Impugnar a la Junta del condominio: 30 días y una sala nueva

Es el mecanismo con el que un titular pelea una decisión del condominio: una derrama que entiendes ilegal, un acuerdo de asamblea, una actuación de la Junta o del agente administrador, o una omisión. Hasta 2026 buena parte de estas controversias residenciales se llevaban a DACO. La Ley 157-2026, aprobada el 31 de julio de 2026, las movió a una sala especializada del tribunal y le dio jurisdicción exclusiva, sin distinguir entre condominios comerciales, residenciales o mixtos. El Poder Judicial es quien debe crear esa Sala Especializada en cada región judicial y quien está facultado para nombrar el personal necesario y adoptar los reglamentos de adjudicación.

Titulares de apartamentos. Y el Artículo 65 pone dos condiciones de admisión que conviene resolver antes de radicar. Primera: tienes que demostrar que no tienes ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares y que entregaste a la Junta de Directores copia del documento con el que adquiriste tu apartamento. La única excepción al requisito de no deuda es cuando la impugnación es precisamente para cuestionar la deuda que alegadamente tienes. Segunda, si lo que impugnas es un acuerdo del Consejo de Titulares: tienes que acreditar que estuviste presente o representado en la asamblea en que se tomó el acuerdo y que votaste en contra; si estuviste ausente a pesar de haber sido debidamente notificado, tendrás que probar que tu ausencia estuvo justificada.

• Que la acción, omisión o acuerdo caiga en uno de los tres supuestos del Artículo 65.Verificado con la fuente oficial
• Demostrar que no tienes deuda con el Consejo de Titulares, salvo que la impugnación sea justamente para cuestionar esa deuda.Verificado con la fuente oficial
• Haber entregado a la Junta de Directores copia del documento mediante el cual adquiriste tu apartamento.Verificado con la fuente oficial
• Si impugnas un acuerdo del Consejo: haber estado presente o representado en la asamblea y haber votado en contra, o probar que tu ausencia estuvo justificada.Verificado con la fuente oficial

• Copia del documento mediante el cual adquiriste el apartamento, que la ley te exige haber entregado a la Junta.
• La notificación del acuerdo o determinación con su fecha, porque de ahí corren los treinta días si no estuviste presente.
• La escritura matriz y el reglamento del condominio, que son —junto a la ley— el estándar contra el cual se mide la actuación impugnada.

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   Paso 1: Confirma que vas al foro correcto

   Este es el cambio de 2026 y es el que más caro sale equivocar. Los titulares de apartamentos en condominios dedicados a uso comercial, residencial o mixto tienen que presentar la impugnación ante la Sala Especializada de Adjudicación de Controversias de Condominios del Tribunal de Primera Instancia de la región judicial donde radique el condominio, la cual tiene jurisdicción exclusiva. La Ley 157-2026 lo estableció así el 31 de julio de 2026. Si tu orientación es anterior a esa fecha, verifícala antes de radicar.

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   Paso 2: Identifica cuál de los tres supuestos aplica

   La ley enumera tres y conviene decir cuál invocas: (a) que la acción, omisión o acuerdo sea contrario a la Ley de Condominios, a la escritura matriz o al reglamento del condominio; (b) que resulte gravemente perjudicial a los intereses de la comunidad o a un titular; o (c) que resulte gravemente perjudicial para algún titular que no tenga obligación jurídica de soportarlo y que no haya sido previsible al momento de la compra. Fíjate en el adverbio del segundo y tercer supuesto: gravemente.

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   Paso 3: Resuelve la deuda antes de radicar

   La ley exige que el titular que quiera impugnar demuestre que no tiene ningún tipo de deuda con el Consejo de Titulares. Es un requisito de admisión, no un detalle: si debes cuotas, la impugnación se cae por ahí. La única excepción que el texto reconoce es cuando la impugnación es precisamente para cuestionar la deuda que alegadamente tienes. Y hay un segundo requisito de papel: haber entregado a la Junta copia del documento con el que adquiriste tu apartamento.

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   Paso 4: Cuenta los treinta días desde el punto correcto

   Para todo tipo de impugnación se tienen treinta (30) días contados a partir de la fecha en que se tomó dicho acuerdo o determinación, si se hizo en tu presencia; o dentro de los treinta (30) días siguientes a la fecha en que recibes la notificación del acuerdo, si no estuviste presente cuando se llegó a tal acuerdo o determinación. Guarda el sobre, el correo o la constancia de entrega: la fecha de recibo es lo que hace medible el término.

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   Paso 5: No confundas los 30 días con los 2 años

   Son cosas distintas y la ley las trata en párrafos separados. Cuando la acción de impugnación de acuerdos, acciones u omisiones de la Junta de Directores, del Administrador Interino, del Agente Administrador o del Consejo de Titulares constituya violaciones a las disposiciones de esta Ley, de la escritura matriz o del reglamento del condominio, prescribirá a los dos (2) años. Ese término se computa desde la fecha en que se tomó la acción, omisión o acuerdo si fue en tu presencia, o desde la notificación si no fue en tu presencia, y el acuerdo tiene que haberse notificado conforme a las disposiciones de la ley.

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   Paso 6: Si el pleito es de seguros, va a otro sitio

   El Artículo 66 lo separa expresamente: sin perjuicio de lo anterior o de las acciones judiciales que puedan presentarse, toda querella relacionada con la cubierta o los términos y condiciones del contrato de seguros será referida a la Oficina del Comisionado de Seguros de Puerto Rico para su consideración, y el Comisionado está facultado a adoptar o modificar los reglamentos necesarios para adjudicar las querellas que surjan bajo el Régimen de Propiedad Horizontal.

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   Paso 7: Sabe qué pasa con las costas

   Dos reglas del propio artículo. El tribunal en el que se diluciden las acciones de impugnación le impondrá a la parte que hubiese procedido con temeridad el pago de costas y honorarios de abogados. Y el titular que prevalezca en cualquier reclamación de su querella no tendrá que contribuir a los honorarios o gastos legales en que incurra la Junta o el Consejo de Titulares, ni a la multa que, en su caso, pudiera imponérsele a la parte querellada. Esa segunda regla evita la situación absurda de ganar y luego pagar por tu cuota parte la defensa del que perdió.

Ante la Sala Especializada de Adjudicación de Controversias de Condominios del Tribunal de Primera Instancia de la región judicial donde radique el condominio, que tiene jurisdicción exclusiva desde la Ley 157-2026. El Poder Judicial es quien debe crear esa sala en cada región judicial, nombrar el personal necesario y adoptar los reglamentos de adjudicación, así que si en tu región todavía no la localizas, pregunta en el Tribunal de Primera Instancia de tu región antes de asumir que no existe. Las querellas sobre la cubierta o los términos del contrato de seguros se refieren a la Oficina del Comisionado de Seguros.

• Radicar en DACO: desde la Ley 157-2026 la Sala Especializada del Tribunal de Primera Instancia tiene jurisdicción exclusiva.
• Dejar correr los treinta días buscando el foro correcto.
• Impugnar debiendo cuotas, cuando la ley exige demostrar que no tienes deuda con el Consejo de Titulares.
• No haber entregado a la Junta copia del documento con el que adquiriste el apartamento.
• Impugnar un acuerdo de asamblea sin haber estado presente o representado y sin haber votado en contra.
• Confundir el plazo de 30 días para impugnar con la prescripción de 2 años por violaciones a la ley, la escritura o el reglamento.
• Llevar a esa sala un pleito que es sobre la cubierta del seguro, que la ley refiere al Comisionado de Seguros.
• Guiarte por orientación anterior al 31 de julio de 2026 sin verificarla.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

  bvirtualogp.pr.gov

• Rama Judicial de Puerto Rico

  Rama Judicial

  poderjudicial.pr