DTOP, o mediante la aprobación de un Plano de Inscripción y por escritura pública en los casos que aplique.Verificado con la fuente oficial
• Rotular debidamente los accesos con el nombre de la playa o el nombre del sector de interés especial y cualquier otra información pertinente.Verificado con la fuente oficial
• En áreas calificadas para distritos urbanos: separación máxima de ochocientos metros entre accesos vehiculares y de cuatrocientos metros entre un acceso peatonal y cualquier otro; hasta mil doscientos y seiscientos respectivamente en solares segregados con anterioridad a la vigencia del reglamento, si hubiera dificultad para cumplir con los máximos anteriores.Verificado con la fuente oficial
• En áreas calificadas para distritos no urbanos: separación máxima de mil seiscientos metros entre accesos vehiculares y de cuatrocientos metros entre un acceso peatonal y cualquier otro.Verificado con la fuente oficial
• Mantener libres de obstrucciones los accesos públicos existentes a playas, costas y litorales lacustres.Verificado con la fuente oficial
• Dedicar a uso público una faja de terreno de veinte metros de ancho mínimo, paralela y medida desde la zona marítimo terrestre, en todo proyecto de construcción de edificios, de segregación o de urbanización con frente a la costa o playas.Verificado con la fuente oficial
• No erigir estructuras permanentes en la faja de terreno de treinta metros de ancho contigua a la anterior.Verificado con la fuente oficial
• Que todo proyecto colindante con una playa provea suficientes zafacones, cuente con un sistema eficiente de recogido de desperdicios sólidos que incluya el sector de playa, y disponga de zafacones para colectar material reciclable.Verificado con la fuente oficial
• Que las obras de desarrollo colindantes con costas y playas retengan el carácter natural de la vegetación, los rasgos topográficos, las formas de las costas y un balance positivo para el ambiente natural sobre el desarrollo.Verificado con la fuente oficial
• Tomar en consideración, para las características de iluminación, el Reglamento para el Control y la Prevención de la Contaminación Lumínica, Reglamento Núm. 8786 del DRNA, y la Ley 218-2008.Verificado con la fuente oficial

• Plano de deslinde de la zona marítimo terrestre certificado por el DRNA, que debe someterse junto con los demás documentos en todo proyecto de lotificación, urbanización y desarrollo de terrenos, y de construcción, alteración, ampliación y usos de estructuras o edificios en terrenos colindantes con el litoral.
• Escritura pública de dedicación de las vías de acceso público a favor del municipio o del DTOP, o Plano de Inscripción aprobado con su escritura pública en los casos que aplique.
• Plan para el control de la erosión y de la contaminación de los cuerpos de agua (Plan CES), aprobado por el DRNA y con las recomendaciones del Comité de Conservación de Suelos del DA, DRNA y EPA, en todo proyecto cuya finca principal exceda de novecientos metros cuadrados e incluya movimiento de tierras o uso de contaminantes.
• Permisos del DRNA y de la EPA para las descargas sanitarias que se propongan en el litoral marítimo fuera de los sectores de playa y de los litorales lacustres.

1. 1

   Paso 1: Para qué existe el capítulo y a quién obliga

   El propósito está declarado en la primera sección: guiar y controlar el uso y desarrollo de terrenos y cuerpos de agua en la zona costanera de Puerto Rico, sus costas y playas, y requerir, fomentar o prohibir, basado en el bienestar general, los accesos a las playas de Puerto Rico. Y la aplicación es amplia: cubre toda construcción, reconstrucción, demolición o alteración de edificios, segregaciones, desarrollo, urbanizaciones y cualquier otro proyecto dentro de la Zona Costanera y de las islas adyacentes; toda transacción de terrenos públicos o mejora pública dentro de la Zona Costanera hecha por el Gobierno; todos los terrenos dentro de la Zona Costanera, incluyendo los sumergidos y bajo aguas navegables, cuando se determine necesario; y toda persona natural o jurídica, pública o privada, y cualquier agrupación de ellas. La Junta de Planificación puede además adoptar reglamentos especiales para las Áreas de Reservas Naturales y de Planificación Especial del Programa de Manejo de la Zona Costanera, y esos reglamentos especiales y planes sectoriales prevalecerán sobre cualquier otra disposición estatutaria de ordenación territorial.

2. 2

   Paso 2: El acceso público es mandatorio

   La regla se lee entera de una vez: será requisito mandatorio que todo proyecto que se autorice, colindante con un litoral marítimo o lacustre, provea una o más vías de acceso público que conduzcan a través del proyecto o bordeando con éste, desde la vía pública que sirve de acceso al mismo hasta llegar a otra vía pública paralela a la costa o a la costa misma, a la playa o al cuerpo lacustre. Y no basta con dibujarla: la dedicación de estas vías al tránsito público se hará mediante escritura pública a favor del municipio donde ubique el proyecto o del Departamento de Transportación y Obras Públicas, o mediante la aprobación de un Plano de Inscripción y por escritura pública, en los casos que aplique. Además, estos accesos estarán debidamente rotulados con el nombre de la playa o nombre del sector de interés especial y cualquier otra información pertinente.

3. 3

   Paso 3: Cuánta distancia puede haber entre un acceso y otro

   Cuando no sea posible proveer un acceso público mediante una vía pública continua, colindante y aproximadamente paralela con la costa, playa o litoral lacustre, se observarán separaciones máximas. En áreas calificadas para distritos urbanos: ochocientos metros entre accesos vehiculares y cuatrocientos metros entre un acceso peatonal y cualquier otro; y en el caso de proyectos en solares segregados con anterioridad a la vigencia del reglamento se podrá aumentar tal separación a mil doscientos metros entre accesos vehiculares y hasta seiscientos metros entre un acceso peatonal y cualquier otro, si hubiera dificultad para cumplir con los máximos anteriores. En áreas calificadas para distritos no urbanos: mil seiscientos metros entre accesos vehiculares y cuatrocientos metros entre un acceso peatonal y cualquier otro. Nótese que la cifra peatonal de cuatrocientos metros es la misma en zona urbana y no urbana.

4. 4

   Paso 4: Las seis exenciones

   En determinados proyectos podrá eximirse del requisito de proveer acceso a la costa, playa o litoral lacustre cuando ocurra una de seis situaciones. Cuando exista accesibilidad pública adecuada a una distancia menor que la separación máxima permitida por el reglamento. Cuando la topografía del terreno convierta el acceso en un peligro insalvable para el público. Cuando el desarrollo propuesto sea un proyecto relativamente pequeño, que el solar que se propone desarrollar no exceda de dos mil metros cuadrados. Cuando las limitaciones de los recursos costaneros no resistan uso público intenso o el proveer accesos adicionales resultara en una utilización mayor que la capacidad estimada de la costa, playa pública o litoral lacustre. Cuando existan razones de seguridad pública que así lo aconsejen o cuando el sector sea peligroso para actividades recreativas o deportivas. Y cuando el acceso propuesto afecte adversamente unidades agrícolas o recursos naturales, históricos o culturales.

5. 5

   Paso 5: Lo que cuenta como obstruir un acceso

   Sobre los accesos que ya existen, el reglamento es explícito y nombra las conductas. Los accesos públicos a playas, costas y litorales lacustres se mantendrán libres de obstrucciones. La construcción, sin obtener permiso para ello, de vallas, verjas y de boyas marítimas con rótulos de "No Pase" o análogos; la excavación del pavimento o de zanjas a través del acceso público; o la construcción de estructuras dentro de la servidumbre del acceso, se considerarán como obstrucciones al acceso y una violación a este reglamento. Es la parte del capítulo que más directamente sirve a quien encuentra cerrado un camino a la playa.

6. 6

   Paso 6: Los veinte metros y los treinta metros

   La zona de separación es la regla que más limita el borde de un proyecto costero. Todo proyecto para la construcción de edificios, de segregación o de urbanización de terrenos, con frente a la costa o playas de Puerto Rico, requerirá que se dedique, para uso público, una faja de terreno de veinte metros de ancho mínimo, paralela y medida desde la zona marítimo terrestre. Y tampoco se erigirán estructuras permanentes en una faja de terreno de treinta metros de ancho contigua a la anterior. En la práctica son cincuenta metros desde la zona marítimo terrestre antes de que aparezca la primera estructura permanente: veinte de uso público y treinta sin construcción.

7. 7

   Paso 7: El deslinde del DRNA y sus cinco años

   Todo proyecto para la lotificación, urbanización y desarrollo de terrenos, así como para la construcción, alteración, ampliación y usos de estructuras o edificios en terrenos colindantes con el litoral, tendrá que someter junto con los otros documentos y requisitos el plano de deslinde de la zona marítimo terrestre, certificado por el DRNA. El reglamento aclara qué es y qué no es esa certificación: no se entenderá que concede derechos de propiedad permanentes, ya que lo que representa es el límite de la zona marítimo terrestre a la fecha del plano, el cual podría variar cuando la naturaleza altere el contorno natural de la costa. La vigencia de los deslindes certificados por el DRNA será de cinco años. Y cuando por causas naturales o alteración humana se provoque un cambio en la costa, se podrá requerir un deslinde nuevo en cualquier momento antes del término de cinco años.

8. 8

   Paso 8: Reservas, carácter natural e intensidad

   Tres reglas de fondo. Se prohíbe cualquier nueva segregación, obra de desarrollo o proyecto que puedan deteriorar o destruir Áreas de Reservas Naturales, costas o playas u otros recursos naturales importantes reconocidos o designados para preservación por el DRNA, o que la Junta de Planificación lo determine así a base de su propio análisis. Se analizarán exhaustivamente los proyectos cercanos o contiguos a las costas y playas que puedan deteriorar o destruir áreas de importancia histórica, estética, recreacional, ecológica o cultural reconocidas o recomendadas para conservación por el ICP, el DRNA o la Junta. Las obras de desarrollo que se autoricen y sean colindantes con costas y playas retendrán el carácter natural de la vegetación, los rasgos topográficos, las formas de las costas y un balance positivo para el ambiente natural sobre el desarrollo, excepto donde se desee proveer acceso y la vegetación, por ser muy tupida, lo impida. Y sobre la intensidad: se deberá evitar al máximo posible el desarrollo interno paralelo a la costa, promoviéndose que esos terrenos se mantengan en su estado natural.

9. 9

   Paso 9: Descargas, erosión, basura e iluminación

   Se prohíben las descargas sanitarias a la playa y a los cuerpos de agua colindantes en los sectores de playa o en litorales lacustres; en el resto del litoral marítimo podrán permitirse solo descargas que cuenten con los permisos requeridos por parte del DRNA y la EPA. Todo proyecto cuya finca principal exceda de novecientos metros cuadrados e incluya movimiento de tierras o uso de contaminantes someterá un plan para el control de la erosión y de la contaminación de los cuerpos de agua —el Plan CES—, aprobado por el DRNA y con las recomendaciones del Comité de Conservación de Suelos del Departamento de Agricultura, el DRNA y la EPA; sus medidas preventivas se observarán durante la construcción y las permanentes se proveerán como parte del proyecto. Todo proyecto colindante con una playa deberá proveer suficientes zafacones y contar con un sistema eficiente de recogido de desperdicios sólidos que incluya el sector de playa, y se dispondrá de zafacones para colectar material reciclable; toda persona que deposite desperdicios sólidos dispersos sobre el terreno en las costas y playas incurrirá en una violación a este reglamento. Y las características de iluminación deberán tomar en consideración lo dispuesto en el Reglamento para el Control y la Prevención de la Contaminación Lumínica, Reglamento Núm. 8786 del DRNA, y en la Ley 218-2008.

Los permisos de proyectos en la Zona Costanera se tramitan ante la OGPe o el municipio con jerarquía correspondiente, dentro del proceso ordinario de permisos. El plano de deslinde de la zona marítimo terrestre lo certifica el DRNA y se somete junto con los demás documentos del proyecto. La dedicación de las vías de acceso público se formaliza mediante escritura pública a favor del municipio donde ubique el proyecto o del Departamento de Transportación y Obras Públicas, o mediante la aprobación de un Plano de Inscripción y por escritura pública. El Plan CES lo aprueba el DRNA con las recomendaciones del Comité de Conservación de Suelos del Departamento de Agricultura, el DRNA y la EPA. Y los reglamentos especiales y planes sectoriales que adopte la Junta de Planificación para reservas naturales y áreas de planificación especial prevalecen sobre cualquier otra disposición estatutaria de ordenación territorial.

• Suponer que un proyecto colindante con la costa no tiene que proveer acceso público, cuando el requisito es mandatorio salvo que aplique una de las seis exenciones.
• Dibujar el acceso en el plano sin dedicarlo al tránsito público mediante escritura pública a favor del municipio o del DTOP.
• Dejar los accesos sin rotular con el nombre de la playa o del sector de interés especial.
• Usar la separación de mil doscientos metros entre accesos vehiculares en un solar segregado después de la vigencia del reglamento.
• Aplicar la separación de distritos no urbanos, mil seiscientos metros, en un área calificada para distritos urbanos.
• Creer que la separación peatonal cambia entre zona urbana y no urbana, cuando en las dos es de cuatrocientos metros.
• Reclamar la exención de proyecto pequeño para un solar de más de dos mil metros cuadrados.
• Construir vallas, verjas o boyas con rótulos de "No Pase" sobre un acceso público existente sin obtener permiso para ello.
• Excavar el pavimento o abrir zanjas a través de un acceso público, o construir estructuras dentro de su servidumbre.
• Ocupar con estructuras permanentes la faja de veinte metros dedicada a uso público desde la zona marítimo terrestre.
• Erigir estructuras permanentes en la faja de treinta metros contigua a la anterior.
• Someter un proyecto en terrenos colindantes con el litoral sin el plano de deslinde de la zona marítimo terrestre certificado por el DRNA.
• Tratar el deslinde certificado por el DRNA como un título de propiedad permanente, cuando solo representa el límite a la fecha del plano.
• Usar un deslinde de más de cinco años, o no pedir uno nuevo cuando la costa cambió por causas naturales o alteración humana.
• Proponer descargas sanitarias a la playa o a cuerpos de agua colindantes en sectores de playa o litorales lacustres.
• Omitir el Plan CES en un proyecto cuya finca principal excede de novecientos metros cuadrados con movimiento de tierras.
• Diseñar un proyecto colindante con la playa sin zafacones suficientes, sin sistema de recogido que incluya el sector de playa y sin zafacones de material reciclable.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Departamento de Recursos Naturales y Ambientales

  drna

  www.drna.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov