Ejecución de hipoteca: la mediación compulsoria que el tribunal no puede saltarse

Es la ley que inserta un proceso de mediación obligatorio entre el acreedor y el deudor hipotecario antes de que pueda consumarse la ejecución de la hipoteca de una vivienda principal (32 L.P.R.A. §§ 2881-2886). Vivienda principal es la que se utiliza como el hogar principal del deudor o del deudor y su familia inmediata, y que para fines contributivos sobre bienes inmuebles es aquella para la cual aplicaría la exención contributiva principal. La mediación es un proceso no adjudicativo: un mediador neutral asiste a las partes en conflicto a lograr un acuerdo mutuamente aceptable, y no puede celebrarse en las oficinas del acreedor, de sus abogados, representantes legales o asesores.

La persona natural que haya incurrido en un préstamo de consumo o para propósitos personales o de familia garantizado con un gravamen hipotecario sobre su residencia o vivienda principal, y contra quien se haya presentado una acción para ejecutar esa hipoteca. La definición de deudor incluye a todas las personas naturales que sean responsables o que pudieran advenir responsables por la obligación que se intenta hacer efectiva, y cubre expresamente a quienes suscribieron préstamos de hipoteca inversa sobre su residencia principal.

• Que la propiedad sea tu vivienda principal: la que usas como hogar principal y para la cual aplicaría la exención contributiva principal sobre bienes inmuebles.Verificado con la fuente oficial
• Que exista una acción civil presentada para la ejecución de esa hipoteca, con el emplazamiento diligenciado.Verificado con la fuente oficial
• Entregar en un tiempo razonable los documentos que el acreedor te pida en la vista para evaluar las alternativas — o evidencia de que estás gestionándolos.Verificado con la fuente oficial

• El emplazamiento con copia de la demanda: la ley advierte expresamente la conveniencia de procurar asistencia legal y de contestar la demanda al recibirlo.
• La lista de documentos necesarios y pendientes que el acreedor tiene que entregarte en la vista de mediación para evaluar tus alternativas.
• La evidencia escrita del acreedor que certifique que su representante tiene capacidad para actuar en su nombre y llegar a acuerdos.

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   Paso 1: Contesta la demanda: la mediación no la sustituye

   La propia ley obliga al acreedor a advertirte, desde que te concede el préstamo, de la conveniencia de que una vez recibido el emplazamiento con copia de la demanda procures asistencia legal y alegues responsivamente o contestes la demanda, y del riesgo que enfrentas de perder la propiedad si no lo haces. La mediación es un derecho adicional, no un sustituto de contestar dentro del término.

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   Paso 2: Cuenta los 30 días desde el emplazamiento

   Es deber del Tribunal, dentro de un término de treinta (30) días contados a partir del diligenciamiento del emplazamiento, citar a las partes a una vista o acto de mediación compulsoria que presidirá un mediador seleccionado por las partes. La vista puede ser en cualquier sala o salón del tribunal, o en el lugar que las partes acuerden con el mediador — pero la ley prohíbe expresamente que sea en las oficinas del acreedor, de sus abogados, representantes legales o asesores.

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   Paso 3: Exige que te expliquen TODAS las alternativas, incluso las que no dependen de tu bolsillo

   En la vista se te informará de forma verbal y por escrito todas las alternativas disponibles en el mercado de acuerdo al tipo de préstamo e inversionista para evitar la privación del inmueble, la ejecución o la venta judicial, incluyendo aquellas que no dependen de la capacidad económica del deudor, como lo son la venta corta ("short sale"), la dación en pago, la entrega voluntaria de título y otros remedios que eviten que pierdas tu hogar o que, de perderlo, minimicen las consecuencias negativas. El representante del acreedor tiene que informarte para cuáles cualificas y explicarte las razones de las que no.

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   Paso 4: Verifica que quien vino del banco pueda decidir

   El representante del acreedor o inversionista que asista debe ser, o en la alternativa tener acceso en todo momento del proceso a, un oficial de la institución financiera con autoridad para llegar a acuerdos de pago, modificación o cualquier otra alternativa de retención o disposición de la propiedad, sujetos solo a la aprobación final de un "underwriter" según aplique. Además, el representante tiene que entregarte evidencia escrita del acreedor que certifique su capacidad representativa. La ausencia de autoridad para tomar decisiones es uno de los incidentes procesales que el mediador puede informarle al Tribunal.

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   Paso 5: Entrega los documentos que te pidan, aunque sea parcialmente

   En la vista el acreedor te entregará una lista de los documentos necesarios y pendientes para evaluar las alternativas. Tienes que entregarlos en un tiempo razonable; antes de la siguiente vista debes entregar los solicitados en la primera o, en su defecto, evidencia de que estás haciendo gestiones para obtenerlos. Si incumples sin justa causa, se entiende que desististe de la mediación y el proceso judicial continúa. Pero fíjate en el matiz que la ley añade: el incumplimiento de cualquiera de las partes en producir documentos para la primera sesión no será motivo para terminar la mediación.

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   Paso 6: Si el banco no comparece o no actúa de buena fe, la demanda se desestima

   La ley pone consecuencias en ambas direcciones. Si el deudor no comparece sin justificación adecuada, no entrega los documentos o no cumple el acuerdo alcanzado, se presume que desistió y el acreedor continúa la ejecución. Pero si el acreedor no comparece en cualquiera de las etapas sin justificación adecuada, o si el Tribunal determina — luego de dilucidar la controversia en vista evidenciaria — que no actuó de buena fe en cuanto al ofrecimiento de alternativas o a la evaluación que te hizo, el Tribunal procederá a desestimar sin perjuicio la demanda presentada.

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   Paso 7: Sabe qué pasa con el acuerdo y con los 20 días

   Una vez sometido el acuerdo y notificado a todas las partes, estas tienen un término de hasta veinte (20) días calendario para rechazarlo o ratificarlo, entendiéndose que culminado dicho término sin objetarse se da por ratificado de forma automática. Si el acuerdo requiere inscripción en el Registro de la Propiedad, el Tribunal puede ordenarlo mediante orden y mandamiento, siempre que no se afecten derechos de terceros. La mediación es confidencial: el mediador solo puede informarle al Tribunal los incidentes procesales — falta de entrega de documentos, ausencia de autoridad para decidir, y dilación injustificada o falta de cooperación — manteniendo confidencial todo lo sustantivo de la negociación.

El proceso ocurre dentro del caso civil de ejecución de hipoteca en el Tribunal de Primera Instancia: no hay que solicitarlo por separado, porque es deber del propio Tribunal citar a las partes dentro de los 30 días del emplazamiento. La Oficina de Administración de los Tribunales tiene la responsabilidad de aprobar el reglamento del procedimiento y, desde la enmienda de 2024, de incluir en sus Anuarios Estadísticos el desglose de casos referidos a mediación, renuncias, desestimaciones por mala fe del acreedor y tipos de acuerdo alcanzado. Los gastos de la mediación se pagan, salvo pacto en contrario, por partes iguales.

• No contestar la demanda porque "va a haber mediación": la ley advierte del riesgo de perder la propiedad si no alegas responsivamente.
• No saber que el requisito es jurisdiccional: sin la mediación no puede dictarse sentencia ni celebrarse la venta judicial.
• Dejar de comparecer a una etapa sin justificación: se presume que desististe y la ejecución sigue.
• Aceptar que la vista se celebre en las oficinas del banco o de sus abogados, que la ley prohíbe expresamente.
• No exigir la evidencia escrita de que el representante del acreedor tiene capacidad para llegar a acuerdos.
• Creer que solo hay alternativas si tienes dinero: la venta corta, la dación en pago y la entrega voluntaria no dependen de tu capacidad económica.
• Renunciar a la mediación porque el banco lo condicionó: la ley prohíbe condicionar las alternativas a esa renuncia.
• Dejar pasar los 20 días del acuerdo sin objetar cuando no estabas conforme: vencido el término se da por ratificado automáticamente.
• Pensar que la hipoteca inversa queda fuera: la definición la incluye expresamente.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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