Qué es una servidumbre y cómo se constituye

Son las Secciones Primera y Segunda del Capítulo III del Título VI del Libro Tercero del Código Civil de 2020, Artículos 935 a 947. Fijan qué es una servidumbre, cómo se clasifica, quién puede constituirla y por qué vías nace.

Pueden constituir una servidumbre los titulares del derecho de propiedad o de los derechos reales posesorios sobre la finca dominante o la sirviente. Cuando la constituye un titular de derechos reales posesorios, la servidumbre tiene el alcance y la duración de esos derechos.

• Para ganarla por usucapión, que la servidumbre sea continua y aparente y que se posea durante quince años.Verificado con la fuente oficial
• Para las continuas no aparentes y todas las discontinuas, un negocio jurídico: no hay otra vía.Verificado con la fuente oficial
• Sobre finca indivisa, el consentimiento de todos los comuneros.Verificado con la fuente oficial
• Para que sobreviva a la venta una servidumbre sobre finca propia publicada solo por signo aparente, que se establezca expresamente en el título de enajenación.Verificado con la fuente oficial
• Para la constitución por sentencia, que se trate de una servidumbre forzosa y que el obligado se niegue a constituirla voluntariamente.Verificado con la fuente oficial

• El título constitutivo, que según el Artículo 948 determina los derechos del titular dominante y las obligaciones del sirviente.
• Para la usucapión de una servidumbre negativa, el acto obstativo formal con el que el titular dominante prohibió al sirviente el hecho que sería lícito sin la servidumbre: desde ese día corre el plazo.

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   Paso 1: Dos fincas, o una finca y una persona

   El Artículo 935 define la servidumbre como el derecho real limitado que recae sobre una finca, la sirviente, en beneficio de otra finca o de una o varias personas o comunidad individualizadas. Si la relación es entre fincas, la que recibe la utilidad se llama dominante. Y la utilidad puede ir en dos direcciones: conceder un determinado uso de la finca sirviente, o reducir las facultades de su titular.

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   Paso 2: Las tres clasificaciones que deciden todo lo demás

   El Artículo 937 las cruza. Continua es aquella cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención humana; discontinua la que se usa a intervalos más o menos largos y depende de actos humanos. Aparente es la que se anuncia y está continuamente a la vista por signos exteriores que tienen una relación objetiva con el uso y el aprovechamiento; no aparente la que no se manifiesta por signo alguno. Positiva es la que impone al titular sirviente la obligación de soportar su ejercicio; negativa la que impone una abstención determinada.

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   Paso 3: Solo dos de esas categorías se ganan por el tiempo

   El Artículo 945 lo restringe: las servidumbres continuas y aparentes se constituyen por negocio jurídico o por la usucapión de quince años. El Artículo 946 cierra la puerta a las demás: las continuas no aparentes y las discontinuas, sean aparentes o no, solo pueden constituirse mediante negocio jurídico. Un paso que se usa a ratos y depende de actos humanos es discontinuo: no se gana por usar la vereda muchos años.

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   Paso 4: Cuándo empieza a correr ese plazo

   El mismo Artículo 945 lo separa. En las positivas, desde el día en el que el titular dominante o la persona que haya aprovechado la servidumbre hubiera comenzado a ejercerla sobre la finca sirviente. En las negativas, desde el día en que el titular dominante haya prohibido al titular sirviente, mediante un acto obstativo formal, la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

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   Paso 5: Qué pasa si la finca se parte

   El Artículo 940 dice que las servidumbres son indivisibles. Si la finca sirviente se divide en dos o más partes, la servidumbre no se modifica, y cada titular tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si es la dominante la que se divide, cada partícipe puede utilizar por entero la servidumbre sin alterar el lugar de su uso ni gravarla de otra manera. El propio artículo advierte que las modificaciones físicas de las fincas pueden llevar a la extinción en los casos del Artículo 966.

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   Paso 6: Quién tiene que firmar

   El Artículo 941 legitima a los titulares del derecho de propiedad o de derechos reales posesorios sobre cualquiera de las dos fincas, y advierte que si la constituye un titular de derechos reales posesorios, la servidumbre tiene el alcance y la duración de sus derechos. El Artículo 942 permite al dueño constituir servidumbres sin el consentimiento de los titulares de derechos posesorios sobre su finca, siempre que no los perjudique. Y el Artículo 943 exige, sobre finca indivisa, el consentimiento de todos los comuneros: la concesión hecha solo por algunos queda en suspenso hasta que la otorgue el último, aunque obliga a quien la dio a no impedir su consumación.

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   Paso 7: Servidumbres entre fincas tuyas, y la trampa al vender

   El Artículo 936 permite constituir servidumbres sobre finca propia o ajena, y hasta recíprocas entre dominante y sirviente. El Artículo 947 lo desarrolla: quien tiene varias fincas puede constituir entre ellas las servidumbres que tenga por conveniente. Pero añade el aviso que cuesta pleitos: en caso de enajenación de cualquiera de las fincas, la servidumbre sobre finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente solo subsiste si se establece expresamente en el título de enajenación.

Una servidumbre voluntaria se constituye en el título que corresponda entre las partes. La constitución por sentencia, que el Artículo 944 reserva a las forzosas cuando el obligado se niega, va ante el Tribunal de Primera Instancia. El Código Civil no designa una agencia para constituirlas.

• Creer que cualquier servidumbre se gana con los años: solo las continuas y aparentes, y a los quince.
• Contar el plazo de una servidumbre negativa desde que empezó la molestia y no desde el acto obstativo formal.
• Constituir una servidumbre sobre finca indivisa con la firma de algunos comuneros.
• Vender una de dos fincas propias sin poner la servidumbre en la escritura: el signo aparente solo no la salva.
• Suponer que dividir la finca sirviente borra la servidumbre.
• Olvidar que una servidumbre constituida por un usufructuario o arrendatario dura lo que dure su derecho.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

• Poder Judicial de Puerto Rico

  Poder Judicial

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