Salirte de una obra: el 20%, los cinco días y lo que hay que pagar

Son los Artículos 1378 a 1380 del Código Civil de 2020: las tres formas de resolver un contrato de obra —por variaciones necesarias que encarecen un 20%, por haberse completado el límite mínimo en la obra por pieza o medida, y la resolución unilateral del comitente pagando lo hecho—.

Comitentes que quieran salirse de una obra y contratistas afectados por esa salida, bajo el Código Civil de Puerto Rico. El Artículo 1379 alcanza también al contratista.

• Para resolver por el Artículo 1378: que las variaciones necesarias impliquen un aumento del veinte por ciento del precio convenido.Verificado con la fuente oficial
• Y ejercer esa facultad dentro de los cinco días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado.Verificado con la fuente oficial
• Para el Artículo 1379: que la obra se haya convenido por pieza o medida y que se haya completado el límite mínimo de la obra convenida.Verificado con la fuente oficial
• Para el Artículo 1380: pagar al contratista los gastos incurridos y el trabajo realizado.Verificado con la fuente oficial

• La comunicación del contratista con la necesidad de la modificación y su costo estimado: de su fecha corren los cinco días.
• Si la obra es por pieza o medida, la constancia del límite mínimo convenido y de que se completó.
• Para la resolución unilateral, el detalle de los gastos incurridos y del trabajo realizado, que es lo que hay que pagar.

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   Paso 1: La salida por encarecimiento: el 20%

   Artículo 1378: el comitente puede resolver el contrato cuando las variaciones necesarias implican un aumento del veinte por ciento (20%) del precio convenido. El umbral se mide contra el precio convenido, no contra el costo de la variación aislada.

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   Paso 2: Cinco días, y empiezan a contar cuando te enteras

   El mismo artículo: esta facultad debe ejercitarla dentro de los cinco (5) días de haber conocido la necesidad de la modificación y su costo estimado. Las dos cosas: la necesidad y el costo estimado.

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   Paso 3: Por eso importa la comunicación del contratista

   Otro artículo del mismo capítulo obliga al contratista a comunicar al comitente cualquier variación necesaria y el costo estimado de esta. Esa comunicación es la que pone en marcha los cinco días, y por eso conviene que quede por escrito y con fecha.

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   Paso 4: Lo que el artículo no aclara de ese plazo

   No dice si los cinco días son naturales o laborables, ni en qué forma se ejerce la resolución, ni qué pasa si el aumento es exactamente del veinte por ciento. Esta guía no rellena esos huecos; sí recomienda no apurar el plazo.

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   Paso 5: La salida al completar el límite mínimo

   Artículo 1379: cuando la obra se ha convenido por pieza o medida, tanto el contratista como el comitente pueden resolver unilateralmente el contrato cuando se ha completado el límite mínimo de la obra convenida. Esta es la única de las tres que también sirve al contratista.

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   Paso 6: De dónde sale ese límite mínimo

   Del artículo del precio: cuando el precio de la obra se conviene por pieza o medida, las partes también deben convenir un límite mínimo. Si no se pactó, el artículo no dice qué ocurre, y esta guía no lo supone.

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   Paso 7: La puerta que siempre está abierta

   Artículo 1380: el comitente puede resolver unilateralmente el contrato aunque la ejecución haya comenzado. No hace falta motivo, y el artículo no le pone plazo.

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   Paso 8: Pero cuesta lo que ya se hizo

   La segunda frase del mismo artículo: sin embargo, debe pagar al contratista los gastos incurridos y el trabajo realizado. Dos partidas, ninguna de las cuales el Código define ni cuantifica.

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   Paso 9: Cuál conviene usar

   Son vías distintas con costos distintos. La del Artículo 1378 no obliga a pagar nada por sí sola, pero se cierra a los cinco días y exige el umbral del veinte por ciento. La del Artículo 1380 está siempre disponible pero obliga a pagar gastos y trabajo. Esta guía no aconseja cuál usar en un caso concreto: eso depende de hechos que el Código no resuelve.

La resolución la ejerce la propia parte frente a la otra; el Código no manda pedir permiso a ninguna agencia ni al tribunal. Si se discute si procedía, o cuánto hay que pagar por lo hecho, decide el Tribunal de Primera Instancia.

• Dejar pasar los cinco días desde que se conoció la necesidad de la modificación y su costo estimado.
• Contar esos cinco días desde que se hicieron los cambios y no desde que se conocieron.
• Medir el veinte por ciento contra el costo de la variación en vez de contra el precio convenido.
• Como contratista, hacer variaciones necesarias sin comunicar antes el costo estimado, que es lo que le permite al comitente decidir a tiempo.
• Creer que la resolución del Artículo 1380 es gratis: hay que pagar los gastos incurridos y el trabajo realizado.
• Creer que hace falta un motivo para la resolución unilateral del Artículo 1380: el artículo no lo exige.
• Como contratista, pretender resolver unilateralmente por el Artículo 1380: esa facultad está escrita para el comitente.
• Usar el Artículo 1379 en una obra que no se convino por pieza o medida.
• Contratar por pieza o medida sin pactar el límite mínimo, que es lo que activa esa salida.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov