Cuando termina el derecho de superficie: quién se queda el edificio

Es la Sección Tercera del Capítulo IV del Título VI del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 986 a 990. Cierra el régimen del derecho de superficie: cómo termina, qué pasa con lo construido y qué se paga.

Aplica al propietario del suelo y al superficiario. También alcanza a los titulares de derechos reales que el superficiario hubiera impuesto: la extinción del derecho de superficie extingue los suyos, y si hay indemnización se subrogan en el lugar del superficiario.

• Para extinguir un derecho establecido por plazo pero sin duración fijada, el consentimiento del propietario y del superficiario.Verificado con la fuente oficial
• Para cobrar la indemnización del Artículo 988, que no exista pacto en contra y que la extinción sea por el transcurso del plazo.Verificado con la fuente oficial
• Para reconstruir tras la destrucción, cumplir los términos originales del derecho y que no se haya pactado otra cosa.Verificado con la fuente oficial

• La escritura de constitución, porque el plazo, la condición resolutoria y las causas pactadas de extinción salen de ella.
• La evidencia del valor de la construcción al momento de la transmisión, incluidas sus mejoras, que es la medida de la indemnización.

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   Paso 1: Las siete causas

   El Artículo 986 las lista: la renuncia del superficiario; el vencimiento del plazo pactado o el cumplimiento de la condición resolutoria a la cual se sujetó; el incumplimiento del superficiario de su obligación de construir o plantar; la consolidación en una misma persona de las cualidades de propietario y superficiario; cualquier otra causa pactada entre las partes; la muerte del superficiario, si se trata de un derecho vitalicio; y la expropiación.

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   Paso 2: El plazo que se pactó sin decir cuánto

   El Artículo 987 cubre un hueco frecuente: si el derecho de superficie se establece por un plazo pero no se fija su duración, para su extinción se requiere el consentimiento del propietario y del superficiario. Si el acuerdo no se logra, el tribunal fijará, para la conclusión del derecho, un plazo que sea suficiente para el cumplimiento de los fines que persiguieron las partes al constituirlo. Ninguna de las dos partes puede cortarlo por su cuenta.

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   Paso 3: Vencido el plazo, el edificio pasa al dueño del suelo

   El Artículo 988 abre con la regla: cuando el derecho se extingue por el transcurso del plazo, el propietario adquiere el dominio de la edificación. No hace falta ningún acto adicional para eso.

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   Paso 4: Pero tiene que pagarla

   El segundo párrafo del mismo artículo es el que contesta la pregunta que trae al lector: en ausencia de pacto, el propietario debe satisfacer al superficiario una indemnización equivalente al valor de la construcción al momento de la transmisión, incluyendo todas sus mejoras. La medida es el valor al momento de la transmisión, no lo que costó construirla.

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   Paso 5: Qué pasa con las hipotecas y demás cargas

   El Artículo 988 sigue: la extinción del derecho de superficie provoca la extinción de los derechos reales impuestos por el superficiario, y si el superficiario tiene derecho a indemnización, los titulares de dichos derechos se subrogan en su lugar. Y añade una precisión para el caso de consolidación: si por cualquier causa se reúnen en la misma persona los derechos del propietario y los del superficiario, los derechos reales que recaen sobre uno y otro siguen gravándolos separadamente.

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   Paso 6: Si el edificio se destruye, el derecho sigue vivo

   El Artículo 989 lo dice al revés de lo que mucha gente supone: la destrucción de la propiedad superficiaria no extingue el derecho de superficie, salvo pacto distinto. El superficiario puede reconstruirla cumpliendo los términos originales de su derecho.

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   Paso 7: Y para lo que el Código no diga

   El Artículo 990 cierra el capítulo señalando la fuente supletoria: las disposiciones relativas al derecho de superficie no contempladas en este Código se atenderán en la legislación registral inmobiliaria. Esta guía no la leyó y por eso no la resume.

La extinción se resuelve entre las partes y se refleja en el Registro de la Propiedad. El tribunal entra en un caso concreto: cuando el derecho se estableció por plazo sin fijar duración y no hay acuerdo para terminarlo, según el Artículo 987.

• Creer que el dueño del suelo se queda el edificio gratis: sin pacto debe pagar su valor al momento de la transmisión con todas las mejoras.
• Calcular la indemnización por lo que costó construir en vez de por el valor al momento de la transmisión.
• Dar por extinguido el derecho porque el edificio se destruyó: no se extingue salvo pacto distinto.
• Terminar por su cuenta un derecho pactado por plazo sin duración fijada.
• Olvidar que la extinción arrastra los derechos reales que impuso el superficiario.
• Suponer que al consolidarse ambos derechos las cargas se funden: siguen gravando separadamente.
• No construir dentro del plazo y esperar conservar el derecho.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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