Cuánto hay que retirarse del mar para construir: dos veces y media la altura

Son las tres secciones finales de la Regla 6.4.2 del Capítulo 6.4 del Reglamento Conjunto Núm. 9473. La Sección 6.4.2.8 fija el retiro de las edificaciones respecto al límite marítimo terrestre y sus exenciones para zonas urbanas. La Sección 6.4.2.9 regula las concesiones, que son las condiciones bajo las cuales la Junta Adjudicativa o la Junta de Planificación pueden reducir ese retiro. Y la Sección 6.4.2.10 exige el estudio de sombra que debe acompañar toda solicitud de concesión. Juntas son las reglas que deciden a qué distancia del mar y con qué altura se puede construir en la zona costanera.

La regla del retiro aplica a toda edificación a erigirse, construirse, trasladarse o ampliarse dentro de una distancia de cuatrocientos metros del límite de la zona marítimo terrestre según lo determine el DRNA. Las exenciones parciales aplican solo para las zonas urbanas y en los tres casos que la sección enumera. La concesión de exención total del retiro aplica únicamente a edificaciones propuestas para zonas portuarias, pesqueras, marinas o instalaciones similares cuyo uso propuesto requiera obligatoriamente una mayor proximidad a la zona marítimo terrestre por estar directamente relacionado con el mar. La concesión por espacios abiertos aplica a edificaciones propuestas en solares colindantes con la zona marítimo terrestre en cualquier distrito de zonificación urbana. Y el estudio de sombra acompaña toda solicitud de concesión.

• Toda edificación dentro de cuatrocientos metros del límite de la zona marítimo terrestre según lo determine el DRNA: observar un retiro mínimo de dos veces y media su altura, medido horizontalmente desde su base o pared más próxima a la zona marítimo terrestre hasta dicho límite.Verificado con la fuente oficial
• Medir la altura desde el nivel del terreno en la base o pared más próxima a la zona marítimo terrestre.Verificado con la fuente oficial
• Que ese retiro no sea menor que el retiro de cincuenta metros establecido mediante la Sección 6.4.2.2.Verificado con la fuente oficial
• En la exención del solar urbano autorizado antes del reglamento: que la edificación propuesta cumpla en el grado máximo posible con el requisito de retiro, separándose lo más posible de la zona marítimo terrestre, y que se provea el patio posterior mínimo requerido.Verificado con la fuente oficial
• En la exención con edificaciones a ambos lados dentro de cien metros: que la edificación propuesta no exceda la altura promedio que se determine al trazar una línea imaginaria entre los puntos más altos de las edificaciones ubicadas a ambos lados del solar.Verificado con la fuente oficial
• En la exención con una edificación en un solo lado dentro de cien metros: que la altura máxima sea igual al promedio matemático entre la altura real de la edificación existente y una altura estimada que resulte al dividir el retiro de la estructura propuesta entre dos y medio, y que el retiro mínimo sea igual al de la estructura existente.Verificado con la fuente oficial
• Para la concesión por espacios abiertos: proveer espacios abiertos libres de obstrucción visual a cada lado de la edificación cuya suma, medida paralela a la costa, sea equivalente al cincuenta por ciento o más de la dimensión lineal del lado del solar que colinda con la zona marítimo terrestre.Verificado con la fuente oficial
• Que esos espacios abiertos sean partes de la primera planta o de cualquier otra parte cuya elevación no exceda de un metro de altura sobre el terreno, sin obstruir la vista hacia la costa; y que no se cuenten como espacios abiertos las áreas de estacionamiento donde un automóvil produzca una elevación de un metro o más medida desde el nivel del encintado.Verificado con la fuente oficial
• Para la concesión por mejoras públicas: invertir por lo menos una cantidad en dinero igual al cinco por ciento del costo de construcción de la parte superior del edificio que exceda la altura requerida, en mejoras físicas dedicadas para usos públicos no requeridas de otra forma por este o cualquier otro reglamento.Verificado con la fuente oficial
• Que esas mejoras físicas armonicen con el mejor desarrollo urbano del sector, estén relacionadas exclusivamente con el uso recreativo del litoral marítimo, sean de utilidad y se dediquen para el disfrute del público en general.Verificado con la fuente oficial

• Estudios de sombra que demuestren que el área dentro de la zona marítima no recibirá sombra por más de una hora en cualquier día del año durante las horas de diez de la mañana a cuatro de la tarde, que deben acompañar toda solicitud de concesión.
• Determinación del DRNA del límite de la zona marítimo terrestre, desde la cual se mide el retiro y la distancia de cuatrocientos metros.

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   Paso 1: Por qué existe el retiro

   El reglamento declara el propósito antes de dar el número: evitar que las sombras que producen algunos edificios en la costa y las playas de Puerto Rico dificulten el uso óptimo de éstas. No es una regla de estética ni de densidad: es una regla de sombra. Y por eso el retiro se calcula sobre la altura del edificio y no sobre el tamaño del solar.

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   Paso 2: La regla de los cuatrocientos metros

   Toda edificación a erigirse, construirse, trasladarse o ampliarse dentro de una distancia de cuatrocientos metros del límite de la zona marítimo terrestre, según lo determine el DRNA, observará un retiro mínimo, medido horizontalmente desde su base o pared más próxima a la zona marítimo terrestre hasta dicho límite, de dos veces y media su altura, y esa medida se hará desde el nivel del terreno en tal base o pared. Nótese qué activa la regla: no es que el solar toque el mar, sino que la edificación esté dentro de esos cuatrocientos metros. Y añade un piso: este retiro no será menor que el retiro de cincuenta metros establecido mediante la Sección 6.4.2.2, que es el resultado de sumar los veinte metros de faja dedicada a uso público y los treinta metros contiguos sin estructuras permanentes.

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   Paso 3: Los números en la práctica

   Como el retiro es dos veces y media la altura y nunca menos de cincuenta metros, hay un punto donde una regla releva a la otra. Hasta veinte metros de altura, manda el piso de cincuenta metros. Un edificio de veinte metros pide exactamente cincuenta. De ahí para arriba manda la fórmula: veinticinco metros de altura piden sesenta y dos metros y medio de retiro; treinta metros piden setenta y cinco; cuarenta metros piden cien. Por eso, en un solar costero, la altura y la profundidad del solar son el mismo problema.

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   Paso 4: La exención del solar urbano viejo

   Para las zonas urbanas, y como alternativa de cumplir totalmente con la disposición general, la Junta Adjudicativa o la Junta de Planificación podrá eximir parcialmente del cumplimiento en tres casos. El primero es cuando se trate de un solar cuya formación y calificación urbana fueron autorizadas por la Junta de Planificación con anterioridad a la fecha de vigencia del reglamento, y para el cual el retiro requerido no permita su utilización de acuerdo con lo permitido por la zonificación del sector. En ese caso la OGPe velará porque la edificación propuesta cumpla en el grado máximo posible con el requisito de retiro, separándose lo más posible de la zona marítimo terrestre, siempre que se provea el patio posterior mínimo requerido. No es una dispensa: es una obligación de acercarse lo menos posible.

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   Paso 5: Cuando hay edificios a ambos lados

   El segundo caso es cuando existan edificaciones en ambos lados de la edificación propuesta, dentro de una distancia de cien metros a cada lado del solar, medida paralela a la orilla de la costa, y cuyo retiro sea menor al retiro requerido en esta sección con relación a la altura de cada edificación existente. La edificación propuesta podrá tener una altura que no excederá la altura promedio que se determine al trazar una línea imaginaria entre los puntos más altos de las edificaciones ubicadas a ambos lados del solar, y el retiro podrá ser el promedio del que tengan las edificaciones existentes. Es la regla que permite completar un frente costero ya construido sin romper su perfil.

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   Paso 6: Cuando hay un edificio en un solo lado

   El tercer caso es cuando exista una edificación en un solo lado de la edificación propuesta, dentro de una distancia de cien metros medida en forma paralela a la orilla de la costa, cuyo retiro sea menor al retiro requerido en esta sección con relación a la altura de la edificación existente. Aquí la cuenta es distinta: la edificación propuesta podrá tener una altura máxima igual al promedio matemático entre la altura real de la edificación existente y una altura estimada que resultare al dividir el retiro de la estructura propuesta entre dos y medio. Y el retiro mínimo a permitirse será igual al de la estructura existente.

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   Paso 7: La única exención total del retiro

   La Sección 6.4.2.9 abre las concesiones, que reducen el retiro requerido cuando ocurran ciertas condiciones y se cumpla con la Regla 6.4.1. La primera es la de los usos que necesitan el mar: cuando se trate de edificaciones propuestas para zonas portuarias, pesqueras, marinas o instalaciones similares, cuyo uso propuesto requiera obligatoriamente una mayor proximidad a la zona marítimo terrestre por ser ese uso propuesto uno relacionado directamente con el mar. Y el reglamento lo subraya: este será el único caso en que se podrá eximir totalmente de observar un retiro de la zona marítimo terrestre. Todo lo demás, a lo sumo, reduce.

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   Paso 8: La concesión por espacios abiertos

   La segunda concesión cambia el retiro por vistas. Aplica cuando se trate de edificaciones propuestas a construirse en solares colindantes con la zona marítimo terrestre, en cualquier distrito de zonificación urbana, y se provean espacios abiertos libres de obstrucción visual a cada lado de la edificación propuesta cuya suma de esa distancia lineal, medida paralela a la costa, sea equivalente al cincuenta por ciento o más de la dimensión lineal del lado del solar que colinda con la zona marítimo terrestre. El reglamento define qué cuenta: se considerarán como espacios abiertos aquellas partes de la primera planta de la edificación, o de cualquier otra parte de éstas, cuya elevación no exceda de un metro de altura sobre el terreno, siempre que no obstruyan la vista hacia la costa. Y define qué no cuenta: no se aceptarán como espacios abiertos las partes del solar usadas como áreas de estacionamiento donde un automóvil produzca una elevación de un metro o más medida desde el nivel del encintado.

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   Paso 9: La concesión por mejoras públicas

   La tercera aplica cuando se trate de edificaciones propuestas en cualquier distrito de zonificación urbana donde por lo menos una cantidad en dinero igual al cinco por ciento del costo de construcción de la parte superior del edificio que exceda la altura requerida se invierta en mejoras físicas dedicadas para usos públicos, no requeridas en otra forma por este o cualquier otro reglamento. Esas mejoras deberán armonizar con el mejor desarrollo urbano para el sector en particular, estar relacionadas exclusivamente con el uso recreativo del litoral marítimo, y ser de utilidad y dedicarse para el disfrute del público en general. Su diseño se integrará debidamente con la topografía y otros elementos naturales, con los usos existentes o permitidos de las propiedades vecinas, y con las instalaciones públicas existentes o proyectadas.

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    Paso 10: El estudio de sombra de una hora

    La Sección 6.4.2.10 cierra la regla con un requisito de prueba que cabe en una frase: toda solicitud para una concesión será acompañada de estudios de sombras donde se demuestre que el área dentro de la zona marítima no recibirá sombra por más de una hora en cualquier día del año durante las horas de diez de la mañana a cuatro de la tarde. Nótese la exigencia: no es un promedio ni un día típico, es cualquier día del año, y la ventana horaria es de seis horas.

El límite de la zona marítimo terrestre, desde el cual se miden los cuatrocientos metros y el retiro, lo determina el DRNA. Las exenciones parciales para zonas urbanas y las concesiones que reducen el retiro las concede la Junta Adjudicativa o la Junta de Planificación, según corresponda. La OGPe es la que vela por que la edificación propuesta cumpla en el grado máximo posible con el retiro en el caso del solar urbano autorizado antes del reglamento. Y los estudios de sombra se someten con la solicitud de concesión.

• Creer que la regla del retiro solo aplica a los solares que tocan el mar, cuando alcanza a toda edificación dentro de cuatrocientos metros del límite de la zona marítimo terrestre.
• Medir el retiro desde la orilla del agua en vez de desde el límite de la zona marítimo terrestre según lo determine el DRNA.
• Medir la altura desde otro punto que no sea el nivel del terreno en la base o pared más próxima a la zona marítimo terrestre.
• Aplicar solo la fórmula de dos y media veces la altura y quedar por debajo del piso de cincuenta metros de la Sección 6.4.2.2.
• Suponer que la exención del solar urbano viejo permite ignorar el retiro, cuando obliga a cumplir en el grado máximo posible y a proveer el patio posterior mínimo requerido.
• Usar la regla de promedio de alturas con edificaciones que estén a más de cien metros del solar, medidos paralelos a la orilla de la costa.
• Usar la regla de las edificaciones a ambos lados cuando solo hay una, o al revés, siendo las fórmulas distintas.
• Contar como espacio abierto un área de estacionamiento donde un automóvil produzca una elevación de un metro o más medida desde el nivel del encintado.
• Contar como espacio abierto una parte del edificio cuya elevación exceda un metro sobre el terreno, o que obstruya la vista hacia la costa.
• Pedir la concesión por espacios abiertos con menos del cincuenta por ciento de la dimensión lineal del lado del solar que colinda con la zona marítimo terrestre.
• Calcular el cinco por ciento sobre el costo total de la obra, cuando se calcula sobre el costo de construcción de la parte superior del edificio que excede la altura requerida.
• Invertir ese cinco por ciento en mejoras que ya exige este u otro reglamento, o que no estén relacionadas exclusivamente con el uso recreativo del litoral marítimo.
• Someter una solicitud de concesión sin los estudios de sombra.
• Presentar un estudio de sombra de un día típico, cuando debe demostrar que no hay más de una hora de sombra en cualquier día del año entre las diez de la mañana y las cuatro de la tarde.
• Pedir exención total del retiro para un uso que no sea portuario, pesquero, de marina o instalación similar directamente relacionada con el mar.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  docs.pr.gov

• Junta de Planificación

  jp

  jp.pr.gov

• Departamento de Recursos Naturales y Ambientales

  drna

  www.drna.pr.gov

• Single Business Portal de la OGPe

  ogpe

  www.permisos.pr.gov