El certificado de elevación: quién lo firma y por qué lo piden

Es la forma vigente de FEMA —la FF-206-FY-22-152— que documenta las elevaciones de una estructura y del terreno que la rodea, para compararlas con el nivel de inundación base de los mapas de inundación regulatorios adoptados por la Junta de Planificación. La Junta es la Agencia Estatal Coordinadora del Seguro de Inundación de FEMA en Puerto Rico, en virtud de la Ley Núm. 3 de 27 de septiembre de 1961, la Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975 y la Ley Núm. 38 de 30 de junio de 2017, y conforme al Título 44 del Código Federal de Regulaciones, Sección 60.3 (d y e).

Le aplica a quien vaya a construir, ampliar o mejorar una estructura que ubique en una zona inundable regulatoria: la presentación del certificado es obligatoria para la evaluación y aprobación de ese permiso de construcción. Quien lo certifica no es el dueño: la Sección D solo puede ser firmada por un agrimensor licenciado o por un profesional autorizado a ejercer la agrimensura en Puerto Rico. Las guías se dirigen además a las oficinas de permisos municipales, a las comunidades participantes, a los consorcios de planificación y a la Oficina de Gerencia de Permisos.

• Que la Sección D esté firmada y certificada por un agrimensor licenciado o un profesional autorizado a ejercer la agrimensura en Puerto Rico, con número de licencia, sello, firma, fecha, teléfono y correo electrónico.Verificado con la fuente oficial
• Completar el certificado usando el Estudio del Seguro de Inundaciones (FIS) y los Mapas de Inundaciones Regulatorias (FIRM) de la Junta vigentes al momento de la certificación.Verificado con la fuente oficial
• Anotar en los comentarios de la Sección D la información de los mapas ABFE conforme a la Resolución JP-ABFE-02 del 3 de octubre de 2018, con su fecha de vigencia y la zona de inundabilidad.Verificado con la fuente oficial
• Acompañar cada certificado con evidencia de la cancelación de estampillas, tradicional o mediante la Estampilla Digital Especial (EDE).Verificado con la fuente oficial

• Al menos dos fotografías —y cuando sea posible cuatro— de cada lado de la estructura, a color, de al menos 3"x3", tomadas dentro de los 90 días de la fecha de certificación, mostrando la estructura completa incluyendo la cimentación.
• El número de catastro de la propiedad según el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales o según consta en la escritura, para el encasillado A3.
• La carta de autorización del dueño, si quien completa la Sección F es un representante autorizado.
• Si hay una LOMA, LOMR-F o LOMR emitida por FEMA, la fecha de la carta y el número de caso, para los comentarios de la Sección D o G.

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   Paso 1: Para qué sirve realmente

   El certificado nació con un propósito de seguro: ajustar la tarifa de la póliza de inundación. La Junta de Planificación lo adoptó a través del Reglamento de Áreas Especiales de Peligro a Inundación y le dio un segundo uso, que es el que aparece en los permisos: comparar las elevaciones de la estructura y del terreno con el nivel de inundación base de los mapas regulatorios, para determinar si se cumple con la normativa de áreas sujetas a regulación de inundaciones. Por eso una misma hoja te la puede pedir tu asegurador y tu oficina de permisos por razones distintas.

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   Paso 2: La frase que decide si el permiso avanza

   Las guías lo dicen sin rodeos: la presentación de este certificado es obligatoria para la evaluación y aprobación de un permiso de construcción que ubique la estructura en una zona inundable regulatoria. No es un documento de apoyo ni un anejo opcional. Si tu solar está en zona regulatoria, el certificado es parte del expediente.

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   Paso 3: Quién firma qué

   El formulario se reparte entre tres manos. La Sección D —información del agrimensor, ingeniero o arquitecto certificado— solo puede ser firmada por un agrimensor licenciado o un profesional autorizado a ejercer la agrimensura en Puerto Rico, con su número de licencia, sello, firma, fecha, teléfono y correo. La Sección F es la certificación del dueño de la propiedad o de su representante autorizado, y no requiere agrimensor si este ya certificó la Sección D. La Sección G, la de información de la comunidad, se recomienda que la complete y firme la oficina de permisos municipal, la OGPe o la comunidad participante; para propósitos del Community Rating System es compulsorio completarla.

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   Paso 4: Las secciones A y B: propiedad y mapa

   La Sección A identifica la propiedad. La dirección que va en A2 es la física de la estructura: las guías declaran inválidas la del propietario si no reside allí, la del arrendatario y la postal o física del proponente, empresario o agrimensor. En A3 va el número de catastro. En A5 las coordenadas, con la Proyección Conforme Cónica Lambert y el NAD 83, al menos seis decimales, referenciadas preferiblemente al frente de la estructura o al contador de la AAA. En A7 se escoge el diagrama de estructura que mejor la represente. La Sección B se llena con el FIS y el panel del FIRM vigentes al momento de la certificación, disponibles en el sitio de la Junta o en el portal de FEMA.

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   Paso 5: Los mapas ABFE van en los comentarios

   Este es el detalle que se olvida y devuelve expedientes. En Puerto Rico se utilizan además los Mapas de Niveles de Inundación Base Recomendados adoptados por la Junta el 18 de abril de 2018, después de Irma y María, considerados la mejor información disponible. Las guías piden que esa información se incluya en el espacio de comentarios de la Sección D, y hasta sugieren la redacción: «De acuerdo con los mapas ABFE con fecha de vigencia de 13 abril de 2018, el solar se encuentra en una zona ____ con un nivel de inundación base o profundidad de inundación base de ____.» Las guías escriben la fecha de adopción de los mapas y la fecha de vigencia que sugieren para la nota con días distintos, 18 y 13 de abril; reproducimos ambas tal como aparecen y no elegimos entre ellas.

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   Paso 6: Las fotos y sus noventa días

   El dueño o su representante autorizado debe proporcionar al menos dos fotografías, y cuando sea posible cuatro, que muestren cada lado de la estructura, tomadas dentro de los 90 días de la fecha de certificación. Deben ser a color, de al menos 3"x3", y mostrar la estructura completa incluyendo la cimentación. Se aceptan digitales. En el pie de foto se indica si es frontal, lateral derecha, lateral izquierda, posterior, de aberturas o de impermeabilidad, y la fecha en que se tomó. Si todavía no hay estructura porque es obra nueva, van fotos del solar y de la página del plano de donde se tomó la elevación.

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   Paso 7: Obra en construcción y obra terminada

   En la Sección E hay que indicar si las elevaciones se basan en planos de construcción, en un edificio en construcción o en una construcción terminada. Si escoges cualquiera de las dos primeras, se requerirá un certificado de elevación otra vez cuando la construcción esté completa. La opción de construcción terminada se elige únicamente cuando todos los equipos y maquinarias —calderas, calentadores de agua, bombas de calor, aires acondicionados, elevadores y sus equipos— estén instalados y la nivelación alrededor del edificio esté totalmente completada. Es decir: un certificado durante la obra no cierra el asunto.

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   Paso 8: Lo que la Sección C no hace

   Las guías lo aclaran para que nadie confunda documentar con cumplir: la Sección C registra la elevación de varios componentes de la estructura, pero no determina la elevación del piso más bajo del edificio ni verifica si el edificio, tal como está construido, cumple con la regulación de zonas inundables regulatorias vigente. Por eso la responsabilidad de completar los encasillados G5 a G11 y documentar esos datos recae en las oficinas de permisos. Un certificado bien lleno no equivale a una determinación de cumplimiento.

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   Paso 9: Las estampillas

   La Junta solicita que cada certificado venga acompañado de la evidencia correspondiente de la cancelación de estampillas, ya sea mediante la estampilla tradicional o la Estampilla Digital Especial. La EDE está disponible como sustituto de la tradicional exclusivamente para trabajos de profesionales cuya función no sea la de proyectista certificando planos para proyectos de construcción, y está pensada para combinarse con la firma digital.

El certificado se somete con el expediente del permiso ante la oficina de permisos municipal, la OGPe o la comunidad participante, según corresponda. Para dudas sobre el documento, las guías dan un contacto: Junta de Planificación de Puerto Rico, División de Geología e Hidrogeología, comentariosjp@jp.pr.gov, teléfono 787-723-6200, extensiones 16701 y 16006. Quien lo prepara es un agrimensor privado; la Junta no lo emite ni lo tramita por ti.

• Creer que el certificado es solo para el seguro: es obligatorio para aprobar el permiso en zona inundable regulatoria.
• Poner en A2 la dirección postal del dueño o del proponente en vez de la dirección física de la estructura.
• Dejar encasillados en blanco en vez de escribir «N/A» y explicar la razón en los comentarios.
• Usar fotos tomadas hace más de noventa días o que no muestran la cimentación.
• Olvidar la nota de los mapas ABFE en los comentarios de la Sección D.
• Quedarse con el certificado tomado de planos: hay que repetirlo cuando la construcción esté terminada.
• Pensar que el dueño puede firmar la Sección D: solo la firma un agrimensor licenciado o profesional autorizado a ejercer la agrimensura.
• Someterlo sin evidencia de la cancelación de estampillas.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Junta de Planificación de Puerto Rico (JP)

  Junta de Planificación

  portaldeinundacion.jp.pr.gov

• Portal de Inundación de la Junta de Planificación

  jp

  portaldeinundacion.jp.pr.gov

• Formulario FF-206-FY-22-152 del Certificado de Elevación, según lo publica el Portal de Inundación

  jp

  portaldeinundacion.jp.pr.gov