Expropiar una propiedad declarada estorbo

Es lo que ocurre después de la declaración de estorbo público: la adquisición del inmueble por el municipio, ya sea por compraventa o por expropiación forzosa, y su transferencia posterior a quien esté en disposición de rehabilitarlo, reconstruirlo, restaurarlo, demolerlo o edificar de nuevo. El Código regula dos procedimientos distintos —el del Artículo 4.012, que financia un solicitante-adquiriente, y el sumario del Artículo 4.012-A, que corre por cuenta del municipio— y cierra con una acción de retracto si el adquirente no hace la obra en un año.

La vía del Artículo 4.012 se aplica a las propiedades incluidas en el Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público, y la abre cualquier persona que esté en disposición de adquirirlas para rehabilitación, reconstrucción, restauración, demolición o nueva edificación. La vía sumaria del Artículo 4.012-A la usa el municipio cuando le interese expropiar de esa manera. Para la venta posterior de propiedades edificadas que puedan rehabilitarse como residencias, el municipio deberá considerar como primera opción, cuando existan ciudadanos interesados, a personas cuya oportunidad de adquirir una propiedad esté limitada en los procesos del mercado tradicional; y el propio artículo dice que el mecanismo sumario no se utilizará para beneficiar a terceros adquirientes, incluidos los reconocidos como inversionistas del mercado inmobiliario.

• Que la propiedad esté incluida en el Inventario de Propiedades Declaradas como Estorbo Público (Artículos 4.011 y 4.012).Verificado con la fuente oficial
• Que el solicitante-adquiriente le notifique al municipio su intención de adquirir el inmueble (Artículo 4.012(a)).Verificado con la fuente oficial
• Suministrar al municipio una suma equivalente al valor del informe de tasación más un diez por ciento (10%) de ese valor para costas y honorarios del procedimiento, antes de formalizar el contrato de expropiación (Artículo 4.012(b) y (c)).Verificado con la fuente oficial
• Cubrir cualquier suma adicional que el Tribunal de Primera Instancia requiera como justa compensación, y suministrar la diferencia si lo entregado no alcanza (Artículo 4.012(b) y (d)).Verificado con la fuente oficial
• En la vía sumaria, contestar la demanda dentro de veinte (20) días de emplazado, o treinta (30) si se emplazó mediante edictos; el término es improrrogable (Artículo 4.012-A(b)).Verificado con la fuente oficial
• Reclamar la justa compensación dentro de tres (3) años desde que el tribunal la establece en sentencia; pasado ese término la acción está prescrita (Artículo 4.012-A(g)).Verificado con la fuente oficial
• Realizar la rehabilitación, reconstrucción, restauración o demolición dentro del año contado desde la transferencia de titularidad, o el municipio podrá ejercer el retracto convencional (Artículo 4.014).Verificado con la fuente oficial

• El informe de tasación del municipio, que fija la suma que el solicitante-adquiriente debe adelantar (Artículo 4.012(b) y (c)).
• El contrato con el municipio para la expropiación del estorbo, donde se establece el compromiso de adquirir la propiedad (Artículo 4.012(b)).
• La certificación del municipio de que la propiedad no está inscrita en el Registro de la Propiedad ni en el CRIM y no puede identificarse un poseedor o persona con interés, cuando se demanda a «persona desconocida» (Artículo 4.012-A(a)).
• La ordenanza municipal, aprobada por la Legislatura Municipal y firmada por el alcalde, que fija los requisitos y normas para transferir o vender estas propiedades (Artículo 4.012-A).

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   Paso 1: Quien quiere la propiedad paga el proceso por adelantado

   Es lo que más sorprende del Artículo 4.012 y por eso va primero. El solicitante-adquiriente le suministrará al municipio una suma de dinero equivalente al valor establecido en el informe de tasación, más una suma equivalente al diez por ciento del valor de tasación para las costas y honorarios del procedimiento, incluyendo estudio de título, reembolso al municipio del costo de la tasación, emplazamiento, gastos notariales e inscripción de título en el Registro de la Propiedad. Y eso va antes de formalizar el contrato con el municipio para la expropiación. El inciso (c) lo repite para el momento previo al inicio del pleito, y añade que cualquier gasto que exceda ese monto se le facturará.

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   Paso 2: Y sigue respondiendo si el tribunal pide más

   El mismo Artículo 4.012 encadena varias responsabilidades. El solicitante-adquiriente vendrá obligado a cubrir cualquier suma adicional que el Tribunal de Primera Instancia requiera como justa compensación; si lo entregado no alcanza para cubrir el justo valor, los intereses, las costas y honorarios, será responsabilidad suya suministrar la diferencia, y el municipio no realizará el traspaso de la titularidad hasta que salde lo que adeude, quedando facultado para cobrar y anotarle embargo contra sus bienes. Y si desiste estando el caso ya presentado, o si por su falta de cooperación o de fondos el municipio tiene que desistir o el tribunal desestima, responde por la justa compensación, intereses, costas, penalidades, sanciones, gastos del litigio y honorarios de abogados. Las sumas no utilizadas se le devuelven al concluir los procedimientos.

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   Paso 3: Un año para el pleito, y luego el traspaso

   El Artículo 4.012(f) dice que la demanda de expropiación se presentará por el municipio conforme a la Regla 58 de Procedimiento Civil de 2009, y fija un límite: el pleito judicial, desde la contestación a la demanda o la anotación en rebeldía en caso de no contestar a tiempo, hasta la resolución en sus méritos, no podrá exceder de un año. El inciso (g) cierra: luego de dictarse sentencia, el municipio transferirá la titularidad del inmueble al solicitante-adquiriente.

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   Paso 4: La vía sumaria y sus plazos cortos

   El Artículo 4.012-A, añadido por la Ley 114-2024, establece un procedimiento sumario para cuando el municipio interese expropiar de esa manera. Los plazos son estos: una vez emplazados, los demandados tienen veinte días para contestar la demanda y establecer sus defensas, y treinta si fueron emplazados mediante edictos; el término es improrrogable y, de no contestar, el tribunal anotará la rebeldía y dictará sentencia en un término no mayor de cinco días. Si comparecen y contestan, el tribunal citará para juicio, que se celebrará en un término no menor de quince días ni mayor de treinta desde la contestación, y dictará sentencia en no más de cinco días. El término para apelar al Tribunal de Apelaciones es de quince días.

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   Paso 5: El municipio no consigna hasta que alguien comparece

   El Artículo 4.012-A(f) dice que el municipio no vendrá obligado a consignar dinero alguno sobre la expropiación al radicar la demanda, según lo dispuesto en el Artículo 2.018 del Código, y que dicha obligación comenzará al momento en que los demandados comparezcan al tribunal mediante las alegaciones responsivas contenidas en su contestación. Y precisa qué se le puede restar a esa compensación: solo la cantidad adeudada de contribuciones sobre la propiedad y la cantidad adeudada por concepto de multas y los gastos de limpieza y de mantenimiento en que el municipio haya incurrido, según el Artículo 4.010.

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   Paso 6: Tres años para reclamar la compensación

   El Artículo 4.012-A(g) fija un plazo que corre contra quien tiene el dinero a su favor: una vez el tribunal emita una sentencia estableciendo la justa compensación, cualquier persona que tenga derecho a esta tendrá tres años para reclamarla, y transcurrido dicho término la acción para reclamar la cuantía determinada por el tribunal estará prescrita.

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   Paso 7: La primera opción de compra no es para inversionistas

   El Artículo 4.012-A dedica un párrafo entero a quién compra después. El municipio, mediante ordenanza aprobada por la Legislatura Municipal y firmada por el alcalde, podrá adoptar los requisitos y normas para la transferencia o venta de las propiedades adquiridas por compra o por el procedimiento sumario, cuando se trate de propiedades edificadas que puedan ser rehabilitadas como residencias. Y dice que el municipio deberá considerar como primera opción, cuando existan ciudadanos interesados, a personas cuya oportunidad de adquirir una propiedad esté limitada en los procesos del mercado tradicional. Añade la prohibición: no se utilizará el mecanismo sumario para beneficiar a terceros adquirientes, incluyendo aquellos que sean reconocidos como inversionistas del mercado inmobiliario; y define tercero adquiriente como quien no ostenta el derecho legítimo de propiedad, como sería un heredero o dueño registral.

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   Paso 8: Un año, más seis meses, para conseguir el dinero

   El mismo párrafo abre una excepción con su propio calendario. Durante el primer año desde que el municipio haya declarado la propiedad estorbo público, según la ordenanza aprobada conforme a ese artículo, las personas cuyas oportunidades de adquirir una propiedad estén limitadas en el mercado tradicional no se considerarán terceros adquirientes. A esos fines se le concede al ciudadano interesado el término de un año para asegurar los fondos, ayudas o cualquier otro método disponible para satisfacer la justa compensación y los gastos asociados al proceso, y se podrá conceder un término adicional de seis meses. Transcurrida la totalidad del término sin concretarse la compra, el municipio podrá vender a terceros adquirientes, incluidos inversionistas del mercado inmobiliario. Y de haber transcurrido un año desde la declaración e inclusión en el inventario sin que persona alguna haya demostrado interés, el municipio podrá disponer de la propiedad conforme a ese artículo.

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   Paso 9: Qué se puede llevar al tribunal, y qué no

   El Artículo 4.013 es corto y delimita el foro: las actuaciones del municipio a tenor con este Capítulo, a excepción de la acción de expropiación que se rige por la Regla 58 de Procedimiento Civil, serán revisables por el Tribunal de Primera Instancia. Es decir, la declaración, las órdenes y las multas se revisan por esa vía; la expropiación va por su propio carril procesal.

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    Paso 10: Si compras y no haces la obra, te la pueden retraer

    El Artículo 4.014 cierra el capítulo con la sanción que le da sentido a todo lo anterior: cuando el adquirente, durante el año contado a partir de la transferencia de la titularidad del inmueble, no haya realizado la rehabilitación, reconstrucción, restauración o demolición de la propiedad adquirida, el municipio podrá ejercer la acción de retracto convencional, de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil de Puerto Rico. No leímos el Código Civil, así que no publicamos cómo se ejerce esa acción.

Ante el municipio donde esté situada la propiedad: es a él a quien el solicitante-adquiriente le notifica su intención de adquirir, con él firma el contrato de expropiación y a él le entrega los fondos. La demanda de expropiación la presenta el municipio en el Tribunal de Primera Instancia conforme a la Regla 58 de Procedimiento Civil de 2009, y ese mismo tribunal revisa las demás actuaciones del capítulo según el Artículo 4.013. Las normas para la transferencia o venta posterior las fija cada municipio por ordenanza aprobada por su Legislatura Municipal y firmada por el alcalde.

• Creer que el municipio financia la expropiación en la vía del Artículo 4.012: el dinero lo adelanta el solicitante-adquiriente.
• Presupuestar solo la tasación: hay que añadir un diez por ciento para costas y honorarios.
• Pensar que ese diez por ciento es el techo: cualquier gasto adicional se factura, y hay que cubrir lo que el tribunal fije.
• Desistir después de radicada la demanda: se responde por justa compensación, intereses, costas, penalidades, sanciones y honorarios de abogados.
• Contar con prórrogas para contestar en la vía sumaria: el término de veinte días, o treinta por edictos, es improrrogable.
• Suponer que el municipio consigna al radicar: en la vía sumaria la obligación empieza cuando los demandados comparecen.
• Dejar pasar el dinero de la expropiación: hay tres años para reclamar la justa compensación fijada en sentencia.
• Creer que un inversionista puede usar la vía sumaria: el artículo prohíbe usarla para beneficiar a terceros adquirientes.
• No usar el año —más seis meses— que la ley reserva a quien tiene limitada su oportunidad de adquirir en el mercado tradicional.
• Comprar y dejar la propiedad igual: si en un año no se rehabilita, reconstruye, restaura o demuele, cabe el retracto convencional.
• Llevar la expropiación por revisión administrativa: el Artículo 4.013 la excluye y la deja bajo la Regla 58.

Estas son las páginas del gobierno en las que se basa esta guía.

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