Árboles, ventanas y agua: lo que el Código te exige con tu vecino

Es la Sección Primera del Capítulo III del Título III del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 798 a 812. Son las restricciones que la ley impone a toda propiedad por el hecho de tener vecinos, sin que nadie las haya pactado. El propio Código avisa que rigen sin perjuicio de lo que dispongan otras leyes.

Aplica a todo propietario de terrenos y construcciones. Las distancias para sembrar rigen "a la distancia autorizada por la ley y, en su defecto" a las que el Código señala, así que una ley especial puede fijar otra.

• Destinar los terrenos y las construcciones a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento, y custodiarlos y mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público.Verificado con la fuente oficial
• Mantener los edificios para evitar su ruina y los árboles y ramas que amenazan caerse, para que no perjudiquen una finca ajena ni a los transeúntes.Verificado con la fuente oficial
• Construir el techo de manera que las aguas pluviales caigan sobre la propia finca, y recogerlas para que no perjudiquen al predio contiguo ni a los usuarios de calles o sitios públicos.Verificado con la fuente oficial
• Plantar árboles altos y medianos a dos metros de la línea divisoria, y arbustos y árboles pequeños a cincuenta centímetros, salvo que la ley autorice otra distancia.Verificado con la fuente oficial
• Dejar metro y medio entre la pared y el predio vecino para abrir ventanas con vistas rectas, balcones u otros voladizos, y sesenta centímetros para vistas de costado u oblicuas.Verificado con la fuente oficial
• Que los huecos de luz en pared no medianera sean de treinta centímetros en cuadro, a la altura de las carreras o inmediatos a los techos, con reja de metal remetida en la pared y red de alambre.Verificado con la fuente oficial
• Recibir en el predio inferior las aguas que naturalmente descienden del superior, sin hacer obras que lo impidan; y no hacer desde el superior obras que lo agraven.Verificado con la fuente oficial
• Consentir el paso de materiales o la colocación de andamios en el propio predio cuando sea indispensable para construir, mantener o reparar un edificio ajeno, con derecho a indemnización.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

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   Paso 1: Los árboles: dos metros y cincuenta centímetros

   No pueden plantarse árboles cerca de un predio sino a la distancia autorizada por la ley y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria si se trata de árboles altos y medianos, y de cincuenta centímetros si se trata de arbustos y árboles pequeños. El propietario vecino puede solicitar, desde el mismo momento de la plantación, que se remuevan los árboles que se planten a menor distancia de su predio. No hay que esperar a que crezcan.

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   Paso 2: Ramas se reclaman, raíces se cortan

   La asimetría del Artículo 810 vale memorizarla. Si las ramas de algunos árboles se extienden sobre un predio vecino, el dueño de este tiene derecho a reclamar que se corten en cuanto se extienden sobre su propiedad: reclamar, no cortar. Si son las raíces de los árboles vecinos las que se extienden en el suelo de otro, el dueño del suelo en que se introducen puede cortarlas por sí mismo dentro de su predio. Ojo con el límite: la facultad de pedir el corte de ramas y raíces o la remoción de árboles está supeditada a lo que disponga la legislación sobre la materia, que este Código no nombra y que no leímos para esta guía.

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   Paso 3: Árboles en un seto medianero

   Los árboles existentes en un seto vivo medianero se presumen también medianeros. Cualquiera de los dueños tiene derecho a exigir su derribo, excepto cuando esos árboles sirven de marca o signo de colindancia, en cuyo caso solo pueden removerse si media común acuerdo entre los colindantes.

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   Paso 4: Vistas rectas y vistas oblicuas

   No pueden abrirse ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre el predio del vecino si no hay un metro y medio de distancia entre la pared en que se construyen y dicho predio. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la propiedad vecina si no hay sesenta centímetros. Las distancias se cuentan, en las vistas rectas, desde la línea exterior de la pared cuando no hay voladizos y desde la línea de estos cuando los hay; y en las oblicuas, desde la línea de separación de las dos propiedades. Nada de esto aplica a edificios separados por una vía pública, ni cuando se emplean materiales traslúcidos o la ley dispone algo distinto.

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   Paso 5: Huecos de luz: treinta centímetros en cuadro

   Luz no es lo mismo que vista. El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, de las dimensiones de treinta centímetros en cuadro, y en todo caso con reja de metal remetida en la pared y con red de alambre. Pero el dueño de la finca contigua puede cerrarlos si adquiere la medianería, salvo pacto en contrario, y también puede cubrirlos edificando en su terreno o levantando una pared contigua a la que tiene el hueco.

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   Paso 6: El agua del techo y el agua que baja del cerro

   Son dos reglas distintas. El propietario de un edificio está obligado a construir su techo o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propia finca y no en el predio vecino; y aun cuando caigan sobre su propia finca, está obligado a recogerlas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo ni a los usuarios de las calles o sitios públicos. Distinto es el agua natural: los predios inferiores están obligados a recibir las aguas que naturalmente descienden de los predios superiores, así como la tierra o la piedra que arrastran; ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que lo impidan, ni el del superior obras que lo agraven.

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   Paso 7: Obras defensivas contra el agua

   El propietario de un predio que puede ser perjudicado por las aguas que descienden de predios superiores podrá erigir a su costo obras defensivas para contener o desviar el agua, siempre que no perjudique los derechos de terceros. Y el dueño de un predio en el que existen obras defensivas, o en el que por la variación del curso es necesario construirlas de nuevo, está obligado, a su elección, a hacer los reparos o construcciones necesarias, o a tolerar que las hagan —sin perjuicio suyo— los dueños de los predios que experimenten daños o estén manifiestamente expuestos a experimentarlos.

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   Paso 8: Peligro inminente y andamios en terreno ajeno

   Dos permisos temporales que la ley impone. El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para servicios provisionales de las propiedades vecinas que eviten o conjuren un peligro actual o inminente, pero se le indemnizarán los daños y perjuicios causados. Y si para construir, mantener o reparar algún edificio es indispensable pasar materiales por predio ajeno o colocar en él andamios u otros objetos, el dueño de ese predio está obligado a consentirlo, y tiene derecho a recibir indemnización por el perjuicio sufrido. El paso o la ocupación deben solicitarse o exigirse judicialmente cuando se aprecie la necesidad, excepto cuando el gobernador haya decretado un estado de emergencia y se necesite restituir un servicio público.

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   Paso 9: La casa en ruina y el árbol que amenaza caer

   El propietario de un inmueble está obligado a mantener los edificios para evitar su ruina, y los árboles y las ramas en su propiedad que amenazan caerse, para evitar que causen perjuicio a una finca ajena o a los transeúntes por una vía pública o particular. Si no cumple, cualquier persona que tenga un interés legítimo puede exigirle la reparación, la demolición, el corte o la adopción de medidas preventivas; y si el propietario no lo realiza, la autoridad puede hacerlo a su costa. Es la vía del Código para la casa abandonada del lado y el flamboyán que se va a caer sobre la acera.

Las reclamaciones entre vecinos se ventilan en el Tribunal de Primera Instancia. Para la casa en ruina o el árbol que amenaza caer, cualquier persona con interés legítimo puede exigirlo al propietario, y si este no actúa, la autoridad puede hacerlo a su costa.

• Cortar tú mismo las ramas del árbol del vecino: el Código te da derecho a reclamar que se corten, no a hacerlo.
• Sembrar un árbol alto a menos de dos metros del lindero y confiar en que nadie diga nada: se puede pedir su remoción desde el día de la plantación.
• Abrir una ventana con vista recta a menos de metro y medio del predio vecino.
• Confundir el hueco de luz de treinta centímetros con una ventana: el hueco va con reja de metal remetida y red de alambre.
• Canalizar el agua del techo hacia el solar de al lado.
• Bloquear con una pared o un relleno el agua que baja naturalmente desde el predio superior.
• Negarle al vecino el paso de materiales o los andamios cuando son indispensables para reparar su edificio.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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