Qué altura puede tener una verja en Puerto Rico

Es el Capítulo 8.3 del Reglamento Conjunto Núm. 9473, que agrupa cuatro cosas que se construyen en los bordes de un solar: torres y estructuras sobre el techo, verjas, portales y patios interiores y semi-interiores. El capítulo abre diciendo quién considera estos proyectos: la OGPe, el Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III.

Le aplica a cualquiera que vaya a construir una verja, un portal o una estructura sobre el techo. Las alturas cambian según dos cosas: el distrito donde está el solar —residencial, comercial, industrial u otro— y el patio donde va la verja —delantero requerido, lateral o posterior—. Y hay un tercer factor que la gente olvida: si el patio delantero requerido colinda o no con un acceso vehicular de carácter público, porque eso duplica la altura permitida al frente bajo una condición de diseño.

• En distritos residenciales, que la verja en el patio delantero requerido no exceda de un (1) metro de altura.Verificado con la fuente oficial
• Que, cuando el patio delantero requerido colinde con un acceso vehicular de carácter público y se quiera llegar a dos (2) metros, la parte que exceda de un metro consista de un enrejado cuya parte sólida no exceda del veinticinco por ciento (25%) de su área.Verificado con la fuente oficial
• Que las verjas en patios laterales o posteriores requeridos no excedan de dos (2) metros de altura.Verificado con la fuente oficial
• Para una verja de control de ruido más alta, un estudio de ruido para el solar donde se construirá, a base del cual la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III determinará la altura requerida.Verificado con la fuente oficial

Información pendiente de verificación.

1. 1

   Paso 1: Un metro al frente

   En distritos residenciales, las verjas a construirse en los patios delanteros requeridos podrán tener una altura no mayor de un metro. Ese es el punto de partida y el que más sorprende, porque en la práctica se ven verjas mucho más altas al frente. La razón suele ser la excepción del párrafo siguiente, no que la regla no exista.

2. 2

   Paso 2: Dos metros si hay acceso vehicular público y enrejado

   Ésta es la excepción que resuelve la mayoría de los casos. Cuando el patio delantero requerido colinde con un acceso vehicular de carácter público, se permitirá que la verja tenga dos metros de altura, siempre que aquella parte de la verja que exceda de un metro de altura consista de un enrejado cuya parte sólida no exceda de un veinticinco por ciento de su área. Es decir: el metro de abajo puede ser sólido; el metro de arriba tiene que ser mayormente hueco, con no más de una cuarta parte de su superficie en material sólido.

3. 3

   Paso 3: Dos metros a los lados y al fondo

   Las verjas en patios laterales o posteriores requeridos podrán tener una altura no mayor de dos metros. Aquí no hay condición de enrejado: los dos metros se permiten sin más. Es la diferencia que explica por qué la verja del fondo puede ser sólida y la del frente no.

4. 4

   Paso 4: Comercios e industrias: solo donde dan a lo residencial

   En distritos comerciales, industriales y otros distritos, el límite de un metro al frente no es general. Aplica a las verjas a construirse en los patios delanteros requeridos en los casos de solares que colinden con solares incluidos en un distrito residencial, o que estén situados en la misma manzana dando frente al mismo lado de una vía con solares incluidos en un distrito residencial, y solo en sus tramos correspondientes al fondo requerido para patio delantero en tal distrito residencial. En esos mismos casos, cuando el patio requerido colinde con un acceso vehicular de carácter público, esos tramos pueden llegar a dos metros con la misma condición del enrejado de menos de veinticinco por ciento sólido. Y las verjas en patios laterales o posteriores requeridos podrán tener hasta dos metros cuando la línea lateral o posterior del solar sea común a un solar incluido en un distrito residencial.

5. 5

   Paso 5: La verja contra el ruido

   Las verjas requeridas para el control de ruido podrán tener una altura mayor a las que fija el capítulo. Pero no es una licencia abierta: en esos casos la altura requerida será determinada por la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III, según corresponda, a base de los resultados de un estudio de ruido para el solar donde se construirá la verja. El reglamento añade dos precisiones que se olvidan: la altura de estas verjas se mide a partir de la rasante original del solar o predio, y podrá ser mayor de dos metros siempre y cuando no se obstaculice la vista y la ventilación.

6. 6

   Paso 6: El muro de la autopista no es una verja

   El capítulo lo aclara expresamente para que nadie los confunda: los muros de atenuación de ruidos en proyectos de carreteras del DTOP y de la ACT no se consideran verjas. Esos proyectos se rigen por una política de ruido establecida por regulaciones, parámetros y guías de la FHWA. Si el muro que tienes al lado es de una carretera estatal, no le apliques esta tabla.

7. 7

   Paso 7: El portal ornamental

   En los distritos residenciales se permitirá un portal de carácter ornamental o como detalle arquitectónico en cada patio entre el edificio y la línea lateral del solar, o la línea posterior del solar en solares de esquina. Uno por patio. Su altura, medida desde el nivel del terreno, no será mayor de tres metros, y deberá ser provisto de una entrada o abertura no menor de un metro de ancho ni menor de dos metros de alto. En esa entrada se permite instalar un portón de rejas o enrejado metálico cuya parte sólida no exceda el veinticinco por ciento de la misma. Y no será necesario proveer tal entrada o abertura cuando la altura del portal, sobre el nivel del terreno, sea de un metro o menos.

8. 8

   Paso 8: Lo que no cuenta para la altura del edificio

   La primera regla del capítulo es útil para cualquiera que esté instalando algo sobre el techo. Los capiteles de las iglesias, los campanarios, las antenas receptoras de televisión, las torres y antenas de transmisión radial de onda corta para uso doméstico, las torres diseñadas con propósitos puramente ornamentales, las chimeneas, los tanques elevados, los calentadores solares, las cajas de escalera y las estructuras para ascensores no serán considerados al aplicarse las disposiciones sobre altura del reglamento, siempre que la suma total de sus respectivas áreas, tomadas en sección horizontal a media altura, no sea mayor del veinte por ciento del área total del techo. Con un límite absoluto: en ningún caso, cuando se permitan, estas estructuras podrán sobrepasar las limitaciones sobre altura establecidas con relación a las Zonas de Aeropuerto.

9. 9

   Paso 9: Patios interiores y semi-interiores

   El capítulo cierra con las dos definiciones que gobiernan los pozos de luz. Cualquier espacio abierto y desocupado hacia donde den ventanas o puertas, circundado a todo su alrededor por un edificio, o por un edificio y una línea lateral del solar, será considerado un patio interior. Su dimensión mínima será de tres metros, o de una quinta parte de la distancia vertical entre el nivel más bajo del patio y el nivel máximo de cualquier pared, balcón o terraza que lo circunde, cual fuere mayor; y su área no será menor, en cualquier nivel, de diez metros cuadrados por cada planta que tenga el edificio sobre ese patio. El patio semi-interior es igual, excepto que uno de sus lados da frente y abre hacia una vía u otro espacio abierto dentro del mismo solar, y comparte la misma dimensión mínima de tres metros o un quinto de la altura, cual fuere mayor.

El capítulo nombra a quienes consideran estos proyectos: la OGPe, el Profesional Autorizado, la Junta Adjudicativa o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III. Para la verja de control de ruido, quien determina la altura es la Junta Adjudicativa de la OGPe o el municipio autónomo con jerarquía de la I a la III, a base del estudio de ruido. El trámite del permiso en sí vive en otros tomos del Reglamento Conjunto que no leímos para esta guía.

• Construir dos metros de verja sólida al frente: por encima del metro tiene que ser enrejado con menos de 25% sólido.
• Creer que la excepción de los dos metros aplica siempre: solo cuando el patio delantero requerido colinda con un acceso vehicular de carácter público.
• Aplicar el límite de un metro a todo un solar comercial: solo aplica en los tramos que dan a un distrito residencial.
• Levantar una verja alta contra el ruido sin el estudio de ruido que la Junta Adjudicativa usa para fijar la altura.
• Medir la verja de ruido desde el relleno y no desde la rasante original del solar.
• Poner más de un portal ornamental por patio, o sin la abertura de un metro por dos cuando pasa de un metro de alto.
• Olvidar que los calentadores solares, tanques y cajas de escalera solo se excluyen de la altura si suman hasta 20% del área del techo.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)

  OGPe

  docs.pr.gov

• Oficina de Gerencia de Permisos

  ogpe

  ogpe.pr.gov